 |
| Phân khúc văn phòng chất lượng cao đang hút dòng vốn đầu tư. Ảnh: Thu Hiền |
Tại hai thị trường văn phòng lớn nhất Việt Nam, nhu cầu đang có xu hướng tập trung nhiều hơn vào các tòa nhà mới, chất lượng cao, trong đó các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG), chứng nhận xanh và trải nghiệm của khách thuê ngày càng được coi trọng.
Tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng mới chủ yếu đến từ các dự án hạng A tại khu vực phía Tây và nội thành. Thị trường duy trì hoạt động ổn định với công suất thuê đạt 86%, trong khi giá thuê tiếp tục cải thiện. Cùng với sự gia tăng của nguồn cung chất lượng cao trong những năm tới, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng ngày càng tập trung vào chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê.
Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định, thị trường văn phòng Hà Nội đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ khu vực trung tâm sang các khu vực lân cận, mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn và ưu thế hơn trong đàm phán.
Trong bối cảnh đó, các chủ tòa nhà phải linh hoạt hơn về các điều khoản thương mại để bảo đảm tỷ lệ lấp đầy. Chất lượng không gian làm việc cũng không còn chỉ được đánh giá qua các thông số kỹ thuật mà ngày càng gắn với tiện ích và tính bền vững. Theo ông William Gramond, đây là những yếu tố quan trọng để doanh nghiệp thu hút nhân tài.
Đáng chú ý, các chứng chỉ xanh như LEED hay WELL đã trở thành tiêu chí “bắt buộc” đối với các tập đoàn đa quốc gia trước khi xem xét những điều kiện thương mại khác.
Xu hướng tương tự cũng thể hiện tại TP. Hồ Chí Minh. Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung văn phòng tại thị trường này ổn định, công suất thuê duy trì ở mức 88%. Nhu cầu thuê chủ yếu hướng đến các tòa nhà mới, chất lượng cao và có chứng nhận xanh; phần lớn giao dịch mới cũng tập trung tại những dự án chất lượng cao.
Diễn biến tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cho thấy tiêu chí lựa chọn văn phòng đang thay đổi. Cả khách thuê và nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những tài sản có chất lượng tốt, năng lực vận hành bền vững và khả năng duy trì giá trị dài hạn.
Sự dịch chuyển tại Việt Nam cũng phù hợp với xu hướng đang diễn ra trên thị trường văn phòng thế giới. Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài kể từ đại dịch, phân khúc này đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ hơn.
Theo Savills World Research, tổng vốn đầu tư vào văn phòng trên toàn cầu đạt 208 tỷ USD trong năm 2025, tăng 18% so với năm trước. Tỷ trọng văn phòng trong tổng đầu tư bất động sản toàn cầu cũng tăng từ 21% lên 23%.
Tuy nhiên, dòng vốn trở lại không đồng nghĩa với sự phục hồi đồng đều của toàn bộ thị trường. Thay vì tìm kiếm tài sản văn phòng một cách đại trà, nhà đầu tư ngày càng chọn lọc, tập trung vào những dự án có vị trí tốt, chất lượng cao, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG và có khả năng duy trì tăng trưởng giá thuê dài hạn.
Xu hướng này thể hiện khá rõ tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC). Theo ông Nicholas Wilson, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Chiến lược và Tư vấn, Thị trường Vốn Savills APAC, tâm lý đối với phân khúc văn phòng đã cải thiện nhanh hơn kỳ vọng trong những quý gần đây khi mức độ quan tâm của nhà đầu tư và hoạt động giao dịch gia tăng tại phần lớn các thị trường trọng điểm.
Trong quý I/2026, tổng vốn đầu tư vào văn phòng tại APAC tăng 26% so với cùng kỳ năm trước; tổng giá trị giao dịch trong 12 tháng tính đến cuối quý I tăng 21%. Đáng chú ý, số lượng giao dịch có giá trị trên 200 triệu USD tăng 58%, cho thấy sự trở lại của những dòng vốn quy mô lớn.
Dòng vốn xuyên biên giới cũng đóng vai trò đáng kể trong quá trình phục hồi. Nhà đầu tư quốc tế hiện chiếm khoảng 40% tổng giao dịch bất động sản tại APAC, cao hơn mức trung bình dài hạn 30%.
Dù vậy, dòng tiền tiếp tục có sự phân hóa. Nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến những thị trường có nền tảng cho thuê vững chắc, nguồn cung tương lai được kiểm soát và triển vọng tăng trưởng giá thuê tích cực. Đây cũng là những yếu tố đang hỗ trợ Tokyo, Seoul và Singapore tiếp tục thu hút vốn.
Trong bối cảnh đó, diễn biến tại Việt Nam cho thấy thị trường đang đi cùng xu hướng lựa chọn tài sản ngày càng khắt khe của khu vực và thế giới. Khi dòng vốn quay trở lại phân khúc văn phòng nhưng tập trung nhiều hơn vào chất lượng, các tòa nhà hạng A có vị trí tốt, tiêu chuẩn ESG rõ ràng và khả năng duy trì hoạt động cho thuê ổn định sẽ có nhiều lợi thế trong thu hút khách thuê cũng như dòng vốn đầu tư.
