Ngăn chặn đầu cơ, thổi giá đất nhằm xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh

Nguồn cung tăng nhưng thiếu trầm trọng nhà ở “vừa túi tiền”

Thị trường bất động sản những năm gần đây liên tục xuất hiện nhiều nghịch lý kéo dài. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập tăng mạnh, khiến nhu cầu ở thực ngày càng khó được đáp ứng. Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá nhà leo thang bất chấp nguồn cung tăng và hàng tồn kho lớn, tạo sức ép rất lớn lên người có thu nhập trung bình và thấp.

Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025”.

Một trong những chỉ số thể hiện rõ sự bất hợp lý là tỷ lệ giá nhà so với thu nhập tại Việt Nam lên tới 30-40 lần, gấp đôi so với nhiều quốc gia khác. Đây là mức được đánh giá là “phi lý” khi người lao động khó có thể tích lũy đủ để mua nhà ngay cả trong dài hạn. Trong khi đó, những dự án căn hộ mới tại Hà Nội ngày càng đẩy lên mức giá từ 90 đến hơn 120 triệu đồng/m², nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp.

Tạo nên nghịch lý lớn nhất là nguồn cung tăng nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc đắt đỏ, không phù hợp với nhu cầu thực. Chia sẻ tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025” tổ chức tại Hà Nội ngày 4/12, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, phân khúc “hợp túi tiền” thậm chí còn thiếu hụt nghiêm trọng, trong khi các dòng sản phẩm cao cấp, du lịch - nghỉ dưỡng lại tồn kho dài hạn. Điều này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chính sách, giá bán và chiến lược phát triển nhằm tránh mất cân đối kéo dài.

Từ góc độ giám sát thị trường, bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cho rằng, sự tăng giá nhanh chóng, lặp đi lặp lại tại một số khu vực có dấu hiệu của hiện tượng gom đất, thao túng hoặc tạo sốt ảo. Những biến động bất thường này không chỉ gây bất ổn thị trường, mà còn ảnh hưởng tiêu cực tới kinh tế vĩ mô, sản xuất - kinh doanh và khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Theo bà Nguyên, để khẳng định có hay không hành vi lũng đoạn, các cơ quan chức năng cần giám sát và thanh tra kỹ lưỡng. Tuy nhiên, những hiện tượng tăng giá bất thường gần các khu vực quy hoạch hoặc dự án hạ tầng mới là tín hiệu cảnh báo. Quốc hội yêu cầu thực hiện nghiêm Nghị quyết số 161/2024/QH15, xử lý mạnh tay mọi hành vi trục lợi thông tin, môi giới trái phép hay thổi giá, kể cả áp dụng chế tài hình sự nếu đủ căn cứ.

Minh bạch hóa thị trường bằng cơ sở dữ liệu quốc gia

Các chuyên gia chỉ ra nhiều nguyên nhân sâu xa dẫn đến tình trạng thị trường bị bóp méo. Theo đó, đầu cơ là sản phẩm của cơ chế thị trường, nhưng cần công cụ thể chế đủ mạnh để kiểm soát. Thuế bất động sản, mở rộng nguồn cung và điều tiết phân khúc là những giải pháp căn bản. Nếu giá bất động sản tiếp tục neo cao, hậu quả dài hạn về dân số, lao động và an sinh xã hội sẽ trở nên nghiêm trọng trong thập kỷ tới.

Ở góc nhìn nhà đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest nhấn mạnh, chi phí đất đai chiếm khoảng 30% giá thành sản phẩm. Bảng giá đất cao, cộng với thời gian thực hiện dự án kéo dài hàng chục năm, khiến doanh nghiệp chịu nhiều chi phí vô hình. Điều này tác động trực tiếp đến giá bán cuối cùng. Theo ông, cần hài hòa giữa thu ngân sách Nhà nước và quyền lợi người dân để đảm bảo thị trường phát triển ổn định.

Đại diện cơ quan quản lý, ông Quách Gia Quỳnh - Phó trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội cho biết, việc xây dựng bảng giá đất mới có tác dụng tích cực, giúp minh bạch hóa giao dịch và tăng thu. Tuy nhiên, nếu bảng giá đất không bám sát thực tiễn sẽ gây phản ứng mạnh từ người dân, ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Do đó, chính quyền phải cân nhắc kỹ lưỡng để không tạo thêm áp lực lên người mua nhà cũng như gây biến động giá ngoài mong muốn.

Trong khi đó, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, để xác định có xảy ra thổi giá hay không, cần bóc tách rõ các yếu tố cấu thành giá bán. Ngoài giá đất, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và hạ tầng tăng cao cũng tác động lớn. Muốn kiểm soát thị trường hiệu quả, phải nắm bắt giá sơ cấp, từ đó mới kiềm chế được đà tăng giá ở thị trường thứ cấp.

Bộ Xây dựng hiện triển khai ba giải pháp trọng tâm nhằm minh bạch hóa và ổn định thị trường. Trước hết là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, giúp minh bạch thông tin sản phẩm và giá cả. Tiếp theo là cơ chế kiểm soát nguồn cung và tiến tới thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Cuối cùng là điều tiết thị trường thứ cấp thông qua chính sách tín dụng và thuế.

Một thực tế đáng lo ngại là thị trường đang dư thừa phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu trầm trọng sản phẩm phù hợp với thu nhập số đông người dân. Do vậy, các chính sách sắp tới buộc phải điều chỉnh để khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Đây là giải pháp đảm bảo cân đối thị trường, giảm áp lực giá và tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nơi ở phù hợp.