Cơ hội nào để hàng chục nghìn nhà tái định cư bỏ hoang thành nhà ở xã hội?

Tại cuộc làm việc giữa Đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh với UBND Thành phố vài ngày trước, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh thông tin, hiện trên toàn địa bàn đang có hơn 11.000 căn hộ, nền đất tái định cư đang bỏ trống, không có người ở. Trong đó có gần 9.000 căn hộ và hơn 2.000 nền đất.

Còn tại Hà Nội, theo báo cáo của UBND thành phố, trên địa bàn có 174 khu nhà tái định cư đang được sử dụng với tổng số hơn 14.200 căn hộ và khoảng 4.000 căn chung cư bỏ hoang. Nhiều dự án tái định cư có người dân về ở nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ cũng vẫn bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê, sử dụng thương mại.

“Ghép” nhà tái định cư với nhà ở xã hội

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhà tái định cư bỏ hoang tại các thành phố lớn tiêu tốn hàng trăm tỷ đồng tiền bảo trì, bảo dưỡng mỗi năm. Ước tính trung bình mỗi đô thị đặc biệt thiếu hụt ít nhất 50.000 căn hộ/năm. Việc hàng chục nghìn căn hộ để không trong khi nhiều người dân không có nhà ở là hiện tượng bất hợp lý.

Để giải quyết tình trạng “ế” căn hộ tái định cư bỏ hoang, cần thực hiện đồng bộ các biện pháp cụ thể. Chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội là một trong những phương án nhận được nhiều ủng hộ, trong bối cảnh phân khúc nhà ở xã hội đang được Chính phủ đặc biệt quan tâm.

Mới đây, VARS đề xuất nghiên cứu ghép nhà tái định cư và nhà ở xã hội vào cùng một phân khúc. Khi đó, các dự án tái định cư sẽ được tiếp cận nguồn vốn và lãi suất của gói tín dụng 120.000 nghìn tỷ đồng để hoàn thiện các hạng mục về hạ tầng, kỹ thuật, hạ tầng xã hội như các dự án nhà ở khác để thu hút người dân đến sinh sống. Các chủ đầu tư sẽ có một tỷ lệ phần trăm quỹ nhà dự án để kinh doanh thương mại nhằm thu hồi vốn đầu tư.

“Việc chuyển đổi sang nhà ở xã hội phải bảo đảm phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương”, VARS lưu ý.

Thực tế, “ý tưởng” chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội không mới. Từ năm 2022, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1786 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc báo cáo tình hình quản lý, sử dụng quỹ nhà tái định cư; trong đó Bộ đề nghị các địa phương phải tổng hợp các dự án, số lượng nhà ở tái định cư có nhu cầu chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hoặc mục đích khác.

Tuy nhiên, từ góc độ địa phương, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc. Đơn cử tại TP. Hồ Chí Minh, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, với 3.790 căn nhà bỏ trống ở khu tái định cư Thủ Thiêm, thành phố cũng từng có chủ trương xin chuyển các căn hộ này sang căn hộ thương mại và đã được Ban Thường vụ Thành ủy TP. Hồ Chí Minh thông qua từ năm 2017. Tuy nhiên, sau khi tính toán giá gốc, giá thành xây dựng và lãi vay thì mức giá đã là 27 triệu đồng/m2, chưa kể tiền bồi thường về đất và các chi phí khác. Mức giá này được đánh giá là quá cao và không khả thi ở thời điểm đó.

Phương án chuyển các căn hộ tái định cư sang nhà ở xã hội cũng gặp phải tình trạng tương tự: “Nhà ở xã hội phải được miễn tiền sử dụng đất trong giá thành nhưng vẫn phải tính toán các chi phí bồi thường nên giá vẫn ở mức rất cao. Mặt khác, nhà ở xã hội chỉ được nằm trong khung diện tích 20 - 70 m2”, vị lãnh đạo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết.

Thực tế, theo lý giải của VARS, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng nên khó khăn cho người dân trong việc di chuyển và sinh hoạt, kém hấp dẫn. Một số dự án thì gặp vấn đề về chất lượng xây dựng, ảnh hưởng đến an toàn của cư dân và làm giảm giá trị của các căn hộ. Ngoài ra, mức đền bù chưa thỏa đáng và chính sách tái định cư theo Luật Đất đai hiện hành còn chưa hợp lý khiến nhiều người dân không muốn chuyển đến nơi ở mới hoặc không đủ khả năng để sống tại các khu tái định cư vì toàn bộ số tiền được đền bù không đủ để mua suất tái định cư được giao.

Giải pháp nào khác?

Trao đổi với Vnbusiness từ góc độ doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, khó để chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội do các vấn đề về xác định giá.

Theo ông Thắng, một số dự án tái định cư bỏ không hiện nay nằm tại vị trí đẹp, giàu tiềm năng, nếu đưa ra đấu giá cho doanh nghiệp làm nhà ở thương mại sẽ nhận được nhiều quan tâm. Nhà nước sẽ tránh được tình trạng lãng phí, thất thu ngân sách. Các doanh nghiệp cũng sẽ tự tính toán được mức giá bán hợp lý đưa ra thị trường.

Tuy nhiên, doanh nghiệp hiện nay băn khoăn về thủ tục chuyển đổi, đòi hỏi cần có cơ chế rõ ràng, tránh rủi ro pháp lý sau này.

“Vị trí tiềm năng nhưng thủ tục pháp lý trong vấn đề chuyển đổi ra sao, đảm bảo an toàn không? Đó là sự quan tâm của doanh nghiệp nếu làm đấu giá. Nếu phía cơ quan nhà nước có sự cam kết vấn đề ra sổ, giá khởi điểm hợp lý thì rất nhiều doanh nghiệp sẽ quan tâm”, ông Thắng nói thêm.

Để tình trạng nhà tái định cư xây xong bỏ trống không còn tái diễn, VARS nhận định, cần có kế hoạch quy hoạch rõ ràng và hợp lý hơn khi chọn vị trí xây dựng. Quá trình xây dựng cần được giám sát chặt chẽ. Các dự án cần tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn xây dựng để đảm bảo chất lượng và an toàn.

Đối với các dự án căn hộ tái định cư đang triển khai, Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, qua đó đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án chậm triển khai.

Bên cạnh đấu giá và chuyển đổi, cho thuê cũng là một trong những giải pháp hiệu quả để khắc phục tình trạng bỏ hoang và sử dụng không hiệu quả nhà tái định cư. Để đạt được hiệu quả cao nhất, cần có sự hợp tác chặt chế giữa các cơ quan quản lý nhà nước, cộng đồng dân cư và các nhà đầu tư.

Theo đó, Nhà nước cần có các quy định rõ ràng và đồng bộ về việc cho thuê nhà tái định cư, đảm bảo quyền lợi của cả người cho thuê và người thuê, bao gồm mức giá thuê, thời hạn thuê và các điều kiện thuê cụ thể.

Ngoài ra, các chính sách khuyến khích và hỗ trợ tài chính cho người dân khi cho thuê nhà tái định cư, chẳng hạn như miễn giảm thuế, hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi và các khoản trợ cấp khác.

Song song với đó là cải thiện công tác quản lý và bảo trì tại các khu tái định cư, đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng và các tiện ích công cộng tại các khu tái định cư để khuyến khích người dân chuyển đến sinh sống.