Nhà ở cho thuê - trụ cột chiến lược của thị trường bất động sản

Nhà ở cho thuê được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn. Ảnh: Thu Hiền

Cần tăng tốc phát triển thị trường căn hộ cho thuê

Sau buổi làm việc của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới vừa được tổ chức, định hướng phát triển mới cho thị trường bất động sản đã rõ ràng hơn sau chỉ đạo của người đứng đầu Đảng, Nhà nước.

Tại buổi làm việc, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước nhấn mạnh, kết quả đạt được trong chính sách nhà ở vừa qua cơ bản chưa đạt được mục tiêu đề ra và thấp so với nhu cầu rất lớn của xã hội. Trong thời kỳ phát triển mới, tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và thước đo của tiến bộ xã hội, trong đó nhà ở cho thuê phải trở thành trụ cột lâu dài.

Theo đó, chính sách nhà ở trong giai đoạn mới phải được thiết kế với tư duy mới, tầm nhìn mới, đảm bảo mọi người đều có chỗ ở. Từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước chỉ rõ, cần nghiên cứu và có chính sách tăng tốc phát triển thị trường cho thuê căn hộ và khuyến khích khu vực tư nhân cùng các tổ chức phi lợi nhuận tham gia vào việc xây dựng, tài trợ vốn và quản lý cho thuê căn hộ giá thuê rẻ được Nhà nước trợ giá cho các gia đình có thu nhập thấp và rất thấp không có khả năng mua nhà ở.

Đánh giá về vấn đề này, chuyên gia pháp lý, LS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước là hoàn toàn xác đáng bởi nhà ở xã hội để cho thuê mới phản ánh rõ bản chất của nhà ở xã hội.

Theo chuyên gia, phân khúc nhà ở xã hội hướng đến nhóm đối tượng yếu thế có thu nhập thấp, có thể dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân, nên rất khó tiết kiệm được tiền để mua nhà.

Điều này dẫn đến thực tế sự “lệch pha” về chính sách: người đúng đối tượng mua nhà ở xã hội thì không có khả năng tài chính để mua, còn người có tiền để mua thì không đúng đối tượng. Sự “lệch pha” này tất yếu dẫn tới việc hai nhóm đối tượng bắt tay nhau để trục lợi từ chính sách rất nhân văn của Nhà nước: hiện tượng người nghèo đứng tên giúp người giàu mua nhà ở xã hội đã được phát hiện và xử lý tại một số địa phương, từ đó làm sai lệch bản chất và giảm hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội.

“Chỉ đạo 'nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược' sẽ giúp nắn chỉnh cách tiếp cận của chính sách nhà ở xã hội, chuyển hướng sang giải quyết 'chỗ ở' hơn là tiếp cận dưới góc độ giải quyết 'nhà ở'. Cách tiếp cận này cũng phản ánh đúng đắn tinh thần của Hiến pháp, vốn coi quyền có 'nơi ở', 'chỗ ở' là quyền hiến định của người dân”, LS Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.

Cần sự tham gia mạnh mẽ của Nhà nước

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê gặp phải một số trở ngại, trước hết là trở ngại từ tâm lý “an cư lạc nghiệp” của người dân. Theo LS Nguyễn Văn Đỉnh, ngoại trừ 2 đô thị lớn nhất là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh thì ở những địa phương khác, chủ đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê thường gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Bên cạnh đó là trở ngại về mặt chính sách. Theo Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Tuy nhiên đến Luật Nhà ở 2023 hiện hành, quy định này đã bị bãi bỏ và hiện nay các chủ đầu tư được bán 100% số căn hộ, dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê bị đứt gãy.

Chuyên gia nhấn mạnh, theo kinh nghiệm tại một số quốc gia, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc đa dạng hóa các loại hình nhà ở với nhiều giải pháp, bao gồm các chính sách khuyến khích khu vực tư nhân phát triển nhà ở và có cả sự tham gia trực tiếp từ Nhà nước trong việc đầu tư, tạo lập và cung cấp các loại nhà ở mà khu vực tư nhân không mặn mà như nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê.

