 |
| Dòng vốn đầu tư mới thúc đẩy nhu cầu bất động sản chuyên biệt, trong đó có trung tâm dữ liệu quy mô lớn. Ảnh: Internet |
Sản xuất tiếp tục là một trong những động lực chính của dòng vốn FDI vào Việt Nam, qua đó duy trì nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp.
Cùng với sự dịch chuyển và đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại châu Á, nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các cơ sở sản xuất theo yêu cầu tiếp tục được duy trì tại nhiều thị trường.
Theo Savills Vietnam, các quyết định lựa chọn địa điểm ngày càng được xem xét trên nhiều yếu tố, từ nguồn điện, chất lượng nhân lực, kết nối logistics và tiêu chuẩn ESG đến khả năng mở rộng và tốc độ đưa tài sản vào vận hành.
Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2026, khoảng 2/3 nguồn vốn sản xuất đăng ký mới gắn với các dự án lựa chọn nhà xưởng thay vì thuê đất, theo Savills. Đây là một trong những thay đổi đang diễn ra trong cách doanh nghiệp tiếp cận mặt bằng, khi tốc độ vận hành cũng trở thành một yếu tố được quan tâm, đặc biệt đối với các ngành có yêu cầu kỹ thuật cao.
Cùng với sản xuất, logistics đang trở thành một phần ngày càng quan trọng trong hệ sinh thái bất động sản phục vụ chuỗi cung ứng. Sự phát triển của thương mại điện tử, yêu cầu giao hàng nhanh hơn và mạng lưới sản xuất ngày càng phức tạp đang tạo thêm nhu cầu đối với kho vận hiện đại và các vị trí có khả năng kết nối với cảng biển, sân bay, cao tốc và các trung tâm tiêu dùng.
Sự phát triển của các hoạt động này diễn ra trong bối cảnh mạng lưới hạ tầng của Việt Nam đang được mở rộng. Các tuyến cao tốc, cảng nước sâu, sân bay và mạng lưới logistics đang cải thiện khả năng kết nối giữa các trung tâm sản xuất và thị trường tiêu dùng.
Theo các chuyên gia Savills, bên cạnh quy mô và vị trí, khả năng vận hành, chất lượng hạ tầng, kết nối và khả năng mở rộng cũng là những yếu tố được doanh nghiệp và nhà đầu tư xem xét khi lựa chọn tài sản.
Bên cạnh sản xuất và logistics, quá trình chuyển dịch sang các ngành công nghệ cao cũng đang làm thay đổi yêu cầu đối với bất động sản.
Các ngành như điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và những hoạt động sản xuất có hàm lượng công nghệ cao thường đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn về nguồn điện, kết nối dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật và khả năng vận hành. Điều này có thể tạo ra nhu cầu đối với những tài sản chuyên biệt thay vì chỉ mở rộng diện tích bất động sản công nghiệp đơn thuần.
Trung tâm dữ liệu là một ví dụ. Theo Savills Vietnam’s Industrial Outlook 2026, tổng công suất thiết kế vận hành của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW năm 2025 và được dự báo tăng lên 950 MW vào năm 2030, tương đương mức tăng khoảng 81%.
Sự gia tăng này không chỉ liên quan đến diện tích mặt bằng. Các cơ sở dữ liệu quy mô lớn cần nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, tiêu chuẩn kỹ thuật và khả năng vận hành liên tục. Vì vậy, quá trình số hóa đang tạo thêm một nhóm nhu cầu bất động sản có yêu cầu khác biệt so với các loại hình công nghiệp truyền thống.
Xu hướng này cũng đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi khu vực. Báo cáo Cập nhật Thị trường Trung tâm Dữ liệu châu Á - Thái Bình Dương 6 tháng đầu năm 2026 của Cushman & Wakefield cho biết, hoạt động đầu tư vào AI và điện toán đám mây tại châu Á - Thái Bình Dương đang tăng tốc, trong khi khả năng tiếp cận nguồn điện trở thành một trong những yếu tố quan trọng đối với quá trình phát triển trung tâm dữ liệu.
Ông Andrew Green, Trưởng Bộ phận Trung tâm Dữ liệu khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield cho biết, thách thức ngày càng nằm ở việc bảo đảm hạ tầng điện năng cần thiết để hỗ trợ thế hệ khối lượng xử lý AI tiếp theo.
Nếu trước đây trung tâm dữ liệu thường tập trung tại những khu vực có kết nối tốt, hoạt động mở rộng hiện đang dịch chuyển sang những thị trường có khả năng cung cấp điện ở quy mô lớn. Theo ông, quá trình này đang hình thành những hành lang tăng trưởng mới và thúc đẩy đầu tư vượt ra ngoài các trung tâm dữ liệu truyền thống.
Đông Nam Á đang chiếm khoảng 50% tổng công suất trung tâm dữ liệu đang được xây dựng tại châu Á - Thái Bình Dương. Trong đó, Malaysia dẫn đầu với 1.039 MW đang xây dựng, tiếp đến là Thái Lan với 859 MW.
Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê mạnh, chính sách hỗ trợ của chính phủ và dòng vốn đầu tư liên tục vào hạ tầng số đang củng cố vai trò của Đông Nam Á như một động lực tăng trưởng quan trọng của ngành trung tâm dữ liệu khu vực.
Trong xu hướng đó, Việt Nam đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn từ các nhà vận hành hyperscale (trung tâm dữ liệu quy mô lớn), điện toán đám mây và AI. Tại TP. Hồ Chí Minh, quy mô nguồn cung tương lai đạt 68 MW trong nửa đầu năm 2026, được hỗ trợ bởi một số thông báo đầu tư quy mô lớn, trong đó có dự án trung tâm dữ liệu AI hyperscale với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 2 tỷ USD.
Theo Savills, cùng với trung tâm dữ liệu, thị trường còn ghi nhận sự xuất hiện của những tài sản chuyên biệt như kho lạnh và các cơ sở phục vụ những ngành có yêu cầu kỹ thuật cao.
Trên thị trường đầu tư, các tài sản này có thể được tiếp cận thông qua nhiều cấu trúc khác nhau, từ danh mục tài sản và tài sản tạo thu nhập đến mô hình bán - tái thuê, với những đặc điểm khác nhau về quy mô, dòng tiền và phương thức vận hành.
Sự đa dạng về loại hình tài sản và cấu trúc đầu tư đang là một phần trong những thay đổi được ghi nhận trên thị trường bất động sản Việt Nam, cùng với sự thay đổi của hoạt động kinh tế và nhu cầu sử dụng tài sản.
