Thị trường bất động sản bước vào cuộc sàng lọc mới
Thị trường bất động sản quý II/2026 tiếp tục phân hóa khi người mua ngày càng khắt khe, chỉ ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư uy tín.
Giữa tháng 7 vừa qua, anh Vũ Quốc Trung (quê Bình Dương) sau nhiều lần nhấc lên đặt xuống đã quyết định xuống tiền mua căn hộ tại một dự án trên địa bàn quận 4 (TP. Hồ Chí Minh). Vì chưa có sổ hồng, căn hộ này giúp anh Trung tiết kiệm khoảng 1,4 tỷ đồng so với mặt bằng trung khu vực.
“Méo mó có hơn không”
Anh Trung cho hay căn hộ anh mua có diện tích 70m2, giá bình quân 35 triệu đồng/m2, trong khi cùng phân khúc trong khu vực, giá nhà có sổ hồng vào khoảng 55 triệu đồng/m2.
Quyết định xuống tiền mua nhà “không danh phận”, theo anh Trung, là chuyện cực chẳng đã, bởi gần 1 năm qua, vợ chồng anh tất tả đi khắp thành phố, chủ yếu là khu vực vùng ven, tìm hiểu gần 20 dự án thứ cấp, hơn 10 dự án sơ cấp, nhưng không thể tìm được nhà giá phù hợp.
“Với tài chính 1,8 tỷ đồng thì chuyện mua được nhà sạch pháp lý hiện tại khó vô cùng. Ban đầu vợ chồng tôi tính đợi sang năm 2025, nhưng thấy giá nhà liên tục leo thang nên quyết định xuống tiền luôn, còn khoảng 650 triệu đồng vay ngân hàng, trả dần. Dù biết là có rủi ro khi mua nhà chỉ bằng hợp đồng mua bán, nhưng thôi méo mó có hơn không, trước mắt có nhà để ở đỡ phải đi thuê”, anh Trung bộc bạch.
Tương tự, sau gần 10 năm từ Long An đến TP. Hồ Chí Minh làm việc, với số vốn tiết kiệm 2 tỷ đồng, anh Phạm Đông cũng vừa hoàn tất mua lại một căn chung cư không sổ hồng tại Bình Tân, giá hơn 2,8 tỷ đồng.
“Căn hộ không có sổ hồng hiện khá nhiều, giá thấp hơn từ vài trăm đến cả tỷ đồng. Dù nhiều rủi ro, nhưng tôi quyết định mua là vì nhà đã có hợp đồng mua bán công chứng, hy vọng khi cơ quan chức năng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, chúng tôi sẽ được cấp sổ. Chờ đợi lâu một chút cũng được, còn hơn là đi thuê rồi hàng ngày nhìn bảng giá nhà tăng phi mã”, anh Đông chia sẻ.
Không chỉ chấp nhận rủi ro để mua nhà theo hợp đồng mua bán, nhiều người còn chấp nhận “đánh cược” để mua chung cư mini bởi mức giá khá rẻ chỉ trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn.
Đơn cử như trường hợp của bà Trần Mai Anh, người mua 1 căn chung cư mini tại Thủ Đức cách đây không lâu, cho biết khu nhà bà có 7 tầng, chia thành gần 30 căn hộ, giá từ 1 – 1,3 tỷ đồng. Căn của bà Mai có diện tích 50m2, giấy tờ duy nhất là văn bản thỏa thuận mua bán căn hộ với chủ đầu tư.
Chưa thấy tia sáng cuối đường hầm
Chia sẻ về các trường hợp mua chung cư chưa có sổ hồng và chung cư mini, anh Tùng, môi giới nhà đất tại Thủ Đức cho hay nếu mua chung cư thương mại chưa sổ hồng rủi ro 1, thì mua chung cư mini rủi ro gấp nhiều lần. Bởi, khi chính quyền đẩy nhanh gỡ khó, cơ hội để các dự án chung cư thương mại được cấp sổ hồng là hiện hữu, trong khi với chung cư mini thì khó hơn nhiều.
Bởi theo luật mới, quy định căn hộ chung cư mini đáp ứng đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận (còn gọi là sổ hồng), theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Tuy nhiên, để được cấp sổ thì cần rất nhiều điều kiện. Cụ thể, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Cùng với đó, việc đầu tư xây dựng chung cư mini phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật...
Có thể thấy, việc người dân buộc phải chấp nhận rủi ro mua nhà không sổ hồng hay chung cư mini là chuyện “cực chẳng đã” trong bối cảnh giá nhà đang tăng quá nhanh.
Đơn cử, căn hộ chung cư Nam Long Akari Bình Tân quý III/2023 mới chỉ dừng ở mức 35 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 48 - 50 triệu đồng/m2 do đã có sổ hồng. Hay như tại khu Vinhomes Bình Thạnh, căn hộ chung cư đã có sổ hồng vượt ngưỡng đạt 120 triệu đồng/m2 trong khi giá trung bình trong khu vực là 80 triệu đồng/m2. Khu vực đường Bến Vân Đồn (quận 4) cũng tương tự, căn hộ chung cư Icon 56 có giá lên tới 90 triệu đồng/m2 vẫn hút khách do người mua yên tâm đã có sổ hồng.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, cho hay giá chung cư ở TP. Hồ Chí Minh bình quân mỗi năm tăng 15-20%, trong đó mỗi m2 căn hộ bình dân năm 2015 cao nhất 35 triệu, đến nay lên hơn 60 triệu, phân khúc căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng gần như đã “bốc hơi”.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn nhận nguyên nhân khiến giá chung cư cũ và mới đều tăng cao là do nguồn cung ngày càng đi xuống, đặc biệt ở phân khúc giá rẻ và bình dân. Nhu cầu nhà ở của người dân thì lại ngày càng đi lên, đồng thời chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, vốn, nhân công... ngày càng cao khiến giá nhà khó giảm trong ngắn hạn.
Chính vì vậy, việc lựa chọn mua nhà chưa có sổ hồng rồi chờ đợi được cấp sổ hồng sau là lựa chọn của nhiều người. Tuy nhiên, thực tế việc mua chung cư chưa có sổ đỏ/sổ hồng có thể sẽ gây ra nhiều rủi ro cho người mua. Do đó, trước khi xuống tiền người mua nhà cần cân nhắc kỹ tới yếu tố pháp lý.
