Nguồn cung tăng mạnh, bất động sản văn phòng Hà Nội bước vào cuộc đua lấp đầy

Nguồn cung bất động sản văn phòng Hà Nội đã tăng đáng kể trong nửa đầu năm 2026. Ảnh: Thu Hiền

Tỷ lệ trống văn phòng hạng A tăng mạnh

Thị trường bất động sản văn phòng Hà Nội đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới khi lượng lớn nguồn cung được đưa vào khai thác trong thời gian ngắn. Nguồn cung gia tăng không chỉ mang đến thêm lựa chọn cho doanh nghiệp mà còn khiến tỷ lệ trống, đặc biệt ở phân khúc hạng A, tăng đáng kể. Khi khách thuê có nhiều lựa chọn hơn, bài toán của các chủ đầu tư cũng chuyển dần từ cung cấp mặt bằng sang cạnh tranh để thu hút và giữ chân khách thuê.

Đáng chú ý, cuộc cạnh tranh diễn ra trong bối cảnh bản đồ văn phòng Hà Nội đang có sự dịch chuyển. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại các khu vực phát triển ngoài trung tâm, tạo sức ép lên các dự án hiện hữu và từng bước hình thành các cực văn phòng mới. Trong khi đó, khu vực trung tâm với nguồn cung mới hạn chế vẫn duy trì một nhóm khách thuê riêng nhờ lợi thế về vị trí, kết nối và giá trị thương hiệu.

Số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy nguồn cung văn phòng Hà Nội đã tăng đáng kể trong nửa đầu năm 2026.

Theo JLL, thị trường ghi nhận thêm hơn 95.700 m2 sàn văn phòng trong 6 tháng đầu năm. Riêng quý II/2026, tổng diện tích văn phòng hạng A và B tăng thêm khoảng 60.000 m2 sau khi dự án IFC Hanoi tại Tây Hồ Tây chính thức đi vào vận hành, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 2,2 triệu m2.

CBRE cũng ghi nhận hơn 100.000 m2 diện tích sàn văn phòng mới đi vào hoạt động trong nửa đầu năm 2026.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, đây là một lượng nguồn cung rất lớn. Cùng với sự gia tăng này, tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng A đã lên khoảng 28%, một mức tương đối cao.

Bà An cho rằng diễn biến trên phù hợp với quy luật vận động của thị trường. Khi một lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào khai thác trong cùng một thời điểm, việc tỷ lệ trống tăng trong giai đoạn đầu là điều có thể dự báo trước. Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh hiện nay cũng rất lớn và không chỉ diễn ra giữa các tòa nhà mà còn giữa các khu vực.

Dữ liệu của JLL cho thấy xu hướng tương tự. Trong quý II/2026, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tăng lên 26,2%, từ mức 16,5% vào cuối năm 2025.

Dù tỷ lệ trống tăng, hấp thụ ròng toàn thị trường vẫn duy trì mức dương 3.200 m2, với nhu cầu chủ yếu đến từ các tòa nhà tại khu vực ngoài trung tâm.

Áp lực từ nguồn cung mới cũng bắt đầu thể hiện trên mặt bằng giá. Giá thuê gộp văn phòng hạng A toàn thị trường trong quý II/2026 đạt trung bình 36,8 USD/m2/tháng, tương đương gần 1 triệu đồng/m2/tháng, giảm 0,8% so với quý trước và 0,7% so với cùng kỳ. Theo JLL, mức giảm này chủ yếu do các dự án mới tại khu vực ngoài trung tâm có mặt bằng giá thấp hơn.

Diễn biến trên cho thấy tương quan cung - cầu trên thị trường đang thay đổi. Khi nguồn cung trở nên dồi dào hơn, khách thuê có thêm dư địa để cân nhắc giữa vị trí, giá thuê, chất lượng tòa nhà, tiện ích và các điều kiện thuê thay vì tập trung vào một số lựa chọn như trước.

Cuộc đua lấp đầy ngày càng quyết liệt

Áp lực cạnh tranh nhiều khả năng chưa dừng lại khi nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung trong những năm tới.

Theo Savills Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội trong quý I/2026 đạt khoảng 2,3 triệu m2 sàn. Từ nay đến năm 2028, thị trường dự kiến có thêm khoảng 403.000 m2, phần lớn tập trung tại các khu vực phát triển như Tây Hồ Tây, phía Tây và phía Đông Nam Hà Nội, những khu vực có lợi thế về quỹ đất và được quy hoạch đồng bộ.

JLL cũng dự báo riêng Tây Hồ Tây sẽ có gần 260.000 m2 nguồn cung văn phòng hạng A mới trong giai đoạn 2027-2030, chiếm gần 85% tổng nguồn cung mới.

Lượng cung lớn tại các khu vực mới mang đến nhiều lựa chọn hiện đại, giàu tiện ích cho khách thuê nhưng đồng thời gia tăng sức ép đối với các dự án hiện hữu, đặc biệt là những tòa nhà có vị trí và tiện ích kém thuận lợi.

