Bất động sản văn phòng: 65% nguồn cung có nguy cơ lỗi thời nếu không nâng cấp

Nguồn cung văn phòng tăng mạnh, cuộc đua nâng chuẩn tòa nhà nóng lên

ESG tái định hình thị trường bất động sản văn phòng

Theo ghi nhận của JLL tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh (cũ), tổng nguồn cung văn phòng hiện đạt khoảng 4,1 triệu m², trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 33%. Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt các chứng nhận xanh quốc tế và phần lớn được phát triển theo định hướng ESG ngay từ giai đoạn đầu.

Sự dịch chuyển này đang thiết lập một chuẩn mực mới đối với thị trường bất động sản văn phòng, đồng thời tạo áp lực ngày càng lớn lên nhóm tài sản hiện hữu, đặc biệt là các tòa nhà được phát triển từ 10-20 năm trước.

Mặc dù nhiều tòa nhà vẫn sở hữu lợi thế về vị trí, khả năng kết nối và chất lượng xây dựng, không ít tài sản đang bộc lộ những hạn chế như hệ thống cơ điện kém hiệu quả, tiêu hao nhiều năng lượng, chất lượng không khí trong nhà chưa đáp ứng tiêu chuẩn mới hoặc thiếu các tiện ích phục vụ sức khỏe và trải nghiệm của người sử dụng.

Theo JLL, khi các doanh nghiệp ngày càng đưa tiêu chí ESG vào trung tâm chiến lược phát triển, khoảng cách cạnh tranh giữa những tòa nhà đã chuyển đổi và các tài sản chưa được nâng cấp sẽ ngày càng rõ nét. Đến năm 2030, khoảng 65% nguồn cung văn phòng hiện hữu có nguy cơ trở nên lỗi thời nếu không được cải tạo, nâng cấp phù hợp với các tiêu chuẩn mới của thị trường.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa các tòa nhà cũ sẽ bị thay thế bởi nguồn cung mới.

Trên thực tế, nhiều tài sản hiện hữu vẫn sở hữu những lợi thế khó thay thế như vị trí trung tâm, khả năng kết nối giao thông thuận lợi và cộng đồng khách thuê ổn định. Với chiến lược nâng cấp phù hợp, các tòa nhà này hoàn toàn có thể được tái định vị để tiếp tục cạnh tranh trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Nâng cấp ESG - đầu tư cho giá trị dài hạn

Theo JLL, chi phí đầu tư cho các chương trình nâng cấp ESG thường chỉ dao động khoảng 1-7% tổng giá trị tài sản, nhưng có thể giúp chủ sở hữu và khách thuê tiết kiệm đáng kể chi phí vận hành trong dài hạn, với hiệu quả cao hơn nhiều lần so với khoản đầu tư ban đầu.

Theo đó, ESG không còn được xem là một khoản chi phí phát sinh mà đang trở thành khoản đầu tư nhằm bảo vệ và gia tăng giá trị tài sản.

Thay vì nâng cấp toàn diện với chi phí lớn, nhiều chương trình cải tạo thành công tập trung vào các hạng mục tạo tác động trực tiếp như hệ thống điều hòa không khí (HVAC) hiệu suất cao, hệ thống chiếu sáng LED, nền tảng quản lý tòa nhà thông minh, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu tiêu thụ nước và bổ sung các tiện ích phục vụ sức khỏe người sử dụng.

Theo bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển Dự án, JLL Việt Nam, ESG đang tạo ra chuẩn mực mới đối với thị trường văn phòng.

“Nếu như trước đây, nhiều chủ sở hữu xem việc nâng cấp tòa nhà là khoản chi phí cần cân nhắc thì hiện nay bức tranh đã hoàn toàn khác. Những tòa nhà chủ động đầu tư vào hiệu quả năng lượng, sức khỏe người sử dụng và công nghệ vận hành đang có khả năng thu hút khách thuê tốt hơn, duy trì giá thuê tốt hơn và bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn. Đây là cơ hội để tái định vị tài sản và tạo ra lợi thế cạnh tranh mới”, bà Stephanie Dinh cho biết.

Nghiên cứu của JLL cho thấy, các tòa nhà đạt chứng nhận xanh và có lộ trình giảm phát thải rõ ràng đang ghi nhận mức giá thuê cao hơn từ 15-30% so với các tài sản còn lại.

Thực tế thị trường cũng đang phản ánh rõ xu hướng này. Sau quá trình nâng cấp, các dự án như Mê Linh Point Tower, mPlaza và Vincom Center Tower tại thành phố Hồ Chí Minh đều được thị trường đón nhận tích cực, cho thấy khách thuê ngày càng coi trọng chất lượng tài sản cũng như các giá trị mà ESG mang lại.

Đơn vị này cũng ghi nhận các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, tài chính, dược phẩm và dịch vụ chuyên nghiệp đang ưu tiên lựa chọn những không gian làm việc có chứng nhận xanh, có khả năng theo dõi tiêu thụ năng lượng và hỗ trợ mục tiêu phát thải ròng bằng 0 (Net Zero).

Xu hướng này xuất phát từ cam kết phát thải ròng bằng 0 trước năm 2050 của nhiều tập đoàn toàn cầu. Khi yêu cầu giảm phát thải được áp dụng trên toàn chuỗi hoạt động, việc lựa chọn bất động sản đáp ứng các tiêu chuẩn ESG ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng trong chiến lược thuê văn phòng.

Trong bối cảnh đó, việc chủ động chuyển đổi và nâng cấp các tòa nhà hiện hữu không còn là giải pháp mang tính phòng thủ mà đã trở thành chiến lược dài hạn để duy trì sức cạnh tranh, gia tăng giá trị tài sản và đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách thuê.