Bài 3: Nhà ở xã hội - kỳ vọng là "át chủ bài" giải bài toán giảm giá nhà

Đột phá về thể chế nhà ở xã hội

Tại các thành phố lớn và khu công nghiệp như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng…, hàng triệu người lao động, thậm chí cả công chức, gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Đặc biệt, với mức lương trung bình khoảng 10-13 triệu đồng/người, trong khi giá nhà ở phân khúc trung và cao cấp dao động 50-60 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án mở bán mới với giá lên tới 80 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn, thì việc sở hữu một căn nhà tiêu chuẩn (giá khoảng 2,5 - 3 tỷ đồng) trở nên xa vời.

Đơn cử, tại TP Hồ Chí Minh, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh (HoREA), kể từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025 tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Điều này dẫn đến thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị “lộn ngược đầu”.

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá nhà tăng cao, nhà ở thương mại giá rẻ đang vắng bóng trên thị trường thì NOXH được xem là “át chủ bài” hóa giải bài toán giảm giá nhà, tăng cơ hội có nhà ở cho đại bộ phận người lao động.

Theo dõi lịch sử thị trường 10 năm trước cho thấy, trong cuộc khủng hoảng của thị trường BĐS giai đoạn 2014-2015 thì NOXH cũng chính là phân khúc “cứu nguy”, làm “rã đông” thị trường BĐS.

Xác định tầm quan trọng của NOXH, để thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở này, ngày 27/2/2025, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 444/QĐ-TTg giao chỉ tiêu hoàn thành NOXH trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Theo đó, chỉ tiêu NOXH các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025 - 2030 là 995.445 căn hộ, đây là chỉ tiêu quan trọng trong cụ thể hóa Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Một trong những bước tiến quan trọng nữa là ngày 29/5/2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển NOXH. Ngay sau đó, Nghị định số 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 cũng đã được ban hành.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, đến thời điểm hiện tại, khung thể chế, cơ chế chính sách cho phát triển NOXH đã cơ bản hoàn thiện, với nhiều điểm đổi mới, mang tính đột phá. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp cũng như cho các địa phương trong quá trình triển khai.

“Các cấp chính quyền, đặc biệt là cấp địa phương, cần đặc biệt quan tâm công tác lãnh đạo, chỉ đạo để thúc đẩy thực hiện hiệu quả Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH từ nay đến năm 2030. Trước mắt, phải quyết tâm hoàn thành các chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao trong năm 2025”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nói.

Tiến độ được đẩy mạnh, nguồn cung phục hồi

Theo số liệu từ Cục Quản lý nhà và thị trưởng BĐS (Bộ Xây dựng), đến nay, hầu hết các địa phương đều dành đủ quỹ đất để phát triển NOXH. Trên địa bàn cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với quy mô 9.737 ha đất làm NOXH.

Về kết quả thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ NOXH, trong giai đoạn từ năm 2021 đến 30/6/2025, trên địa bàn cả nước có 692 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 633.559 căn,.

Trong đó, có 142 dự án dự án hoàn thành với quy mô 93.793 căn; 140 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 126.385 căn; 410 dự án dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 413.381 căn.

Như vậy, với số lượng căn hộ đã được khởi công, hoàn thành đến nay đạt 220.178/428.000 căn, đạt khoảng 51% mục tiêu của Đề án đến năm 2025.

Kết quả triển khai Đề án trong năm 2025, tính đến 30/6/2025, cả nước đã hoàn thành 35.631/100.275 căn, tăng 12.983 căn so với tháng 5/2025; đã khởi công 27 dự án với quy mô 24.232 căn, tăng 3.804 căn so với cuối tháng 5/2025. Điều này cho thấy tiến độ đang bắt đầu được đẩy mạnh.

Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), năm 2025 cả nước phấn đấu hoàn thành 100.000 căn NOXH. Theo báo cáo của các địa phương, trong năm 2025 khả năng hoàn thành khoảng 71.200 căn, đạt khoảng 71%.

Riêng tại Hà Nội, hiện có 7 dự án NOXH đã lựa chọn chủ đầu tư và đang triển khai đầu tư xây dựng. Trong đó, có 4 dự án có khả năng hoàn thành trong năm 2025, cung cấp ra thị trường khoảng 3.300 căn.

Ông Phạm Tiến Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Cát Tường (tỉnh Bắc Ninh) cho biết, trong năm 2025, doanh nghiệp dự kiến sẽ phát triển thêm 1.000 căn hộ và năm 2026 sẽ tiếp tục phát triển thêm 1.000 căn hộ NOXH.

