Nghị định số 08/2023/NĐ-CP: Ánh sáng cuối đường hầm với doanh nghiệp bất động sản

Thứ nhất các doanh nghiệp có thể gia hạn thời gian thanh toán lãi, gốc trái phiếu thêm 2 năm. Trái phiếu đến hạn trong năm 2023 vào khoảng 53.000 tỷ, trong đó 6 tháng đầu năm khoảng 30.000 tỷ. Như vậy, nếu gặp khó khăn về dòng tiền doanh nghiệp có thể thương lượng với trái chủ gia hạn thêm 2 năm, có thời gian thu xếp dần nguồn tiền trả cho trái chủ.

Chúng ta thấy, với doanh nghiệp hoạt động nghiêm túc, giai đoạn này họ gặp khó khăn do bị kẹt về dòng tiền, không phải là doanh nghiệp không có tiền hay làm điều sai trái. Cùng lúc họ bị khó khăn không xoay được tiền, nếu siết bắt doanh nghiệp trả bằng được, doanh nghiệp có thể đi đến phá sản do không đáp ứng tiêu chí thanh toán trái phiếu. Đây là yếu tố then chốt giãn nợ cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Thứ hai, các doanh nghiệp được quyền thương thảo nhà đầu tư về việc dùng sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp thanh toán thay cho lãi và gốc trái phiếu. Trước đây, doanh nghiệp không những huy động vốn qua trái phiếu mà còn vay qua ngân hàng, hầu hết giấy tờ tài sản ngân hàng nắm giữ. Những dự án đang làm chưa đủ điều kiện bán hàng, khi đủ cơ chế bán hàng thì thị trường ảm đạm, nhà đầu tư không xuống tiền mua, doanh nghiệp không có dòng tiền. Thay vì doanh nghiệp phải đi bán thì có thể thương lượng với trái chủ để cấn trừ, đây là hướng mở cho doanh nghiệp lẫn trái chủ có lối thoát, là yếu tố tích cực cho doanh nghiệp.

Thứ ba, nhà đầu tư không cần chứng minh là chuyên nghiệp với tài sản ròng luôn duy trì mức 2 tỷ vốn hạn chế đối tượng mua trái phiếu. Khi bỏ điều kiện này trả về tình hình thực tế sẽ gia tăng lượng nhà đầu tư tham gia mua trái phiếu.

Thứ tư là việc đánh giá thang điểm cho doanh nghiệp, hiện chưa tìm được tổ chức đánh giá bài bản, doanh nghiệp gặp khó trong việc tìm kiếm đơn vị độc lập. Yếu tố này tạm thời hoãn.

Bốn yếu tố trên thực sự đi sâu, trọng tâm, gỡ khó cho doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu mua trái phiếu hoặc những nhà đầu tư đang nắm giữ trái phiếu có gặp một số khó khăn với tổ chức phát hành.

Ngoài ra, còn có yếu tố các doanh nghiệp không phải chịu điều kiện không được phát hành trái phiếu khoảng cách trong thời gian ngắn. Điều này giúp doanh nghiệp xoay sở bằng cách phát hành thêm trái phiếu huy động vốn mà không phải chờ đợi quá lâu.

Tôi cho rằng, với doanh nghiệp bất động sản, việc Nghị định 08 được ban hành giúp họ đã có ánh sáng ở cuối đường hầm, giúp họ có khả năng sống lại. Nếu không, khả năng nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản trong tương lai.

Với Nghị định này, các doanh nghiệp sẽ áp dụng ngay, cụ thể sẽ thương lượng với trái chủ. Những trái chủ, thay vì vướng vào tình huống không biết làm sao xử lý với doanh nghiệp, giờ có giải pháp anh sống tôi sống, win-win, trái chủ sẽ hợp tác với doanh nghiệp cùng giải quyết vấn đề, dòng tiền tới hạn đáo hạn trái phiếu không còn căng như trước.

Với nhà đầu tư, thời gian qua họ quan ngại, lo lắng, thậm chí nghe tin đồn thất thiệt, xúi giục, không mạnh dạn giải ngân nhưng có những giải pháp trên thì những tin đồn sẽ không còn, trả lại niềm tin cho nhà đầu tư. Họ mạnh dạn giải ngân vào thị trường, dòng tiền sẽ được kích hoạt quay lại thị trường. Nếu không bùng nổ thì cũng tích cực quay trở lại hơn trước, khuynh hướng tiêu cực giảm đi nhiều, nhu cầu bán tháo cổ phiếu, bán bằng mọi giá không còn như trước, thị trường sẽ ổn định hơn.