Trong bối cảnh đó, cuộc đua lấp đầy không còn đơn thuần là cạnh tranh về giá thuê. Theo JLL, trước áp lực nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư đang có sự phân hóa trong chiến lược nhằm tối ưu công suất. Một số vẫn duy trì giá ổn định nhưng tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ và theo đuổi các chứng chỉ xanh để củng cố lợi thế dài hạn.

Ở chiều ngược lại, áp lực cạnh tranh được dự báo sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư linh hoạt hơn về chính sách cho thuê, thông qua kéo dài thời gian miễn thuê hoặc triển khai các gói ưu đãi nhằm cải thiện tỷ lệ lấp đầy.

Chất lượng của chính tòa nhà cũng ngày càng trở thành một yếu tố cạnh tranh. Bên cạnh việc nâng cấp tiện ích và cải thiện dịch vụ, các tiêu chuẩn về tòa nhà xanh, bền vững như LEED, EDGE, tòa nhà thông minh SMART hay tiêu chuẩn sức khỏe WELL được kỳ vọng ngày càng có vai trò trong việc tạo khác biệt giữa các dự án.

Như vậy, khi nguồn cung tiếp tục tăng, khả năng lấp đầy sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào việc mỗi dự án có thể tạo ra lợi thế gì so với những lựa chọn khác trên thị trường.

Nguồn cung dịch chuyển, văn phòng trung tâm vẫn có lợi thế riêng

Cuộc cạnh tranh còn trở nên đáng chú ý khi phần lớn nguồn cung mới đang dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Các khu vực như Tây Hồ Tây, phía Tây và phía Đông Nam Hà Nội với lợi thế quỹ đất lớn đang ngày càng đảm nhiệm vai trò mở rộng nguồn cung. Trong khi đó, khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình, trung tâm hành chính, tài chính và thương mại truyền thống của Thủ đô ghi nhận rất ít dự án văn phòng hạng A mới.

Theo ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, các khu trung tâm thương mại mới đang mở rộng thị trường chứ không cạnh tranh trực tiếp với khu trung tâm thành phố.

Trong khi những doanh nghiệp cần mặt bằng lớn thường tìm đến các khu vực mới nổi, khu trung tâm truyền thống vẫn thu hút nhóm doanh nghiệp chú trọng đến uy tín, khả năng kết nối và định vị thương hiệu. Với nguồn cung mới trong tương lai rất hạn chế, ông William Gramond cho rằng văn phòng hạng A chất lượng cao tại trung tâm thành phố dự kiến vẫn là sản phẩm được săn đón.

Dữ liệu của Savills cũng cho thấy sự khác biệt đáng kể về công suất thuê. Trong quý II/2026, công suất thuê của các dự án văn phòng hạng A tại khu vực khu trung tâm thành phố đạt 95%, cao hơn mức 81% tại khu vực ngoài khu trung tâm thành phố. Dù giá thuê trung bình cao hơn đáng kể, công suất thuê của các dự án hạng A tại Hoàn Kiếm, Ba Đình vẫn duy trì ổn định theo năm.

Đối với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính, tư vấn, dịch vụ chuyên nghiệp hay các tập đoàn đa quốc gia, hiện diện tại khu vực trung tâm vẫn mang lại những lợi thế khó thay thế. Bên cạnh khả năng kết nối với khách hàng, đối tác và cơ quan quản lý, khu vực này còn sở hữu hệ sinh thái thương mại, khách sạn, dịch vụ và hạ tầng đã được hình thành trong nhiều năm.

Trong bối cảnh nguồn cung hạng A mới tại khu vực trung tâm còn hạn chế, sự xuất hiện của các dự án mới vì vậy trở nên đáng chú ý. Đơn cử như dự án The Office - Tiến Bộ Plaza nằm trên trục kết nối giữa Ba Đình và Hoàn Kiếm.

Nhìn tổng thể, nguồn cung gia tăng đang đưa thị trường văn phòng Hà Nội từ giai đoạn mở rộng sang một cuộc cạnh tranh ngày càng rõ nét về khả năng lấp đầy. Sức ép sẽ lớn hơn khi hàng trăm nghìn mét vuông văn phòng mới tiếp tục gia nhập thị trường trong những năm tới.

Tuy nhiên, cuộc đua này sẽ không diễn ra đồng đều giữa các khu vực và các dự án. Những khu vực mới có lợi thế về nguồn cung, mặt bằng lớn, tiện ích hiện đại và mức giá cạnh tranh; trong khi khu vực trung tâm vẫn sở hữu lợi thế về vị trí, kết nối và giá trị thương hiệu.

Trong bối cảnh đó, giá thuê chỉ là một phần của bài toán. Chất lượng tòa nhà, dịch vụ, tiện ích, tiêu chuẩn phát triển và khả năng đáp ứng nhu cầu cụ thể của khách thuê sẽ ngày càng quyết định sức cạnh tranh và khả năng lấp đầy của mỗi dự án.