Chủ tịch Fed vừa có buổi điều trần trước Ủy ban Ngân hàng thuộc Thượng viện hôm thứ Năm vừa qua (7/3) về quyết định không giảm lãi suất gần đây, câu hỏi lớn mà các nhà đầu tư và người mua nhà đang đặt ra.
Việc cắt giảm lãi suất tiềm năng mang lại cho các nhà đầu tư hy vọng về một số biện pháp cứu trợ rất cần thiết cho thị trường nhà đất, vốn đang phải vật lộn để đối phó với lãi suất cho vay thế chấp và tái cấp vốn tăng vọt, song ông Powell đã chứng minh, các vấn đề thực sự của thị trường nhà đất còn sâu xa hơn nhiều - và sẽ cần nhiều nỗ lực hơn là chỉ chính sách tiền tệ.
“Thị trường nhà ở hiện đang ở trong một tình huống rất khó khăn,” ông Powell nói và cho biết thêm: “Các vấn đề liên quan đến lãi suất cho vay thế chấp thấp (cố định trong suốt thời gian khoản vay) và lãi suất (cho vay thế chấp) cao và tất cả những vấn đề đó sẽ giảm bớt khi nền kinh tế bình thường hóa và khi lãi suất bình thường hóa” và đưa ra liên hệ sự chênh lệch về lãi suất thế chấp dưới 6% được áp dụng cho khoảng 90% chủ nhà đang vay và lãi suất chào bán trên thị trường hiện tại trên 7%. “Nhưng chúng ta vẫn sẽ còn ở đó một thị trường nhà đất trên toàn quốc đang thiếu nhà ở.”
"Có rất nhiều vấn đề đang xảy ra"
Ông Powell giải thích những vấn đề hiện tại mà người mua và người bán nhà phải đối mặt: “Việc thiếu nhà để bán là vì nhiều người đang sống trong những ngôi nhà có lãi suất vay thế chấp rất thấp và không đủ khả năng tái cấp vốn để vay 1 khoản vay khác, vì vậy họ không chuyển đi, điều này có nghĩa là nguồn cung thường xuyên sẵn sàng để rao bán đang ở mức thấp lịch sử và tỷ lệ giao dịch rất thấp,” Powell nói.
“Điều đó thực sự đã đẩy giá của những ngôi nhà hiện có khác và cả những ngôi nhà mới lên cao vì không có đủ nguồn cung.”
Tuy nhiên ông nói, còn có những vấn đề lớn hơn những ràng buộc của người mua và người bán. “Có rất nhiều điều đang xảy ra… vì lãi suất cao hơn và những điều đó trong ngắn hạn đang đè nặng lên thị trường nhà đất… (đối với các nhà xây dựng), việc huy động nhân lực và vật liệu sẽ khó khăn hơn,” ông Powell nói.
“Nhưng kể cả khi lãi suất (thế chấp) giảm xuống và tất cả đều phản ánh qua nền kinh tế, chúng ta vẫn sẽ quay trở lại tình trạng không có đủ nhà ở.”
Đại dịch chỉ khiến mọi thứ trở nên tồi tệ hơn. Lạm phát cao đã khiến chi phí vật liệu và lao động trở nên đắt đỏ hơn nhiều, đồng thời lãi suất thế chấp tăng cao đã kìm hãm một lĩnh vực vốn đã chậm chạp.
Dữ liệu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia cho thấy đến cuối năm ngoái, chỉ có khoảng 3,2 tháng nguồn cung nhà ở, bằng khoảng một nửa so với mức cần có trong một thị trường cân bằng.
Các thị trường kỳ vọng Fed sẽ công bố cắt giảm lãi suất trong năm nay – nhưng kể cả khi điều đó sẽ mang lại cứu trợ ngắn hạn song sẽ không giải quyết được các vấn đề gốc rễ về nguồn cung của thị trường nhà đất.
Chủ tịch Powell lưu ý rằng luật phân vùng hạn chế đóng một vai trò quan trọng trong việc hạn chế xây dựng mới.
Ông cũng chỉ ra rằng lãi suất thế chấp tăng đã làm nản lòng những người sở hữu nhà lâu năm, những người đã chốt lãi suất thấp hơn, điều này đã hạn chế số lượng nhà hiện có trên thị trường và khiến những người mua nhà mới phải vật lộn để tìm những lựa chọn hợp lý.
Ông Powell đang cố gắng cân bằng các vấn đề - thị trường nhà đất là động lực lớn của nền kinh tế trong nước và việc gây căng thẳng quá mức bằng cách giữ lãi suất ở mức cao quá lâu có thể đe dọa phần còn lại của nền kinh tế.
Mặt khác, việc cắt giảm lãi suất quá sớm - hoặc quá nhanh- theo nhu cầu của ngành có thể làm suy yếu những nỗ lực kéo dài hàng năm của Fed nhằm duy trì một cuộc hạ cánh mềm và kiểm soát lạm phát.
“Hoạt động nhà ở chiếm gần 16% GDP theo ước tính của NAHB,” một nhóm tổ chức thương mại ngành nhà ở viết trong thư gửi Chủ tịch Powell vào mùa thu năm ngoái.
“Chúng tôi kêu gọi Fed thực hiện những bước đi đơn giản này để đảm bảo rằng lĩnh vực này không gây ra tình trạng hạ cánh cứng mà Fed đã cố gắng hết sức để tránh.”
