Thị trường văn phòng tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh trong những năm gần đây đang chứng kiến nhiều biến động.
Nguồn cung lớn, tỷ lệ hấp thụ phân khúc hạng A giảm
Theo ghi nhận từ CBRE, phân khúc văn phòng hạng B tại Hà Nội hiện đang thu hút lượng diện tích hấp thụ vượt trội, với gần 45.000 m² trong năm 2024, gấp đôi diện tích hấp thụ của văn phòng hạng A, chỉ đạt 22.760 m². Điều này cho thấy sự chuyển dịch rõ rệt trong xu hướng thuê văn phòng, đặc biệt là ở phân khúc hạng B.
Một trong những lý do lớn nhất giải thích cho sự phát triển mạnh mẽ của văn phòng hạng B là chính sách cho thuê hấp dẫn. Với các ưu đãi về giá thuê, tiện ích đi kèm và sự linh hoạt trong các điều khoản thuê, các tòa nhà văn phòng hạng B đã thu hút được nhiều khách thuê, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các công ty khởi nghiệp. Điều này phản ánh sự nhạy bén của các chủ đầu tư khi họ đáp ứng nhu cầu của thị trường và đem lại lợi ích cho khách thuê.
Ngược lại, thị trường văn phòng hạng A tại Hà Nội lại gặp khó khăn trong việc duy trì tỷ lệ lấp đầy. Trong khi diện tích hấp thụ của hạng B đang gia tăng, thì tỷ lệ trống của văn phòng hạng A lại tăng từ 20,7% trong năm 2023 lên 24,4% trong năm 2024.
Nhiều tòa nhà mới tại các khu vực như Ba Đình, Đống Đa, và khu vực phía Tây Hà Nội đang gia nhập thị trường, tạo ra nguồn cung lớn, dẫn đến tỷ lệ trống cao, nhất là khi các tòa nhà này mới đi vào hoạt động.
Mặc dù vậy, điều này không đồng nghĩa với một thị trường ảm đạm. Sự gia nhập của các tòa nhà mới cung cấp cho khách thuê nhiều sự lựa chọn hơn, từ đó thúc đẩy sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút khách thuê.
Trong khi thị trường Hà Nội có dấu hiệu tăng trưởng ở phân khúc văn phòng hạng B, thì tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu thuê văn phòng hạng A lại chiếm ưu thế hơn hẳn. Theo báo cáo từ CBRE, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận diện tích hấp thụ lên đến 38.000 m² đối với văn phòng hạng A, trong khi đó văn phòng hạng B chỉ đạt 14.613 m².
Tuy nhiên, cũng giống như Hà Nội, thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2024 dự báo sẽ chứng kiến sự cải thiện nhẹ về diện tích hấp thụ, đặc biệt là trong phân khúc hạng A.
Theo dự báo của CBRE, trong ba năm tới, nguồn cung văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục gia tăng mạnh mẽ. Cụ thể, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm gần 170.000 m² văn phòng, trong khi TP. Hồ Chí Minh sẽ có hơn 100.000 m². Đến năm 2030, các thành phố này có thể đón nhận thêm hơn 600.000 m² văn phòng tại Hà Nội và hơn 300.000 m² tại TP. Hồ Chí Minh.
Song, với nguồn cung lớn như vậy các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh cao hơn, yêu cầu họ phải nâng cao chất lượng dịch vụ và đưa ra các chính sách cho thuê hấp dẫn để thu hút khách thuê.
Thị trường nghiêng về phía khách thuê
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao của bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, cho rằng với sự gia tăng nguồn cung văn phòng trong năm 2025, thị trường sẽ thuộc về khách thuê. Sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ không chỉ xoay quanh giá thuê mà còn về chất lượng của các tòa nhà và các ưu đãi đi kèm. Việc có thêm nhiều tòa nhà mới với chất lượng cao sẽ tạo ra nhiều lựa chọn cho khách thuê, đồng thời giúp họ có thể chọn được những không gian phù hợp với nhu cầu.
Tuy nhiên, giá thuê văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong năm 2024 không có sự biến động mạnh mẽ.
Tại Hà Nội, giá thuê tăng nhẹ khoảng 1% so với năm 2023, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê tại khu vực trung tâm tăng 3,7%. Sự tăng trưởng này chủ yếu được thúc đẩy bởi việc các tòa nhà mới hoàn thành được lấp đầy. Điều này cho thấy, mặc dù thị trường có sự gia tăng về nguồn cung, giá thuê vẫn duy trì ổn định, không có sự giảm sút nghiêm trọng.
Ngoài giá thuê, chất lượng dịch vụ là một yếu tố quan trọng không thể bỏ qua trong sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Thị trường Hà Nội gần đây bắt đầu theo xu hướng của TP. Hồ Chí Minh khi khách thuê dần chuyển sang các tòa nhà có chất lượng cao hơn. Điều này không chỉ thể hiện qua các tòa văn phòng mới, mà còn ở những tòa nhà cũ đang được cải tạo và theo đuổi chứng chỉ công trình xanh, đảm bảo môi trường làm việc bền vững và hiện đại.
Theo các chuyên gia, thị trường văn phòng tại Việt Nam cũng chứng kiến một sự thay đổi về nhu cầu thuê. Các ngành công nghệ và thông tin hiện đang chiếm tỷ lệ lớn trong diện tích cho thuê, dẫn đầu tại TP. Hồ Chí Minh với 30% và tại Hà Nội với 24%. Điều này phản ánh xu hướng Việt Nam đang phát triển thành một trung tâm đổi mới công nghệ và linh hoạt, thu hút các doanh nghiệp công nghệ cao.
Dự báo về những năm tiếp theo, các đơn vị nghiên cứu cho rằng thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ có sự phát triển mạnh mẽ về nguồn cung, tạo ra nhiều cơ hội và thách thức cho các chủ đầu tư. Mặc dù sự gia tăng diện tích văn phòng có thể làm giảm tỷ lệ lấp đầy, nhưng việc tạo ra không gian làm việc chất lượng cao, với các ưu đãi và chính sách linh hoạt sẽ giúp các chủ đầu tư duy trì sự cạnh tranh và thu hút khách thuê, đảm bảo sự ổn định của thị trường trong tương lai.
