Rộng cửa cho người thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở thương mại?

Thị trường đang rất thiếu nhà ở giá phù hợp. Ảnh: Thu Hiền

Lấp khoảng trống chính sách

Thực hiện kết luận của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất xây dựng chính sách đối với phân khúc nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Nhiều nội dung trọng tâm của dự thảo được đánh giá là cơ chế đột phá để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như: UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ nhu cầu thực tế của địa phương quyết định việc phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp và tổ chức lập, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; cho phép lập mới, điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

UBND cấp tỉnh thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời, giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với dự án; chủ đầu tư quyết định trình tự, thủ tục xây dựng về thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định phòng cháy, chữa cháy, cấp phép xây dựng theo pháp luật về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội hoặc theo pháp luật về xây dựng.

Như vậy, trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội, trong đó chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Chủ đầu tư quyết định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác và được cộng thêm lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Sau khi nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, chủ đầu tư thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư, gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để hậu kiểm giá bán, giá thuê mua nhà ở (tương tự nhà ở xã hội).

Về đối tượng mua, thuê mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp phải là cá nhân trong nước, mỗi cá nhân chỉ được mua, thuê mua 1 căn nhà từ chủ đầu tư; người mua, thuê mua không được bán lại nhà ở trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền.

Theo đánh giá, việc thí điểm chính sách này giúp lấp khoảng trống chính sách cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp cho người thu nhập trung bình – nhóm không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà thương mại.

Đồng thời giảm áp lực nhà ở tại đô thị lớn khi nhu cầu nhà ở tăng mạnh, trong khi giá bán vượt xa thu nhập bình quân. Nếu được thiết kế hợp lý, chính sách có thể góp phần cân bằng cung – cầu và ổn định mặt bằng giá.

Cùng với đó, việc lựa chọn hình thức “thí điểm” cho phép kiểm nghiệm chính sách trước khi nhân rộng, tránh rủi ro áp dụng đồng loạt khi chưa đánh giá đầy đủ tác động.

Các đô thị đang rất thiếu nhà ở giá phù hợp

Đánh giá về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà ở 2023, Hiệp hội rất hoan nghênh Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo HoREA, chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội năm 2026 có nội dung xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2023 và Hiệp hội sẽ đề nghị bổ sung vào Luật Nhà ở quy định cơ chế tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có một phần điều kiện tài chính được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý 6-7%/năm trong thời hạn 10-12 năm để mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp.

Theo HoREA, “nhà giá rẻ” bao gồm 2 loại nhà là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị bao gồm công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ các lực lượng vũ trang nhân dân, người nhập cư, người trẻ dưới 45 tuổi và người mua nhà lần đầu.

Trong đó, nhà ở xã hội là loại nhà ở có giá rẻ nhất, tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay đang rất thiếu. Lũy kế đến nay cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành hoặc đang được triển khai với quy mô 701.247 căn, đạt 70,1% so với mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Dự kiến có thể hoàn thành mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028.

HoREA cũng nhấn mạnh, đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị là cá nhân có mức thu nhập khoảng 21-30 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có mức thu nhập khoảng 41-50 triệu đồng/tháng hoặc người độc thân nuôi con nhỏ có mức thu nhập khoảng 31-40 triệu đồng/tháng lại không thuộc đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao hiện nay.

Lí do là thị trường bất động sản tại các đô thị hiện nay lại đang rất thiếu loại nhà ở giá phù hợp là căn hộ chung cư có 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70m2, có đơn giá từ 30-70 triệu đồng/m2 và giá căn hộ từ 2-5 tỷ đồng/căn.

Theo đánh giá của các chuyên gia, chính sách này có thể tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phân khúc trung cấp – bình dân, thay vì tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, qua đó giúp đa dạng hóa sản phẩm thị trường, giảm tình trạng lệch pha cung – cầu.

Về vấn đề này, HoREA cũng cho biết, tại TP. Hồ Chí Minh trong hơn 20 năm qua đã có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở giá phù hợp, điển hình là Công ty CP Đầu tư Nam Long đã tập trung đầu tư vào các dự án nhà ở giá vừa túi tiền với thương hiệu là Ehome.

Từ năm 2008 đến nay doanh nghiệp này đã thực hiện được 8 dự án nhà Ehome với khoảng 6.000 căn hộ đáp ứng được phần nào nhu cầu nhà ở giá rẻ đảm bảo chất lượng trên địa bàn thành phố.

Theo HoREA, tình trạng thiếu loại nhà ở giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có nguyên nhân do thị trường bất động sản thiếu nguồn cung dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội nên các doanh nghiệp có sẵn dự án nhà ở thương mại có điều kiện chiếm lĩnh thị trường và thường lựa chọn phân khúc thị trường cao cấp hoặc có thể “làm giá” sản phẩm nhà ở để tối đa hóa lợi nhuận do quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có nguyên nhân do Luật Nhà ở 2023 là vẫn chưa có quy định cơ chế tạo điều kiện để hỗ trợ tạo lập nhà ở giá phù hợp.

Được biết, xuất phát từ lí do cấp thiết của vấn đề này, từ năm 2017 đến 2023, HoREA đã 5 lần có văn bản đề xuất xây dựng cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Bên cạnh những kỳ vọng, một số ý kiến cũng lưu ý những bất cập khi thí điểm chính sách này. Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cũng tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách.

Theo đó, mặc dù có thể khống chế người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán – một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận hoặc sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua. Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà ở thương mại giá phù hợp để bán kiếm lời.

Chuyên gia lưu ý, dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như nhà ở xã hội, và quy định một cá nhân chỉ được sở hữu 1 nhà ở thương mại giá phù hợp tại 1 dự án có thể bị “lách” bằng cách nhờ người đứng tên – do không có cơ chế xét duyệt đối tượng.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án cũng có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi đã bàn giao và cấp “sổ hồng” thì mới bán ra thị trường theo giá “thả nổi”, không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức 15%.

Liên quan đề xuất thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, tại phiên họp lần thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản vừa được tổ chức, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đề nghị có giải pháp, cơ chế chính sách để tăng cường phát triển nhà ở cho tầng lớp thu nhập trung bình.

Theo đó, cần tăng nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với tầng lớp người dân có thu nhập trung bình; tăng cường quỹ đất dành cho các dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp với người dân có thu nhập trung bình; đẩy nhanh công tác quy hoạch, sử dụng đất, quy hoạch chung xây dựng trong đó có nghiên cứu ưu tiên bố trí các quỹ đất để làm nhà ở thương mại có giá phù hợp.

Về tín dụng, đề xuất chính sách ưu đãi, bố trí vốn tín dụng cho các dự án nhà ở thương mại có giá trị phù hợp mà người dân có nhu cầu mua nhà.