 |
| M&A bất động sản đang có những sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn tài sản của dòng vốn đầu tư. Ảnh: Thu Hiền |
Theo ghi nhận, hoạt động M&A bất động sản đang có những sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn tài sản của dòng vốn đầu tư.
Nếu như trước đây mục tiêu của nhiều doanh nghiệp là mở rộng quỹ đất để đón đầu chu kỳ tăng trưởng, thì hiện nay các nhà đầu tư lại quan tâm nhiều hơn đến những dự án đã có nền tảng pháp lý rõ ràng, quy hoạch tương đối hoàn thiện, có khả năng triển khai trong thời gian ngắn và nằm tại các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đầu tư hạ tầng.
Cùng với đó, hoạt động M&A cũng đang chuyển từ những thương vụ mua bán dự án đơn thuần sang các hình thức hợp tác linh hoạt hơn như mua cổ phần, liên doanh hoặc chuyển nhượng từng phần dự án nhằm chia sẻ rủi ro và tối ưu nguồn lực.
Xu hướng này phản ánh quá trình tái cấu trúc của thị trường bất động sản sau giai đoạn thanh lọc mạnh, đồng thời cho thấy dòng vốn đang ngày càng lựa chọn kỹ lưỡng hơn thay vì chạy theo quy mô quỹ đất như trước đây.
Theo JLL Việt Nam, tính riêng các thương vụ được công bố, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản tại Việt Nam trong năm 2025 đạt khoảng 2,5 tỷ USD, mức cao nhất từ trước đến nay. Trong đó, phân khúc nhà ở chiếm hơn 70% tổng giá trị giao dịch, tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường.
JLL cho rằng việc chính sách cho phép chuyển đổi đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại, cùng với sự cải thiện của hệ thống hạ tầng kết nối và các chính sách thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đã tạo động lực quan trọng cho hoạt động M&A trong bối cảnh nguồn cung quỹ đất sạch ngày càng hạn chế. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến các giao dịch chuyển nhượng dự án có xu hướng gia tăng trở lại trong thời gian qua.
Ở góc độ thị trường khu vực, CBRE nhận định triển vọng đầu tư bất động sản thương mại tại châu Á - Thái Bình Dương trong năm 2026 vẫn duy trì xu hướng tích cực nhờ nền tảng tăng trưởng kinh tế, lạm phát hạ nhiệt và niềm tin của nhà đầu tư được cải thiện.
Đáng chú ý, chiến lược triển khai vốn của các quỹ đầu tư ngày càng thận trọng và có chọn lọc hơn, tập trung vào những phân khúc có khả năng tạo dòng tiền ổn định cũng như triển vọng tăng trưởng dài hạn.
Đối với Việt Nam, Savills cho rằng mặc dù quy mô thị trường đầu tư bất động sản thương mại còn khiêm tốn so với nhiều quốc gia trong khu vực, song sức hấp dẫn của thị trường vẫn được duy trì nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, quá trình đô thị hóa, đầu tư công và sự hoàn thiện dần của khung pháp lý.
Điểm đáng chú ý là hoạt động M&A hiện không còn tập trung chủ yếu vào các tài sản đang khai thác ổn định như văn phòng hay trung tâm thương mại, mà đang chuyển mạnh sang các dự án phát triển.
Theo Savills, nguồn cung tài sản đang vận hành đủ điều kiện chuyển nhượng tại Việt Nam còn khá hạn chế, trong khi nhu cầu tìm kiếm cơ hội phát triển dự án mới của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước vẫn ở mức cao. Điều này khiến các giao dịch ngày càng tập trung vào việc mua lại dự án hoặc tham gia ngay từ giai đoạn phát triển, thay vì chờ tài sản hoàn thiện để khai thác.
Diễn biến trên cũng được phản ánh qua số liệu của Grant Thornton Việt Nam. Trong hai tháng đầu năm 2026, thị trường M&A ghi nhận 27 thương vụ được công bố với tổng giá trị khoảng 554,9 triệu USD. Riêng lĩnh vực bất động sản tiếp tục dẫn đầu về giá trị giao dịch với 5 thương vụ nổi bật, trong đó phần lớn là các giao dịch chuyển nhượng dự án thành phần hoặc tái cấu trúc danh mục đầu tư của doanh nghiệp.
Nếu như quy mô giao dịch phản ánh mức độ sôi động của thị trường thì tiêu chí lựa chọn tài sản lại cho thấy sự thay đổi trong “khẩu vị” của dòng vốn M&A. Điểm gặp nhau trong các báo cáo của các đơn vị nghiên cứu là nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, không còn theo đuổi mục tiêu mở rộng quỹ đất bằng mọi giá mà ưu tiên những dự án có thể nhanh chóng đưa vào khai thác hoặc phát triển.
Theo JLL, dòng vốn hiện tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch và có lộ trình triển khai xác định. Đây là những yếu tố giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm thiểu rủi ro phát sinh trong quá trình triển khai và nâng cao khả năng tạo dòng tiền trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.
