Đầu tư chung cư không còn giữ “ngôi vương”

Trong khi đó, phân khúc đất nền lại ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc, thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư.

Đây được xem là sự chuyển dịch mạnh mẽ của dòng tiền trong thị trường bất động sản, khi đất nền dần lấy lại vị thế là kênh đầu tư “vua”.

Chung cư chững lại, đất nền khởi sắc

Năm 2024, thị trường chung cư khởi động với mức giá trung bình khoảng 65 triệu đồng/m². Tuy nhiên, chỉ sau hai quý, giá đã vượt ngưỡng 68 triệu đồng/m² và tiếp tục leo thang trong những tháng cuối năm.

Các dự án mới chào bán tập trung vào phân khúc cao cấp tại những khu vực như Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Gia Lâm và Đông Anh, với mức giá thường xuyên vượt 70 triệu đồng/m². Đặc biệt, một số dự án cao cấp tại Đông Anh như Masteri Grand Avenue và Imperia Cổ Loa đã chạm ngưỡng 100-120 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong nửa đầu tháng 2/2025 đã giảm nhẹ so với tháng 1/2025, từ 63 triệu đồng/m² xuống còn 62 triệu đồng/m² (Hà Nội) và từ 60 triệu đồng/m² xuống 57 triệu đồng/m² (TP. Hồ Chí Minh).

Mặc dù thị trường bất động sản sau Tết có dấu hiệu tích cực với lượng tìm kiếm và tin đăng tăng, nhưng thanh khoản vẫn chưa thực sự cải thiện. Người mua ở thực vẫn đang chờ đợi nguồn cung dồi dào hơn với hy vọng giá bán sẽ điều chỉnh về mức hợp lý.

Trong khi đó, phân khúc đất nền lại ghi nhận sự quan tâm đáng kể từ nhà đầu tư. Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội trong quý IV/2024 đã tăng khoảng 30% so với các quý trước. Các khu vực có đường Vành đai 4 đi qua như Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Thanh Oai..., tỉnh Hưng Yên ghi nhận lượng giao dịch tăng từ 10-20%. Hiệu ứng từ các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội cũng tạo ra tâm lý “sốt đất”, thu hút hàng nghìn hồ sơ tham gia mỗi phiên.

Một trong những yếu tố thúc đẩy sự quan tâm đến đất nền là các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội. Gần đây, Công ty đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam đã thông báo đấu giá 41 lô đất tại xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu với mức giá khởi điểm từ 25-48,75 triệu đồng/m². Tổng giá trị mỗi lô dao động từ 1,9-6,2 tỷ đồng, với số tiền đặt cọc tương ứng từ 380 triệu đến 1 tỷ đồng. Phiên đấu giá dự kiến diễn ra vào ngày 5/3.

Tương tự, tại huyện Khoái Châu, 68 lô đất tại khu dân cư nông thôn mới Xuân Đình, xã Phạm Hồng Thái, cũng sẽ được đấu giá vào ngày 11/3. Diện tích các thửa dao động từ 118-182 m², với giá khởi điểm từ 20-26,4 triệu đồng/m². Tổng giá trị mỗi lô từ 2,4-4,8 tỷ đồng, số tiền đặt trước từ 480-961 triệu đồng/lô.

Cẩn trọng “sốt ảo”

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo về hiện tượng “thổi giá” và “sốt ảo” khi giá trúng đấu giá cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm, nhưng tình trạng bỏ cọc sau đấu giá vẫn liên tục diễn ra. Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường đất nền vùng ven Hà Nội mới trong giai đoạn phục hồi, giao dịch thực tế ít biến động. “Ở nhiều sàn giao dịch thời gian qua chưa có dấu hiệu sôi động, thay vào đó là đi ngang”, ông Đính cho biết.

Theo dự báo của các chuyên gia, từ quý II/2025, thị trường đất nền sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc. Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định phân khúc đất nền và biệt thự dự án với tiềm năng tăng giá tốt sẽ được nhà đầu tư chú ý. Thậm chí, phân khúc này có thể thay thế căn hộ chung cư, nắm giữ vị trí “ngôi vương” trên thị trường bất động sản.

Ông Lê Đình Chung - Thành viên tổ công tác thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng đồng quan điểm. Ông cho rằng, đến quý II/2025, thị trường đất nền sẽ phát triển đồng đều hơn ở nhiều khu vực. Tuy nhiên, việc đầu tư đất nền vào thời điểm hiện tại cần có tầm nhìn trung hạn, với thời gian thu hồi vốn ít nhất 1-3 năm, thay vì kỳ vọng “lướt sóng” nhanh chóng.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, quy định siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa đất mới có thể khiến nguồn cung đất nền phân lô giảm mạnh sau năm 2025. Trong khi đó, nhu cầu khó giảm trong dài hạn vì tâm lý người Việt rất chuộng loại hình bất động sản này. “Khi cung ít - cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên”, ông Thắng nhấn mạnh.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ, cũng cho rằng đất nền không chỉ có giá trị trong việc lưu giữ tài sản mà còn là một dạng đầu tư dài hạn ít chịu rủi ro từ biến động kinh tế. Tuy nhiên, để đạt được lợi nhuận tốt, nhà đầu tư cần tập trung vào các khu vực có quy hoạch rõ ràng và tiềm năng phát triển hạ tầng.