Tranh chấp bất động sản không còn là những vụ việc đơn lẻ

Hội thảo chuyên đề “Yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi và thực tiễn tranh chấp bất động sản”.

Nội dung này được nhiều chuyên gia pháp lý trao đổi tại Hội thảo chuyên đề “Yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi và thực tiễn tranh chấp bất động sản” do Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp cùng Trường Đại học Ngoại thương (FTU) và Trường Đại học Kinh tế – Tài chính TP. Hồ Chí Minh (UEF) tổ chức vào ngày 12/3/2026. Đây là sự kiện mở màn trong chuỗi Hội thảo chuyên đề và Diễn đàn khoa học trọng tài – hòa giải 2026 (AMS 2026).

GS. TS. Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch VIAC cho biết, cùng với sự đa dạng của các giao dịch kinh doanh, tranh chấp trên thị trường đang chuyển từ dạng đơn lẻ sang dạng chuỗi, tức nhiều vụ việc có liên quan chặt chẽ với nhau. Xu hướng này khiến việc giải quyết tranh chấp trở nên phức tạp hơn và kéo theo nhiều hệ quả pháp lý liên quan đến chi phí, thời gian và hiệu quả xử lý.

Theo GS. TS. Lê Hồng Hạnh, trong nhiều lĩnh vực có phát sinh tranh chấp chuỗi, bất động sản được đánh giá là một trong những lĩnh vực có số lượng vụ kiện lớn và cấu trúc pháp lý phức tạp. Điều này xuất phát từ đặc thù của các dự án bất động sản thường có thời gian thực hiện dài, nhiều bên tham gia và nhiều nghĩa vụ phát sinh theo từng giai đoạn.

PGS. TS. Dương Anh Sơn, Trưởng Khoa Luật Trường Đại học Kinh tế – Tài chính TP. Hồ Chí Minh cho biết, trong thực tế đã xuất hiện nhiều trường hợp tranh chấp kéo dài nhiều năm vì vi phạm nghĩa vụ hợp đồng vẫn tiếp diễn. Một số vụ việc cho thấy bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nhưng chủ đầu tư chậm bàn giao sản phẩm trong thời gian dài, khiến các bên phải nhiều lần khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh sau từng giai đoạn. Điều này đặt ra những thách thức lớn trong việc xác định phạm vi giải quyết tranh chấp, đặc biệt khi các phán quyết trước đó đã có hiệu lực.

Bên cạnh tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư, thị trường bất động sản còn xuất hiện các tranh chấp hàng loạt với nhiều nguyên đơn cùng khởi kiện một doanh nghiệp. Các tranh chấp này thường phát sinh khi nhiều khách hàng tham gia cùng một giao dịch hoặc cùng một dự án. Không chỉ gây khó khăn cho cơ quan giải quyết tranh chấp, việc phát sinh nhiều vụ kiện liên tiếp cũng khiến chi phí pháp lý của doanh nghiệp tăng cao và kéo dài thời gian xử lý, có thể kéo dài nhiều năm.

Trước thực trạng này, các chuyên gia cho rằng việc phòng ngừa tranh chấp cần được chú trọng ngay từ giai đoạn đầu của giao dịch. Theo đó, doanh nghiệp cần xây dựng hợp đồng chặt chẽ và dự liệu trước các tình huống phát sinh trong quá trình thực hiện dự án.

Luật gia Phạm Chí Sơn, Giám đốc Ban Pháp chế Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú cho biết, nhiều tranh chấp phát sinh do hợp đồng chưa quy định rõ cách xử lý các nghĩa vụ phát sinh theo thời gian. Việc xác định rõ phạm vi nghĩa vụ, cách tính thiệt hại và cơ chế xử lý vi phạm ngay trong hợp đồng sẽ giúp hạn chế đáng kể nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng khuyến nghị doanh nghiệp cần có chiến lược quản trị tranh chấp phù hợp khi phát sinh mâu thuẫn. Trong một số trường hợp, việc xử lý sớm và dứt điểm các tranh chấp có thể giúp tránh việc hình thành chuỗi tranh chấp kéo dài. Ngoài ra, việc sử dụng các cơ chế giải quyết tranh chấp linh hoạt cũng được xem là giải pháp giúp nâng cao hiệu quả xử lý các vụ việc có liên quan.

Theo Chủ tịch VIAC, trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển và cấu trúc giao dịch ngày càng phức tạp, việc nhận diện sớm các rủi ro pháp lý là yếu tố quan trọng đối với doanh nghiệp. Các bên tham gia giao dịch cần cập nhật đầy đủ quy định pháp luật và xây dựng chiến lược quản trị phù hợp, đặc biệt đối với các giao dịch có quy mô lớn và nhiều chủ thể tham gia. Cùng với việc hoàn thiện hợp đồng, doanh nghiệp cần chú trọng hơn đến việc theo dõi tiến độ dự án và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với khách hàng.