Lãi suất cao tạo sức ép, lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản quý II phân hóa

Lãi suất tăng cao, ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: T.H

Thị trường trầm lắng, doanh nghiệp thận trọng mở bán

Theo báo cáo của MBS Research công bố ngày 30/6, thị trường bất động sản trong quý II/2026 tiếp tục trầm lắng do mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và tâm lý chờ đợi quy hoạch tại các đô thị lớn. Trong bối cảnh hoạt động mở bán kém sôi động, lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã bán trong giai đoạn 2024-2025.

MBS Research cho biết, mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng trong quý II/2026 khi lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng thêm 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước. Theo đó, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên khoảng 13-14%, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Để hỗ trợ khách hàng, một số dự án mới như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Hạ Long Xanh và Vin Cần Giờ áp dụng chính sách cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu. Tuy nhiên, MBS nhận định thanh khoản thị trường vẫn chưa cải thiện đáng kể khi nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Bên cạnh đó, tâm lý chờ đợi công bố quy hoạch tổng thể 100 năm của Thủ đô Hà Nội cũng khiến nhà đầu tư chưa vội xuống tiền để xác định các khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch. Theo MBS, thanh khoản giao dịch vì vậy chậm lại đáng kể trong quý II, đồng thời giá giao dịch tại một số dự án chung cư giảm khoảng 5% so với quý trước.

Ở phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư niêm yết tiếp tục ưu tiên triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất. Hoạt động mở bán trong quý diễn ra kém tích cực, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. MBS cho rằng, trong điều kiện thị trường tiêu thụ khó khăn, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới có thể thấp hơn giai đoạn 2024-2025.

Các doanh nghiệp như Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) đều triển khai mở bán chậm hơn do nhu cầu suy yếu dưới tác động của lãi suất vay. MBS cũng ghi nhận xu hướng các doanh nghiệp quy mô trung bình tập trung phát triển các dự án căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực thay vì các khu đô thị quy mô lớn.

Lợi nhuận phụ thuộc vào tiến độ bàn giao dự án

Theo chuyên gia của MBS, trong bối cảnh hoạt động bán hàng trầm lắng, kết quả kinh doanh quý II của nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ yếu được ghi nhận từ việc bàn giao các dự án đã mở bán trong giai đoạn trước.

Đối với Nam Long, doanh thu và lợi nhuận chủ yếu đến từ dự án Waterpoint nhưng lợi nhuận ròng được dự báo giảm so với cùng kỳ do số lượng sản phẩm bàn giao thấp hơn.

Tương tự, Đất Xanh ghi nhận lợi nhuận ròng giảm do bàn giao ít sản phẩm hơn tại dự án Gem Sky World. Biên lợi nhuận gộp của dự án này cũng giảm khoảng 3 điểm phần trăm do giá bán thấp hơn. Cùng với đó, thanh khoản thị trường suy giảm khiến mảng môi giới của doanh nghiệp giảm khoảng 10% so với cùng kỳ.

Đối với Khang Điền, lợi nhuận quý II được dự báo giảm do doanh nghiệp bàn giao ít sản phẩm thấp tầng hơn tại dự án Gladia.

Ở chiều ngược lại, Vinhomes được MBS dự báo là doanh nghiệp có kết quả tích cực hơn khi lợi nhuận ròng tăng khoảng 11% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City. Trong nửa cuối năm, MBS kỳ vọng doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận lợi nhuận từ các dự án này ở mức tương đương cùng kỳ.

Đối với Vincom Retail (VRE), MBS dự báo hoạt động kinh doanh duy trì ổn định nhờ hệ thống trung tâm thương mại tiếp tục đạt tỷ lệ lấp đầy cao và lưu lượng khách thuê cải thiện. Doanh nghiệp được kỳ vọng đạt khoảng 1.215 tỷ đồng lợi nhuận trong quý II, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ.

Theo MBS, mặt bằng lãi suất cao có thể tiếp tục duy trì đến hết nửa cuối năm 2026. Trong bối cảnh đó, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản vẫn chủ yếu phụ thuộc vào tiến độ bàn giao các dự án đã bán, trong khi hoạt động mở bán mới được thực hiện thận trọng trước sức cầu còn yếu.