Bất động sản TP. Hồ Chí Minh hút mạnh dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc

Dòng vốn đầu tư dịch chuyển mạnh

Theo báo cáo quý III/2025 của Batdongsan.com.vn, TP. Hồ Chí Minh là thị trường duy nhất trong nhóm đô thị trọng điểm ghi nhận đà tăng trưởng đồng đều ở cả giá bán, lượng quan tâm và nguồn cung.

Sau thông tin sáp nhập hành chính, chỉ số mức độ quan tâm đạt đỉnh mới, giá bán trung bình tăng 3–5% so với đầu năm, riêng phân khúc chung cư và đất nền tăng 20–23%.

Đáng chú ý, TP. Hồ Chí Minh đang trở thành “điểm đến đầu tư” của các nhà đầu tư miền Bắc. Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, 75% lượng khách tìm mua bất động sản tại TP.HCM đến từ các tỉnh ngoài, trong đó 61% là nhà đầu tư đến từ miền Bắc. Cụ thể, nhà đầu tư Hà Nội chiếm 33%, Hải Phòng và Nam Định cùng 24%, Quảng Ninh 10%.

Các khu vực có hạ tầng và tiện ích đồng bộ như TP. Thủ Đức, quận 7, Bình Dương (cũ) đang trở thành tâm điểm hút dòng tiền. Riêng phân khúc chung cư, TP. Thủ Đức (cũ) và Bình Dương ghi nhận mức tăng giá lần lượt 30–35% trong hai năm qua, với lợi suất cho thuê tại Bình Dương lên tới 5,1%/năm, cao nhất khu vực.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, nhận định: “Khi giá bất động sản tại Hà Nội tăng nhanh và ngày càng khó tiếp cận, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển vào TP. Hồ Chí Minh – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và pháp lý dự án rõ ràng”.

Đơn cử, tại các khu vực như Vinhomes Grand Park, chỉ trong vài tuần, hàng loạt căn hộ 2–3 phòng ngủ giá dưới 3,5 tỷ đồng đã được khách Hà Nội “gom” nhanh chóng. Thậm chí, nhiều khách chỉ xem video, thấy pháp lý tốt là chuyển cọc ngay; thậm chí có người chấp nhận trả cao hơn để sở hữu sớm.

Ông Trương Phước Tài - đại diện Công ty Cổ phần Bất động sản ERA Việt Nam, nhận định rằng "làn sóng" đầu tư từ phía Bắc vào phía Nam đang có sự thay đổi rõ rệt cả về quy mô lẫn mục tiêu.

Theo ông Tài, phân khúc cao cấp vẫn là “điểm đến” của những nhà đầu tư tiềm lực lớn, thường tập trung tại khu trung tâm và khu Đông TP. Hồ Chí Minh, nơi hội tụ những dự án quy mô và đẳng cấp như Global City, Eton Park, đặc biệt là Vin Cần Giờ – dự án đang tạo nhiều chú ý trên thị trường.

Trong khi đó, phân khúc trung cấp lại chứng kiến sự sôi động tại khu vực Bình Dương (cũ) với loạt dự án ghi dấu ấn như Bcons, Aspira tại Dĩ An (giá 33–42 triệu đồng/m²) hay Happy One Mori của Vạn Xuân và Setia Edenia do Malaysia đầu tư tại Thuận An (giá 48–50 triệu đồng/m²).

Cùng thời điểm, Bình Dương cũng nổi lên với hai dự án cao cấp Sycamore và One Era (Kim Oanh Group), hay The Then của Becamex Tokyu, có mức giá dao động 50–60 triệu đồng/m², thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng hướng tới giá trị sống dài hạn.

Bên cạnh đó, nếu trước đây, nhà đầu tư miền Bắc thường “lướt sóng”, chốt lời nhanh, nay xu hướng đầu tư trung – dài hạn, hướng đến khai thác cho thuê và ở thực đang chiếm ưu thế.

Theo ông Tài, hệ thống hạ tầng phía Nam đang bước vào giai đoạn phát triển quyết liệt, với hàng loạt trục giao thông chiến lược được đẩy mạnh cùng chính sách hỗ trợ người mua nhà trẻ tuổi. Điều này giúp thị trường trở nên “dễ thở” hơn, tạo cơ hội sở hữu tổ ấm cho các gia đình trẻ.

Thị trường sôi động nhưng cần kiểm soát đầu cơ

Lý giải về "làn sóng" nhà đầu tư miền Bắc ồ ạt vào phía Nam đầu tư, ông Tạ Trung Kiên - Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt Á cho rằng, đây không phải hiện tượng mới mà là sự tiếp nối của dòng vốn đầu tư theo chân các tập đoàn lớn từ Bắc vào Nam như Vingroup, Sun Group, T&T Group, EcoPark…

Theo ông Kiên, khi những chủ đầu tư uy tín triển khai dự án tại TP. Hồ Chí Minh hoặc các tỉnh lân cận, nhóm khách hàng thân thiết ở Hà Nội thường “đi cùng”. Ở giai đoạn đầu, họ thu lợi nhuận, rồi tiếp tục tái đầu tư ở các dự án kế tiếp, tạo thành một vòng quay vốn liên tục.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng một bộ phận nhà đầu tư miền Bắc có xu hướng gom hàng số lượng lớn để tạo sóng giá rồi rút nhanh, khiến thị trường tiềm ẩn rủi ro đầu cơ. Khi giá bị đẩy lên quá nhanh, người mua để ở thực rơi vào thế bất lợi, buộc phải chấp nhận mức giá cao hơn giá trị thực.

Do đó, để hạ nhiệt giá và hạn chế đầu cơ, các chuyên gia cho rằng cần siết chặt tín dụng đối với người mua nhà thứ hai, thứ ba, đồng thời thúc đẩy nguồn cung nhà ở thực.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định, để kiểm soát giá nhà và hạn chế đầu cơ, các giải pháp tín dụng chỉ mang tính tạm thời; yếu tố then chốt vẫn là khơi thông nguồn cung.

Song song đó, thị trường cần được cải cách mạnh mẽ trong quy trình phê duyệt dự án, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai. Khi nguồn cung được bổ sung kịp thời, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định và phản ánh đúng nhu cầu thực của thị trường.