Trong bối cảnh lạm phát được kiểm soát, các ngân hàng trung ương đã đồng loạt giảm lãi suất điều hành vào năm 2024 nhằm kích thích nền kinh tế.
Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước cũng đã liên tục cắt giảm lãi suất tái cấp vốn và tỷ lệ dự trữ bắt buộc trong năm qua, giúp hệ thống ngân hàng giảm chi phí đi vay và dồi dào nguồn vốn hơn.
Theo đó, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh giảm mạnh mức lãi suất cho vay đối với khách hàng cá nhân, doanh nghiệp.
Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng hiện chỉ còn khoảng 8-9%/năm, giảm gần 2% so với đỉnh điểm vào giữa năm 2023. Điều này dự kiến sẽ khiến chi phí vay mua nhà của người dân giảm đáng kể, tạo đà tăng trưởng cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng, giá nhà tại các đô thị lớn của Việt Nam, đặc biệt là phân khúc nhà chung cư, vẫn giữ ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm trong năm 2024. Thực tế này đã khiến nhiều chuyên gia nhận định thị trường nhà ở vẫn chưa thực sự khởi sắc.
Có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà chung cư cao ngất ngưỡng mà vẫn ít có dấu hiệu hạ nhiệt dù lãi suất đi vay đã giảm mạnh.
Thứ nhất, nguồn cung mới sản phẩm nhà ở vẫn rất hạn chế do tồn tại nhiều rào cản pháp lý trong quy trình đầu tư, xây dựng. Quy định về việc phải xây dựng hạ tầng đồng bộ trước còn gây ra tình trạng tắc nghẽn nguồn cung tại nhiều dự án.
Thứ hai, giá đất tại các khu đô thị sôi động vẫn ở mức rất cao. Đây là yếu tố quyết định chính chi phí đầu vào của các dự án bất động sản nên gây áp lực lớn lên giá bán nhà chung cư. Việc chuyển nhượng đất, tái định cư dân đi khỏi khu vực này cũng rất khó khăn, hạn chế nguồn cung quỹ đất mới.
Thứ ba, chi phí xây dựng, giá vật liệu xây dựng, nhân công vẫn chưa có dấu hiệu giảm bớt. Nguồn cung nhân lực xây dựng chất lượng cao còn thiếu và phân bổ không đồng đều tại các đô thị lớn làm tăng giá thành các công trình.
Ngoài ra, nhiều loại vật liệu xây dựng vẫn còn phụ thuộc vào nguồn nhập khẩu, khiến chi phí không giảm theo lạm phát trong nước.
Nguyên nhân quan trọng thứ tư là kỳ vọng về sự tăng giá nhà đất của các nhà đầu tư và cư dân khi nền kinh tế phục hồi và lạm phát được kiểm soát. Lượng tiền mặt dồi dào trong xã hội cũng kích thích dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản, đẩy giá lên cao bất chấp lãi suất vay đã giảm.
Bên cạnh đó, mặc dù lãi suất cho vay giảm mạnh nhưng việc vay mua nhà vẫn còn nhiều rào cản về điều kiện tín dụng, thủ tục cho vay. Nhiều ngân hàng duy trì điều kiện khắt khe về vay mua bất động sản để phòng ngừa rủi ro trong bối cảnh nợ xấu vẫn đang ở mức cao.
Tình trạng giá nhà chung cư không giảm theo lãi suất đã gây ra nhiều khó khăn cho người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình có thu nhập thấp, trung bình.
Dòng tiền khó khăn, nợ xấu ngân hàng có nguy cơ gia tăng trở lại cũng là những rủi ro không nhỏ đối với thị trường.
Để giải quyết vấn đề này, rất cần sự vào cuộc quyết liệt hơn từ phía chính quyền để đẩy nhanh quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo nguồn cung mới lớn, hiện đại hóa cơ sở hạ tầng đô thị để giảm chi phí đầu vào cho các dự án.
Đồng thời, các gói vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, các chương trình phát triển nhà ở xã hội cũng cần được đẩy mạnh để tăng khả năng tiếp cận đối với đại đa số cư dân.
Doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động tìm kiếm nguồn cung vật liệu xây dựng giá rẻ, ứng dụng công nghệ để tiết kiệm chi phí cũng như tăng năng suất lao động.
Cùng với đó, cần thay đổi chiến lược kinh doanh, chú trọng vào phân khúc nhà ở vừa tầm, hiện đại nhưng vẫn phù hợp với thu nhập của đa số người dân.
Tóm lại, mặc dù lãi suất ngân hàng đã giảm mạnh, nhưng giá nhà chung cư vẫn chưa có dấu hiệu giảm là điều đáng báo động đối với thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024.
Vấn đề này cần có sự vào cuộc đồng bộ từ chính quyền, các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ các nút thắt cung - cầu, hạ nhiệt các kỳ vọng đầu cơ, qua đó đưa giá nhà trở lại đà hợp lý và đáp ứng được nhu cầu thực của đại bộ phận người dân.
