Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi nhưng phân hóa mạnh về thanh khoản

Nửa đầu năm 2026, toàn thị trường đón khoảng 12.100 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới.

Nguồn cung mới tăng mạnh, giao dịch cải thiện

Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý II/2026, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 4.800 sản phẩm mới, giảm 20% so với quý trước nhưng vẫn cao gấp hai lần cùng kỳ năm 2025.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đô thị biển. Trong khi đó, phân khúc nghỉ dưỡng truyền thống vẫn khan hiếm, chỉ đạt khoảng 400 sản phẩm do nhiều dự án vẫn trong tình trạng bỏ hoang hoặc chưa được đưa vào khai thác, sử dụng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường đón khoảng 12.100 sản phẩm mới, gấp bốn lần cùng kỳ năm trước.

Cùng với nguồn cung, thanh khoản cũng có dấu hiệu cải thiện. Trong quý II/2026, tỷ lệ hấp thụ đạt 55%, tăng 10 điểm phần trăm so với quý trước. Lượng giao dịch đạt hơn 2.700 sản phẩm, cao gấp hơn hai lần cùng kỳ năm 2025.

Theo VARS, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án do các chủ đầu tư lớn phát triển, có pháp lý đảm bảo, tiến độ triển khai rõ ràng, mức giá phù hợp và nằm tại các đô thị biển có tiềm năng khai thác du lịch, vận hành và cho thuê. Ngược lại, các dự án nghỉ dưỡng đơn lẻ hoặc đã đưa vào khai thác nhưng hiệu quả vận hành thấp vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút khách hàng.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 49,5%, tương ứng khoảng 5.600 giao dịch, tương đương cùng kỳ năm 2025.

Theo VARS, nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vẫn hiện hữu và có xu hướng gia tăng nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ.

Động lực quan trọng đến từ sự phục hồi của ngành du lịch. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón 12,3 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,9% so với cùng kỳ năm trước, tạo nền tảng tích cực cho hoạt động khai thác lưu trú và nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư đồng bộ, góp phần nâng cao khả năng kết nối liên vùng và rút ngắn thời gian di chuyển đến các điểm đến du lịch.

Giá sơ cấp ổn định, nhu cầu đầu tư dịch chuyển sang các sản phẩm tạo dòng tiền

Đáng chú ý, chiến lược của nhà đầu tư cũng đang thay đổi. Thay vì kỳ vọng chủ yếu vào tăng giá tài sản, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền thực tế. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà ở vẫn duy trì ở mức cao nhưng tỷ suất lợi nhuận thấp cũng khiến một bộ phận dòng vốn tiếp tục tìm kiếm cơ hội tại phân khúc nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, VARS cho rằng thanh khoản của thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các loại hình dự án.

Theo báo cáo, mặt bằng giá sơ cấp của bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ổn định và không ghi nhận xu hướng giảm đáng kể. Một số phân khúc vẫn tăng giá so với cùng kỳ hoặc đầu năm do tác động của chi phí đầu vào, định vị dự án và chính sách bán hàng của chủ đầu tư.

Ở phân khúc cao tầng, giá chào bán tăng khoảng 7-10% so với cùng kỳ. Một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá theo tiến độ triển khai dự án, đồng thời kết hợp nhiều chương trình ưu đãi và chiết khấu nhằm hỗ trợ thanh khoản.

Đối với phân khúc thấp tầng, giá chào bán tăng khoảng 6-9% so với cùng kỳ. Những dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ tốt ghi nhận mức tăng giá khoảng 1-2% sau mỗi giai đoạn mở bán, đi kèm các chính sách bán hàng hấp dẫn.

Trong khi đó, các dự án tồn kho tiếp tục mở rộng các chương trình kích cầu với nhiều chính sách hỗ trợ, song hiệu quả chưa đạt như kỳ vọng. Ngược lại, các dự án mới của những chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận kết quả bán hàng tích cực nhờ mức giá phù hợp cùng chính sách bán hàng linh hoạt.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán tại các dự án nghỉ dưỡng tồn kho tiếp tục xu hướng điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, thanh khoản chưa được cải thiện đáng kể do các vướng mắc pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ. Trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng đa dạng, chỉ một số dự án đã đi vào vận hành, có mức giá điều chỉnh đủ hấp dẫn mới phát sinh giao dịch, nhưng số lượng vẫn còn khá khiêm tốn.

Nhận định về xu hướng của thị trường, ông Phạm Văn Hảo, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Eras Land cho rằng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang chuyển mạnh sang giai đoạn đề cao “bất động sản dòng tiền”, khi khách hàng quan tâm nhiều hơn đến năng lực khai thác, tính pháp lý và khả năng tạo lợi nhuận sau đầu tư, thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá của tài sản.

Chia sẻ từ thực tế triển khai dự án Costamigo Phan Thiết, ông Hảo cho rằng để tạo sức hút trong giai đoạn mới, các sản phẩm nghỉ dưỡng cần chứng minh được hiệu quả khai thác ngay từ đầu thông qua pháp lý rõ ràng, năng lực vận hành thực tế cùng cơ chế khai thác, chia sẻ lợi nhuận minh bạch, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.