Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2025, tín dụng bất động sản đã có chuyển biến tích cực, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Ngân hàng Nhà nước đã chủ động điều tiết chính sách, thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, đồng thời khuyến khích các ngân hàng thương mại gia tăng cho vay các dự án phục vụ nhu cầu ở thực - một hướng đi có tính bền vững và khả năng hồi vốn cao hơn so với các phân khúc đầu cơ hay nghỉ dưỡng.
Báo cáo mới nhất từ VISRating ghi nhận mức phục hồi rõ nét trong ngành bất động sản nhà ở, với sự cải thiện đồng thời ở nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ, và lợi nhuận doanh nghiệp. Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn âm, phản ánh độ trễ trong chu kỳ thu – chi vốn đầu tư. Đây là điểm cần lưu ý trong đánh giá tín dụng và tiềm năng cổ phiếu ngành.
Khó khăn lớn nhất từng kìm hãm đà phát triển của thị trường - yếu tố pháp lý - đang được tháo gỡ với nhiều bước tiến mang tính quyết định. Việc ban hành Nghị định số 76/2025/NĐ-CP vào đầu tháng 4 đã làm rõ cơ chế tính tiền sử dụng đất, qua đó khơi thông pháp lý cho 64 dự án chậm tiến độ, trong đó có các chủ đầu tư lớn như NVL, Sovico, Eurowindow.
Cùng thời điểm, Nghị định số 75/2025/NĐ-CP cho phép cấp phép dự án nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở, mở đường cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách minh bạch và hợp lý. Hiệu ứng từ các chính sách này được phản ánh trực tiếp trong số liệu: số lượng dự án nhà ở được cấp phép mới trong quý I/2025 tăng 37% so với cùng kỳ năm trước.
Cung – cầu định hình lại, doanh nghiệp dẫn dắt thị trường rõ nét hơn
Tại hai thị trường đầu tàu là TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới trong quý I/2025 tăng mạnh 51% so với cùng kỳ, chủ yếu từ phân khúc trung – cao cấp. Điều tích cực là tỷ lệ hấp thụ không chỉ theo kịp mà còn vượt cung, đạt 108% so với mức 95% quý trước. VHM và NLG – hai doanh nghiệp niêm yết hàng đầu – ghi nhận mức tăng doanh số bán hàng lần lượt 116% và 120%.
Sự sáp nhập hành chính tại một số địa phương đang mở ra làn sóng dịch chuyển đầu tư sang các trung tâm hành chính mới, nơi giá trị đất đai có dư địa tăng và tâm lý thị trường tích cực.
Các dự án quy mô lớn như Alluvia City (198ha), Vinhomes Green City (197ha), Bắc Giang Dream City (121ha) là những ví dụ điển hình cho xu hướng dịch chuyển chiến lược của các chủ đầu tư.
Ngân hàng dẫn dắt, trái phiếu thăm dò - tài chính doanh nghiệp phục hồi có chọn lọc
Trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn trong giai đoạn thăm dò và chưa thực sự sôi động trở lại, hệ thống ngân hàng tiếp tục đóng vai trò trụ cột trong cấp vốn cho thị trường. Dư nợ tín dụng bất động sản trong quý I/2025 tăng mạnh 34% so với cùng kỳ, vượt xa mức tăng 24% của năm trước, phản ánh sự chủ động trở lại của các chủ đầu tư khi hành lang pháp lý được tháo gỡ.
Tín dụng cho vay mua nhà – một chỉ số phản ánh sức cầu thực – vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định ở mức 12%, cho thấy thị trường không chỉ hồi phục về phía cung mà còn ghi nhận động lực từ phía người mua. Dù hoạt động phát hành trái phiếu còn khá dè dặt, giới phân tích của VISRating kỳ vọng nửa cuối năm 2025 sẽ chứng kiến tín hiệu cải thiện, đặc biệt khi các chính quyền địa phương sau sáp nhập được kiện toàn, mở đường cho tiến trình phát triển quỹ đất và triển khai dự án mới.
Dòng vốn tín dụng tăng trưởng tích cực cũng đang phản ánh rõ nét vào bức tranh tài chính của doanh nghiệp ngành. Theo VISRating, lợi nhuận hồi phục mạnh mẽ đã kéo tỷ lệ đòn bẩy giảm đáng kể: Nợ/EBITDA trung bình của nhóm 30 doanh nghiệp niêm yết giảm từ 4,2x xuống còn 3,0x trong quý I/2025, nhờ EBITDA tăng 45% trong khi tổng nợ chỉ tăng 16,2%.
Tuy vậy, chất lượng dòng tiền vẫn là biến số cần theo dõi sát. Dù dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn âm, mức âm đã thu hẹp rõ rệt – từ -12.000 tỷ đồng quý I/2024 xuống còn -2.000 tỷ đồng. Điều này chủ yếu đến từ tăng trưởng doanh số, thể hiện qua khoản người mua trả trước tăng 3% so với quý trước. Với các doanh nghiệp có khả năng tiếp cận vốn tốt, pháp lý rõ ràng và danh mục dự án đang triển khai thực tế, cơ hội tiếp tục duy trì lợi thế trong chu kỳ này là tương đối rõ ràng.
Triển vọng cổ phiếu: Trọng tâm vào quỹ đất và năng lực triển khai
Với nền tảng pháp lý cải thiện và nhu cầu thực phục hồi, nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, diễn biến vẫn sẽ phân hóa mạnh mẽ. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch tại các khu vực được đầu tư hạ tầng, pháp lý rõ ràng, cùng năng lực triển khai và quản trị tài chính tốt của các doanh nghiệp như: VHM, NLG, KDH, DXG được kỳ vọng dẫn dắt chu kỳ này.
Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính quá mức, hoặc thiếu tiến độ triển khai cụ thể vẫn cần thêm thời gian để thích ứng với môi trường mới. Với nhà đầu tư, chiến lược chọn lọc và theo dõi sát sao sức khỏe dòng tiền doanh nghiệp sẽ là yếu tố then chốt trong giai đoạn tới.