Quan sát thực tế từ các thương vụ được công bố trong thời gian gần đây cũng cho thấy xu hướng này ngày càng rõ nét. Thay vì mua lại những tài sản đã hoàn thiện và đang khai thác, nhiều giao dịch tập trung vào các dự án phát triển hoặc chuyển nhượng từng phân khu trong các đại dự án. Điều này cho phép nhà đầu tư chủ động hơn trong việc phát triển sản phẩm, đồng thời tối ưu hóa nguồn vốn theo từng giai đoạn.
 |
| Vị trí dự án gắn với các công trình hạ tầng lớn cũng đang trở thành tiêu chí quan trọng trong các quyết định M&A. Ảnh: Internet |
Bên cạnh yếu tố pháp lý, vị trí dự án gắn với các công trình hạ tầng lớn cũng đang trở thành tiêu chí quan trọng trong các quyết định M&A. Theo JLL, tại khu vực phía Nam, các dự án như sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, metro và hệ thống cảng biển đang mở rộng không gian phát triển cho các trung tâm logistics và các khu đô thị mới.
Trong khi đó, tại phía Bắc, Vành đai 4 vùng Thủ đô, hệ thống cao tốc kết nối Hải Phòng, Quảng Ninh, Ninh Bình cùng việc nâng cấp cảng Lạch Huyện đang tạo động lực mới cho các khu công nghiệp, logistics và bất động sản đô thị.
Không chỉ tạo dư địa tăng giá cho bất động sản, hạ tầng còn góp phần nâng cao khả năng khai thác dự án và thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn. Chính vì vậy, nhiều dự án nằm trong khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các công trình hạ tầng trọng điểm đang trở thành đối tượng được quan tâm trong các thương vụ M&A.
Một xu hướng khác cũng đang dần hình thành là việc nhiều nhà đầu tư chủ động tìm kiếm những dự án đã vượt qua phần lớn các vướng mắc pháp lý hoặc có triển vọng sớm được tháo gỡ khi hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản từng bước đi vào thực tiễn. Thay vì chờ dự án hoàn thiện toàn bộ thủ tục mới tham gia, việc tiếp cận từ giai đoạn sớm giúp nhà đầu tư có thêm dư địa gia tăng giá trị tài sản sau khi dự án được triển khai.
Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, logistics tiếp tục được JLL đánh giá là một trong những động lực lớn nhất của hoạt động M&A trong năm 2026. Nhu cầu tăng từ thương mại điện tử, sản xuất và phân phối hàng hóa đang thúc đẩy nhu cầu đối với kho bãi hiện đại và trung tâm logistics quy mô lớn.
Cùng với việc chi phí đất tại các khu công nghiệp truyền thống ngày càng tăng, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh có quỹ đất lớn hơn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Điều này cho thấy hạ tầng không chỉ tạo ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản mà còn đang trở thành yếu tố định hình dòng vốn M&A trong giai đoạn tới.
Sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn tài sản cũng kéo theo sự thay đổi trong cách thức thực hiện các thương vụ M&A.
Theo Savills, thay vì mua đứt toàn bộ dự án, nhiều nhà đầu tư lựa chọn hình thức mua cổ phần, liên doanh hoặc tham gia từng giai đoạn phát triển nhằm giảm áp lực vốn và phân bổ rủi ro. Trong khi đó, JLL ghi nhận mô hình hợp tác giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước ngày càng phổ biến, với cơ chế thanh toán theo tiến độ và phân chia trách nhiệm phát triển dự án thay vì chuyển nhượng toàn bộ ngay từ đầu.
Cùng với đó, yêu cầu đối với doanh nghiệp mục tiêu cũng ngày càng cao. Nếu trước đây giá trị quỹ đất gần như là yếu tố quyết định thì hiện nay năng lực quản trị, tính minh bạch về tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án và khả năng vận hành đang trở thành những tiêu chí quan trọng trong quá trình thẩm định.
Theo JLL, nhà đầu tư nước ngoài ngày càng coi trọng chất lượng quản trị doanh nghiệp, hệ thống kiểm soát nội bộ, việc áp dụng các chuẩn mực quốc tế như IFRS cũng như các tiêu chuẩn phát triển bền vững (ESG). Đối với các dự án logistics, yêu cầu còn khắt khe hơn khi nhà đầu tư đánh giá cả năng lực vận hành, khả năng thu hút khách thuê, tỷ lệ lấp đầy và chất lượng danh
Có thể thấy, thị trường M&A bất động sản đang bước sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu, trong đó chất lượng tài sản, hiệu quả khai thác và năng lực phát triển dự án ngày càng đóng vai trò quyết định đối với thành công của mỗi thương vụ.
Triển vọng của thị trường M&A bất động sản trong thời gian tới được đánh giá vẫn tích cực nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, khác với những chu kỳ trước, sự cạnh tranh sẽ không còn nằm ở việc sở hữu nhiều quỹ đất nhất mà ở khả năng tạo ra giá trị từ quỹ đất đó.
Trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí hưởng lợi từ hạ tầng, khả năng triển khai nhanh và được phát triển bởi những doanh nghiệp có năng lực quản trị minh bạch sẽ tiếp tục là tâm điểm của dòng vốn M&A.
Đây không chỉ là sự thay đổi trong khẩu vị của nhà đầu tư mà còn phản ánh quá trình tái cấu trúc của thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới của hoạt động mua bán - sáp nhập trong những năm tới.