Trong thời gian tới, với những chính sách đã được tháo gỡ, Công ty Cổ phần Cát Tường sẽ tiếp tục nghiên cứu và phát triển thêm các dự án NOXH trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói riêng và trên cả nước nói chung.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nhờ các quy định đầu vào được tháo gỡ, thời gian qua nhiều doanh nghiệp cùng tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án NOXH. Cùng với đó, đầu ra được giải quyết, hồ sơ NOXH tại một số địa phương tăng trưởng đột biến.

Tuy nhiên, việc giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng (nếu tính các ngân hàng thương mại đã cam kết thì con số này là 145 nghìn tỷ đồng) còn chậm, mới chỉ giải ngân được khoảng 3.400 tỷ đồng dù đã có nhiều lần giảm lãi suất, do còn nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ triệt để.

Theo VARS, kết quả triển khai Đề án vẫn cách xa mục tiêu đề ra nhưng đã có cải thiện đáng kể và cho thấy tín hiệu tăng trưởng mạnh trong tương lai không xa.

Đặc biệt, ngày 29/5/2025, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội với nhiều quy định thí điểm “đột phá” cho phân khúc nhà ở quan trọng này và ngay lập tức tạo tín hiệu tích cực cho thị trường.

Nhà ở xã hội giữ vai trò chiến lược để giảm áp lực giá

Theo các chuyên gia, NOXH có thể giữ giá ổn định, hoặc thấp hơn thị trường, nếu chính sách tín dụng, quỹ đất và pháp lý thực thi hiệu quả.

Giá NOXH đô thị lớn hiện dao động từ 18-20 triệu đồng/m2. Cá biệt có một số dự án tại Hà Nội đã lên tới 27 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, so với mặt bằng chung giá căn hộ chung cư thì đây vẫn là mức giá ưu việt trong bối cảnh hiện nay.

Bên cạnh đó, việc phân bổ 20% quỹ đất trong các dự án thương mại để phát triển NOXH cũng góp phần cân bằng nguồn cung. Với nguồn cung dồi dào, sức ép cạnh tranh từ phân khúc giá rẻ có thể buộc các chủ đầu tư dự án thương mại phải điều chỉnh giá bán. Cùng với đó, khoản vay ưu đãi dài hạn cho chủ đầu tư dự án cũng giúp giá nhà hạ nhiệt phần nào.

NOXH không chỉ là giải pháp an cư mà còn là công cụ điều tiết thị trường, hàm ý buộc phân khúc thương mại thương lượng giá để cạnh tranh với sản phẩm giá hợp lý hơn.

Khi quỹ đất được đảm bảo, tín dụng được giải ngân kịp thời, và pháp lý thuận lợi nguồn cung NOXH tăng sẽ góp phần hạ nhiệt thị trường và kéo xu hướng giá đi xuống hoặc ít nhất đi ngang.

NOXH đang giữ vai trò chiến lược để giảm áp lực giá, tăng nguồn cung giá rẻ và ổn định tâm lý thị trường. Nhưng để nó thực sự trở thành “át chủ bài”, cần tốc độ giải ngân vốn, quy hoạch đất đồng bộ, cải thiện thủ tục pháp lý và xu hướng ưu tiên chính sách rõ ràng hơn.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, nhiều địa phương rất chậm trễ trong việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Do đó, cần yêu cầu các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi ban hành Kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải bố trí 20% quỹ đất tương ứng với tổng quỹ đất ở để làm nhà ở xã hội. Nếu tuân thủ được “kỷ luật” này, quỹ đất dành cho NOXH sẽ luôn được bền vững và tỷ lệ với tốc độ đô thị hoá.

Để thúc đẩy nguồn cung NOXH, các chuyên gia cho rằng thời gian tới, Bộ Xây dựng, các ngân hàng và các địa phương cần tiếp tục cụ thể hóa địa bàn ưu tiên và quỹ đất rõ ràng cho NOXH trong kế hoạch xây dựng; đẩy mạnh giải ngân chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, phối hợp cùng Ngân hàng Nhà nước để thiết kế sản phẩm vay dài hạn phù hợp; giải quyết ách tắc pháp lý nhanh, đơn giản hóa quy trình phê duyệt, xác định giá đất, giải phóng mặt bằng; đẩy mạnh công tác minh bạch thông tin dự án, tạo niềm tin đối với chủ đầu tư và người mua nhà.