TP. Hồ Chí Minh dùng 33 khu đất hơn 200 ha thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT

Khu đất ở số 8-12 đường Lê Duẩn dùng để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT. Ảnh: An Phương

Trong danh mục 33 khu đất mà TP. Hồ Chí Minh dùng để thanh toán cho nhà đầu tư làm các dự án hạ tầng theo hình thức BT đều có vị trí đắc địa ở khu trung tâm (quận 1, quận 5, Bình Thạnh cũ) hay đô thị mới Thủ Thiêm. Đáng chú ý có loạt khu đất thuộc vùng lõi trung tâm, nhưng bỏ trống nhiều năm.

Theo đó, ở nhóm đất do Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố quản lý có 17 khu đất nằm tại các vị trí đắc địa trong nội thành, với diện tích hơn 33 ha.

Đơn cử, khu đất "vàng" tại số 8-12 đường Lê Duẩn (0,48 ha); khu đất số 2-4-6 đường Hai Bà Trưng (0,60 ha); khu đất số 33 đường Nguyễn Du và 34-36-42 đường Chu Mạnh Trinh (0,6274 ha). Ngoài ra còn có khu đất ở số 10 đường Hàm Nghi (0,1093 ha) và số 120 đường Trần Hưng Đạo (0,0917 ha).

Tại quận Bình Thạnh (cũ) có khu đất lớn nhất nằm ở số 420 đường Nơ Trang Long với diện tích gần 15 ha của một cơ sở sản xuất; khu số 129 đường Đinh Tiên Hoàng (0,72 ha); khu đất ở số 152 đường Trần Phú (3,09 ha)...

Nhóm quỹ đất do UBND cấp xã/phường quản lý, đa phần tập trung tại các khu đô thị mới và khu vực đang phát triển, với tổng diện tích hơn 170 ha.

Trong đó, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm bao gồm hàng loạt các lô đất hỗn hợp (ký hiệu từ Lô 2-8 đến Lô 4-26) với diện tích từ khoảng 0,5 ha đến hơn 1,5 ha mỗi lô. Đặc biệt có khu 2C với diện tích lên đến 24,3 ha quy hoạch làm đất hỗn hợp dịch vụ, cây xanh, thể dục thể thao Thành phố Thủ Đức (cũ). Hay khu đất Nông trường Dừa tại phường Long Trường có diện tích lớn nhất trong toàn bộ danh mục với 134 ha, được quy hoạch sử dụng hỗn hợp, công trình công cộng và cây xanh…

Về đề xuất dùng các khu đất để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, UBND Thành phố căn cứ khoản 2 Điều 6 Nghị định số 257/2025/NĐ-CP ngày 8/10/2025 của Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng xây dựng – chuyển giao; Điều 217 Luật Đất đai 2024 quy định 10 quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý là đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý.

Đồng thời, Phó chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Hoàng Nguyên Dinh cũng nhấn mạnh việc vừa qua, HĐND Thành phố đã thông qua chủ trương đầu tư đối với 3 dự án là đầu tư xây dựng cầu Cần Giờ; dự án đầu tư xây dựng Cầu Phú Mỹ 2 và dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch, với tổng mức đầu tư khoảng 182.016 tỷ đồng.

Hiện nay, loạt dự án lớn cũng đang được một số nhà đầu tư đề xuất, như: Tuyến đường sắt đô thị số 2 - đoạn Bến Thành - Thủ Thiêm và đoạn Thủ Thiêm - Long Thành; Tuyến dường và Cầu kết nối Cần Giờ - Vũng Tàu; Đường cao tốc Hồ Tràm- Long Thành; Nhà máy xử lý nước thải Tây Sài Gòn; Dự án Công viên văn hóa Bến Nhà Rồng Khánh hội và cây xanh công cộng ven sông Sài Gòn… Các dự án đề xuất áp dụng theo phương thức đối tác công tư (hợp đồng BT) với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 366.679 tỷ đồng.

Trong bối cảnh đó, theo UBND Thành phố, hiện nay nhu cầu vốn đầu tư cho các dự án là rất lớn và tập trung trong cùng một giai đoạn, trong khi khả năng cân đối ngân sách còn hạn chế. Bên cạnh đó, yêu cầu về tiến độ ngày càng cấp bách, đòi hỏi nhiều công trình phải được triển khai sớm để khắc phục tình trạng quá tải hạ tầng, tránh kéo dài và không làm chậm nhịp phát triển. Đồng thời, áp lực phát triển đô thị theo hướng đồng bộ, hiện đại, đặc biệt tại các khu vực trọng điểm, đặt ra yêu cầu phải có cơ chế huy động và sử dụng nguồn lực linh hoạt, hiệu quả hơn.

Tại Chương trình hành động số 3 và các kết luận của Ban Thường vụ Thành ủy cũng nêu rõ, một số công trình hạ tầng cấp bách được định hướng triển khai theo phương thức hợp đồng BT để xử lý về tình trạng ô nhiễm môi trường, xử lý nước thải, chống ngập úng, kẹt xe. Đây là các dự án có tổng mức dầu tư lớn, yêu cầu phải có nguồn lực đối ứng tương xứng để bảo đảm tính khả thi của phương án tài chính.

Do đó, Thành phố cho rằng, việc chuẩn bị danh mục quỹ đất thanh toán không chỉ cần đủ về quy mô, mà còn phải là các khu đất có giá trị thương mại, khả năng khai thác cao, nhằm thu hút nhà đầu tư có năng lực; đồng thời bảo đảm nguyên tắc thanh toán ngang giá và hạn chế tối đa phát sinh nghĩa vụ ngân sách.

Mặt khác, Thành phố cũng đặt giả thiết, nếu thực hiện đấu giá tại thời điểm hiện nay, giá trị quỹ đất có khả năng thấp hơn đáng kể so với giá trị thị trường tại thời điểm giao đất để thanh toán (sau khi các công trình BT hoàn thành và hạ tầng được đầu tư đồng bộ). Điều này dẫn đến nguy cơ không tối ưu hóa nguồn lực đất đai của Nhà nước. Trong khi phương án thanh toán bằng quỹ đất theo thời điểm sau đầu tư hạ tầng cho phép xác lập giá trị sát với thị trường hơn, bảo đảm nguyên tắc ngang giá và hiệu quả tổng thể.

Vì vậy, nếu gắn với dự án BT, chính nhà đầu tư là người phát triển hạ tầng hoàn thiện, từ đó giúp định giá đất sát thị trường hơn và tối ưu hóa nguồn lực công.