Nhiều thay đổi trong bảng giá đất mới của TP. Hồ Chí Minh

Bất động sản khu vực Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: BQL

Bảng giá được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, điều chỉnh theo nguyên tắc thị trường, thay thế các bảng giá cũ áp dụng đến hết năm 2025.

Tổng thể, giá đất ở tăng tại hầu hết khu vực so với bảng giá hiện hành của 3 địa phương trước sáp nhập (TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu). Trong đó, khu vực TP. Hồ Chí Minh tăng nhẹ, trong khi các đô thị đang phát triển nhanh ở Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (trước sáp nhập) tăng mạnh hơn.

Cụ thể, khu vực Bình Dương trước sáp nhập ghi nhận mức tăng giá đất cao nhất trong ba địa phương trước sáp nhập. Hệ số tăng giá đất ở tại đây dao động từ 1 đến 8,077 lần so với bảng giá ban hành năm 2024 Trường hợp tăng cao nhất là tuyến đường ĐH.505, đoạn từ cầu Lễ Trang đến ĐH.507 (nằm trên xã Bắc Tân Uyên và phường Chánh Phú Hòa). Giá đất ở tại đây tăng từ 780.000 đồng lên 6,3 triệu đồng mỗi m2, tức gấp hơn 8 lần.

Đất thương mại, dịch vụ trên cùng tuyến tăng khoảng 4 lần, còn đất sản xuất kinh doanh tăng gần 3,8 lần. Mức giá tuyệt đối cao nhất tại khu vực này sau điều chỉnh đạt khoảng 89,6 triệu đồng mỗi m2, tập trung ở các tuyến đường trung tâm như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng. Dù vẫn thấp hơn nhiều so với khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh trước sáp nhập, con số này phản ánh bước điều chỉnh lớn so với bảng giá trước đây.

Một khu đất phân lô tại Bình Dương (trước sáp nhập), nơi điều chỉnh giá đất tăng cao nhất khu vực. Ảnh: Phạm Thọ

Với khu vực TP. Hồ Chí Minh trước sáp nhập, giá đất ở có sự điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Mức cao nhất đạt khoảng 687 triệu đồng mỗi m2 tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi; mức này gần như không đổi so với bảng giá đang áp dụng. Mức giá thấp nhất vào khoảng 2,3 triệu đồng mỗi m2 tại khu dân cư Thiềng Liềng (Cần Giờ).

Theo bảng giá đất mới, ngoại trừ một số tuyến đường cá biệt tăng tối đa 1,65 lần, bức tranh chung là đi ngang hoặc tăng không đáng kể (khoảng 2%); có nơi giảm giá đất sản xuất để khuyến khích đầu tư.

Theo UBND TP. Hồ Chí Minh, mức tăng ở khu vực này không lớn do bảng giá đất những năm gần đây đã được điều chỉnh sát hơn với thị trường. Việc giữ biên độ tăng vừa phải nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân và hoạt động sản xuất kinh doanh tại khu vực lõi đô thị. Bên cạnh đó, TP. Hồ Chí Minh trước sáp nhập đã nhiều lần điều chỉnh bảng giá trong các năm gần đây, nên dư địa tăng không còn nhiều.

Trong khi đó, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu trước sáp nhập (khu vực III trong bảng giá mới), giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng mạnh so với bảng giá hiện hành; hệ số từ khoảng 1,7 đến hơn 4 lần, dù mức tăng vẫn thấp hơn khu vực Bình Dương trước sáp nhập.

Trong đó, giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 149,48 triệu đồng mỗi m2, áp dụng cho các tuyến đường ven biển trung tâm TP. Vũng Tàu, trong đó nổi bật là tuyến đường Thùy Vân.

Giá đất ở thấp nhất dao động quanh mức vài triệu đồng mỗi m2, chủ yếu thuộc các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc các tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh.

UBND TP. Hồ Chí Minh đánh giá, việc điều chỉnh giá đất tại khu vực này nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế; đặc biệt tại các khu vực ven biển có giá thị trường tăng nhanh trong những năm gần đây. Tuy nhiên, do mặt bằng giá đất trước sáp nhập của địa phương này đã ở mức trung bình – cao, nên biên độ điều chỉnh không “đột biến” như tại khu vực Bình Dương (trước sáp nhập).

Tuyến đường ven biển trung tâm TP. Vũng Tàu được áp giá cao nhất. Ảnh: TL

Một điểm đáng chú ý trong bảng giá đất lần đầu là việc điều chỉnh lại giá đất nông nghiệp. Theo dự thảo ban đầu, giá đất nông nghiệp được tính theo phương pháp thu nhập, dựa trên lợi nhuận canh tác, cho kết quả rất thấp, thậm chí giảm mạnh so với bảng giá cũ.

Sau khi thẩm tra, UBND Thành phố đã trình phương án bổ sung, điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp để bảo đảm quyền lợi người dân, nhất là trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, giá đất trồng cây hàng năm tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu trước sáp nhập là 1,2 triệu đồng mỗi m2, khu vực Bình Dương trước sáp nhập 1 triệu đồng mỗi m2; đất trồng cây lâu năm lần lượt là 1,44 triệu và 1,2 triệu đồng mỗi m2 .

Theo phân tích, bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến nhiều nhóm. Với người dân, quyền lợi lớn nhất là mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được nâng lên, tiệm cận giá thị trường hơn. Ngược lại, nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nộp thuế, phí liên quan đến đất đai sẽ tăng.

Doanh nghiệp bất động sản ít chịu tác động trực tiếp trong các dự án lớn, do tiền sử dụng đất thường được xác định theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, doanh nghiệp sản xuất, thương mại dịch vụ thuê đất trả tiền hàng năm có thể chịu chi phí cao hơn tại những khu vực giá đất tăng mạnh.

Với ngân sách Nhà nước, bảng giá mới giúp tăng thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan; song đồng thời làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công.

Theo Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Được, bảng giá đất thông qua để áp dụng từ 01/01/2026, trong quá trình áp dụng sẽ tiếp tục được theo dõi, đánh giá và có điều chỉnh phù hợp thực tế, bám sát biến động của thị trường.