Chính thức bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn khỏi dự thảo Luật Nhà ở

Chính thức bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn khỏi nội dung dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: Thu Hiền

Trước đó, tại dự thảo cũ, Ban soạn thảo đã có riêng một mục với 2 điều quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Quy định này ngay lập tức thu hút sự quan tâm và nhận về nhiều ý kiến từ phía các chuyên gia, doanh nghiệp.

Theo đề xuất của ban soạn thảo, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc dù chưa hết niên hạn, nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định pháp luật.

Khi chung cư hết thời hạn khai thác hoặc xuất hiện dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Trên cơ sở kết quả đánh giá, cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định kéo dài thời hạn sử dụng nếu công trình vẫn đáp ứng.

Về cơ chế xử lý quyền lợi của cư dân sau khi chung cư phải phá dỡ, dự thảo đề xuất nếu các chủ sở hữu thống nhất cải tạo hoặc xây dựng lại dự án, sẽ tiếp tục được sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu của từng căn hộ.

Trong trường hợp cư dân không tham gia góp vốn xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới. Khi đó, các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Trong dự thảo mới nhất, toàn bộ nội dung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn đã được bỏ. Liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, nội dung này được quy định tại Điều 97.

Trước đó, góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng đề xuất bổ sung quy định về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và tính ổn định của pháp luật nhà ở.

Theo Hiệp hội, đề xuất này chưa phù hợp với thực tiễn của Việt Nam, có thể làm cho người dân là chủ sở hữu nhà chung cư có tâm lý bất an, đồng thời chưa thật phù hợp với quan điểm mọi chính sách phải lấy người dân làm trung tâm, đáp ứng yêu cầu và nguyện vọng chính đáng của nhân dân.

Đơn vị này đề nghị cần quy định hai trường hợp sở hữu nhà chung cư. Một là, quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn liền với đất ở ổn định lâu dài theo khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 2024.

Hai là, áp dụng quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn (đang được đề xuất bổ sung vào Đề án Luật Đất đai sửa đổi), thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.

Việc sửa đổi theo hướng này nhằm “vừa bảo đảm ‘tính ổn định’ của pháp luật nhà ở, vừa phù hợp với thực tiễn của nước ta và để người dân - chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm”.

Thực tế, đây không phải lần đầu tiên Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn. Năm 2023, trong qúa trình xây dựng Luật Nhà ở, đề xuất này cũng đã được đề cập.

HoREA dẫn lại kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV tại phiên họp ngày 17/3/2023 khi cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thấy, Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng quy định này can thiệp vào quyền sở hữu tài sản của người dân.

Đồng thời, Ủy ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu cơ quan soạn thảo tiếp thu ý kiến của các cơ quan, tổ chức và Nhân dân, lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư; trường hợp Chính phủ vẫn trình phương án này thì cần báo cáo đầy đủ cả hai phương án, phân tích rõ ưu điểm, hạn chế để Quốc hội xem xét, quyết định.

Bên cạnh đó, HoREA cũng viện dẫn ý kiến thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tại thời điểm xây dựng Luật Nhà ở năm 2023. Theo ý kiến này, việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, trong khi nhà ở là tài sản lớn của người dân, sẽ khiến quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý sau khi kiểm định chất lượng công trình.

Điều này có thể tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn, dẫn tới mất cân đối cung - cầu nhà ở, người dân chuyển sang mua đất thay vì căn hộ và giá nhà đất có thể tăng cao.

Vì vậy, cơ quan thẩm tra cho rằng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà vẫn giữ cơ chế sở hữu như hiện hành, đồng thời bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ hoặc hết niên hạn sử dụng.