Để phát triển nhà ở xã hội cho thuê trong bối cảnh hiện nay, LS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần có sự tham gia trực tiếp của Nhà nước, đây cũng là đặc điểm chung cho những lĩnh vực quan trọng, cần triển khai để giải quyết nhu cầu an sinh xã hội nhưng kém hấp dẫn về lợi nhuận, dẫn đến tư nhân không mặn mà. Tại Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 302/2025/NĐ-CP của Chính phủ đã cho phép thành lập “Quỹ nhà ở quốc gia” là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách để đầu tư tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê.

Trước đó, Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng nhấn mạnh, thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững khi có sự tham gia mạnh mẽ của Nhà nước trong phát triển quỹ nhà ở cho thuê.

Theo kinh nghiệm từ các quốc gia đã phát triển phân khúc nhà cho thuê, thị trường thuê nhà chỉ vận hành hiệu quả khi hội đủ ba yếu tố: nguồn cung lớn với giá hợp lý, khung pháp lý bảo vệ người thuê và hệ thống giao thông công cộng phát triển.

Do đó, các chuyên gia của VARS IRE kiến nghị, Việt Nam cần nhanh chóng xây dựng quỹ nhà ở cho thuê dài hạn từ Quỹ nhà ở quốc gia với mức giá phù hợp, ưu tiên cho lao động trẻ, công nhân, viên chức và trí thức trẻ. Song song, cần có chính sách khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi về thuế, tín dụng và chi phí đất.

Liên quan đến nguồn lực tài chính để kiến tạo nhà ở cho thuê, được biết Bộ Xây dựng vừa có báo cáo về phát triển nhà ở xã hội, triển khai thành lập, đưa vào hoạt động Quỹ nhà ở quốc gia và phát triển nhà ở cho thuê.

Về việc thành lập Quỹ nhà ở Trung ương, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết đang phối hợp với Bộ Tài chính đề xuất nhu cầu cấp vốn điều lệ của Quỹ nhà ở Trung ương trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 là 10.000 tỷ đồng.

Với Quỹ nhà ở địa phương, 13 địa phương đã hoàn thành việc thành lập Quỹ nhà ở địa phương, hiện đang trong quá trình báo cáo, trình HĐND quyết định bổ sung nguồn vốn để thực hiện mục tiêu, chức năng của Quỹ; 20 địa phương đang hoàn thiện các thủ tục giao quỹ tài chính hiện có trên địa bàn thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Quỹ nhà ở địa phương; tỉnh Sơn La đang hoàn thiện việc thành lập theo hướng tổ chức lại đơn vị sự nghiệp công lập trên địa bàn.

Báo cáo của 23/34 địa phương cho thấy, có 18 địa phương báo cáo nhu cầu thuê nhà ở giai đoạn 2026-2030 với tổng số là 71.187 căn; 2 tỉnh Thanh Hóa, Quảng Trị đề nghị báo cáo sau khi thành lập Quỹ nhà ở địa phương và rà soát thực tế; các tỉnh Cao Bằng, Hà Tĩnh, Gia Lai báo cáo không có nhu cầu.

Bên cạnh phát triển nhà ở cho thuê từ nguồn lực của Nhà nước, trong trường hợp Nhà nước cần thu hút tư nhân xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần phải có các chính sách đột phá về tài chính, đặc biệt là các gói vay tín dụng với lãi suất thấp, thời gian cho vay dài để hóa giải tâm lý lo ngại đầu tư vốn lớn nhưng thu hồi vốn chậm.

Theo đó, chuyên gia đề xuất phương án Nhà nước có thể hỗ trợ gói vay 80% tổng mức đầu tư dự án, thời hạn vay trên 20 năm và lãi suất ưu đãi dưới 3%/năm…