Thị trường bất động sản 2024: "Nín thở" chờ quý III đảo chiều

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng. Với nhiều biện pháp quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng, Bộ Xây dựng và các địa phương để tháo gỡ khó khăn, đã mang lại những kết quả nhất định, các vướng mắc từng bước được tháo gỡ, tình hình thị trường đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực.

Trong nửa cuối năm, thị trường BĐS đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm, trong đó lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều. Tuy nhiên, thị trường vẫn cần phải theo dõi sát các diễn biến và cần tiếp tục các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới.

Kỳ vọng quý III thị trường phục hồi

Nhân dịp đầu năm mới 2024, Nhadautu.vn đã có cuộc trò chuyện với chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng để đưa ra dự báo cho thị trường BĐS 2024 sau những khó khăn mà thị trường đã trải qua.

Ông Hoàng cho biết, thị trường BĐS 2024 sẽ có 3 kịch bản. Trong đó, kịch bản nhiều kỳ vọng nhất và theo nhiều ý kiến chuyên gia tên tuổi nhận định, thị trường sẽ phục hồi từ quý III/2024. Kịch bản 2, thị trường vẫn còn khó khăn tương tự như 2023, nếu có sự phục hồi thì phải bước sang năm 2025. Còn kịch bản 3 với nhiều gam màu tối, thị trường sẽ còn khó khăn hơn năm 2023 vì lúc này mới là đáy của chu kỳ.

"3 kịch bản cho thị trường BĐS 2024 đều chỉ mang tính dự báo, có thể đúng và sai, bởi thị trường vận động không theo ý chủ quan của riêng ai và biến động do nhiều yếu tố. Quan điểm của tôi là nghiêng về kịch bản 1", ông Hoàng nói.

Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, thị trường sẽ phục hồi từ từ "leo dốc" chứ không phải kiểu dựng đứng. Điều kiện cho thị trường phục hồi phải nằm trong một tổng thể. Trong đó, nền kinh tế vĩ mô là yếu tố quan trọng hàng đầu. Có thể thấy, kinh tế vĩ mô dần từng bước tốt lên kể từ giữa 2023 đến nay (quý sau cao hơn quý trước). Khi một nhà đầu tư, hay người mua nhà để ở trước khi quyết định đầu tư thì phải nhìn thấy triển vọng.

Tiếp theo, chính sách tài khoá của Chính phủ phù hợp linh hoạt và mở hơn nhưng vẫn thận trọng để trách những hậu quả lâu dài sau này.

Bên cạnh đó, thị trường phục hồi còn phải phụ vào những chính sách quyết liệt hơn của Chính phủ như: Luật Đất đai sửa đổi sẽ được duyệt, Luật Kinh doanh BĐS và Nhà ở được hướng dẫn để có hiệu lực từ năm 2025, những tồn đọng vướng mắc cũ sẽ được tháo gỡ.

Đầu tư công vào hạ tầng giao thông tiếp tục là động lực thúc đẩy thị trường BĐS 2024. Năm 2024, có thể sẽ tương đương 2023 vì năm 2023 vẫn còn 1 lượng chưa được giải ngân hết

Những khó khăn chung của thị trường về vốn, tài chính tín dụng… sẽ dần dần từng bước được sắp xếp và khắc phục ở cả mức doanh nghiệp BĐS (đặc biệt là vấn đề trái phiếu đáo hạn) và các cơ chế tổ chức ngân hàng tín dụng (vấn đề rủi ro nợ xấu từ BĐS)

Đồng thời, không thể không nhắc đến thị trường chứng khoán, bởi từ trước tới nay, chứng khoán và bất động sản được ví von là "đôi bạn cùng tiến". Thị trường chứng khoán được dự báo là sẽ có tăng trưởng đáng kể trong năm 2024 khi mà Chính phủ sẽ tạo nhiều cơ chế thúc đẩy để mục tiêu được thăng hạng vào 2025. Khi chứng khoán tích cực thì các doanh nghiệp BĐS niêm yết cũng sẽ tận dụng cơ hội để có những thuận lợi về vốn/tài chính.

Ngoài ra, còn có yếu tố về địa chính trính trị cũng ảnh hưởng đến đà phục hồi của thị trường.

Các phân khúc BĐS sẽ chuyển động ra sao?

Trên cơ sở nhận định từ quý III thị trường phục hồi, vị chuyên gia đánh giá, phân khúc nhà ở xã hội sẽ tiếp tục được Chính phủ thúc đẩy và sẽ có sự phát triển tốt hơn giai đoạn trước. Tuy nhiên, để phân khúc nhà ở xã hội là chủ đạo và dẫn dắt thị trường thì chưa có cơ sở bởi còn nhiều vướng mắc, khó khăn và trong kế hoạch thực thi.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng hơn so với 2023, dự kiến sẽ có khoảng 15.000 căn cho khu vực TP.HCM và vùng phụ cận (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu) nhưng vẫn kém xa so với giai đoạn 2018-2020 vì còn phụ thuộc vào thủ tục pháp lý.

Nhiều chủ đầu tư sẽ tập trung thế mạnh nhà ở căn hộ giá vừa túi tiền (45-60 triệu đồng/m2) phục vụ cho nhu cầu ở thực. Ông Hoàng nhìn nhận, đây mới là phân khúc chủ đạo dẫn dắt sự phục hồi của thị trường. Thực tế cho thấy, từ giữa năm 2023, các căn hộ của các chủ đầu tư Nam Long, Khang Điền… vẫn cho thấy lượng giao dịch và hấp thụ tốt.

Đối với nhà gắn liền với đất, đất nền các tỉnh vùng ven TP.HCM cũng sẽ có những chuyển biến tích cực thoát khỏi tình trạng "đóng băng" như năm 2023, nhất là những dự án có giá bán phù hợp.

"Phân khúc này giá bán đã đi hơi xa trong thời gian qua, vượt quá giá trị, lợi ích thực mà nó mang lại. Hãy nhìn những dãy nhà phố của nhiều dự án để trống vắng từ lâu, bán lại cũng không được, cho thuê cũng không xong", ông Hoàng cho hay.

Do đó, đây mới là phân khúc cần có sự giảm giá rõ rệt, nhất là những chủ đầu tư đang "kẹt" dòng tiền thì mới có thể góp phần thúc đẩy sự phục hồi.

Trong khi đó, đối với BĐS nghỉ dưỡng, ông Hoàng bày tỏ, phân khúc này vẫn chưa thể theo kịp như các phân khúc khác và có thể còn trầm lắng hơn. Bởi, thực tế, BĐS nghỉ dưỡng chỉ dành cho người dư tiền chứ không phải là phân khúc để đầu tư dễ dàng. Đối với một vài dự án có những điều kiện lợi và lợi thế nhất định thì có trường hợp ngoại lệ nhưng rất khó để quay lại giai đoạn sôi động 2017-2020.

Còn về giá BĐS, rất khó để giá BĐS giảm giá bán trong bối cảnh hiện tại, có chăng các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi. Giá nhà ở chỉ tăng khi có tín hiệu thị trường phục hồi hoặc một vài yếu tố vĩ mô tăng trưởng. Thị trường thứ cấp (mua bán lại đất nền, nhà gắn liền đất, căn hộ) được dự báo sẽ nhộn nhịp hơn, nhiều nhà đầu tư phải thoát được hàng thì mới tìm kiếm đầu tư mới.