Mục tiêu 1,5 triệu buồng lưu trú mở dư địa nào cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng?

Nghị quyết số 26-NQ/TW về phát triển du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn trong kỷ nguyên mới mở dư địa nào cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Bài toán 1,5 triệu buồng lưu trú

Ngành du lịch đang đứng trước những cơ hội lớn khi Bộ Chính trị vừa ban hành Nghị quyết số 26-NQ/TW về phát triển du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn trong kỷ nguyên mới. Trong hệ thống chỉ tiêu đến năm 2030, đáng chú ý với thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là mục tiêu bảo đảm khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch.

Nghị quyết số 26-NQ/TW đặt du lịch vào nhóm ngành “góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng hai con số”, với mục tiêu đón 45-50 triệu lượt khách quốc tế và 160 triệu lượt khách nội địa vào năm 2030.

Cùng với mở rộng năng lực lưu trú, Nghị quyết đặt mục tiêu xây dựng 15 tập đoàn, tổng công ty du lịch có thương hiệu mạnh, năng lực cạnh tranh quốc tế.

Định hướng không gian phát triển cũng được xác định rõ hơn với 3 cực tăng trưởng là Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng; Phú Quốc từng bước trở thành cực tăng trưởng mới. Cả nước sẽ có 10 trung tâm du lịch trọng điểm và 20 khu du lịch quốc gia; cơ sở lưu trú quy mô lớn được khuyến khích phát triển ngoài khu vực đô thị.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), mục tiêu 1,5 triệu buồng đặt thị trường trước một bài toán lớn về tốc độ phát triển nguồn cung lưu trú.

Theo số liệu đã công bố được chuyên gia dẫn lại, năng lực lưu trú cả nước tăng từ khoảng 256.000 buồng năm 2011 lên khoảng 780.000 buồng năm 2021, bình quân bổ sung khoảng 52.000 buồng mỗi năm. Đây là giai đoạn bao gồm cả thời kỳ phát triển nóng 2015-2019 của căn hộ và biệt thự du lịch.

Lấy năm 2021 làm điểm xuất phát, để đạt khoảng 1,5 triệu buồng vào năm 2030, thị trường phải bổ sung khoảng 720.000 buồng trong 9 năm, tương đương khoảng 80.000 buồng mỗi năm. Theo tính toán của VARS IRE, tốc độ này gấp khoảng 1,5 lần giai đoạn 2011-2021. Tuy nhiên, số liệu năng lực lưu trú các năm 2022-2026 chưa được công bố đầy đủ.

Nếu lấy một mốc khác, áp lực còn lớn hơn. Đầu năm 2026, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cho biết cả nước có khoảng 40.000 cơ sở lưu trú với khoảng 800.000 buồng. Tính từ quy mô này, để đạt mục tiêu 1,5 triệu buồng, phần cần bổ sung trong 5 năm 2026-2030 khoảng 700.000 buồng, tương đương khoảng 140.000 buồng mỗi năm, gần gấp ba tốc độ của thập niên trước.

Hai cách tính cho kết quả khác nhau, nhưng theo ông Đính, đều cho thấy mô hình phát triển lưu trú như 10 năm qua khó đáp ứng yêu cầu đặt ra.

Nhu cầu mở rộng năng lực lưu trú càng đáng chú ý khi lượng khách đang tăng. Năm 2025, cả nước đón gần 21,2 triệu lượt khách quốc tế; 8 tháng đầu năm 2026 đạt 15,9 triệu lượt, tăng 14,4% so với cùng kỳ. Trong khi đó, mục tiêu đến năm 2030 là 45-50 triệu lượt khách quốc tế và 160 triệu lượt khách nội địa.

Bài toán vốn và cơ chế thí điểm có kiểm soát để thu hút vốn quốc tế

Đi cùng áp lực nguồn cung là bài toán vốn. VARS IRE ước tính nhu cầu vốn cho 720.000 buồng bổ sung theo hai kịch bản suất đầu tư 1,5 tỷ đồng và 2,5 tỷ đồng mỗi buồng. Suất đầu tư gồm xây dựng và thiết bị, chưa tính chi phí tạo lập quỹ đất và hạ tầng kết nối.

Theo đó, lượng vốn cần thiết khoảng 1,08-1,8 triệu tỷ đồng cho cả giai đoạn, tương đương khoảng 120.000-200.000 tỷ đồng mỗi năm.

Để hình dung quy mô nguồn lực này, tổng thu từ khách du lịch năm 2025 lần đầu vượt 1 triệu tỷ đồng. Như vậy, riêng vốn cần để xây thêm buồng đã tương đương khoảng một đến gần hai năm tổng thu của toàn ngành, chưa bao gồm chi phí đất.

Nghị quyết số 26-NQ/TW đặt mục tiêu đến năm 2030 bảo đảm khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch. Ảnh: Thu Hiền

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, ngân sách không thể cân đối toàn bộ khoản vốn này và khu vực doanh nghiệp trong nước cũng khó tự gánh. Do đó, các định hướng huy động nguồn lực tại Nghị quyết số 26-NQ/TW có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường.

Trong đó, Nghị quyết định hướng bổ sung du lịch vào danh mục ngành, nghề ưu đãi đầu tư; “chuyển hóa giá trị tài nguyên du lịch thành nguồn lực phát triển thông qua các công cụ, phương thức huy động vốn phù hợp trên thị trường vốn”; đồng thời đặt ra cơ chế thí điểm có kiểm soát để thu hút vốn quốc tế vào lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng.

Theo ông Đính, định hướng chuyển hóa giá trị tài nguyên du lịch thành nguồn lực phát triển đáng được chú ý. Nếu được thể chế hóa, đây có thể là cơ sở cho các công cụ tài chính gắn với dòng tiền khai thác du lịch như quỹ đầu tư bất động sản du lịch hay chứng khoán hóa dòng tiền vận hành, tạo thêm kênh vốn dài hạn thay cho hai nguồn mà phân khúc này dựa vào trong 10 năm qua là tín dụng ngân hàng và tiền huy động trước của khách hàng.

Không thể tiếp tục “xây buồng trước, tìm khách sau”

Trong khi mục tiêu đến năm 2030 đòi hỏi mở rộng mạnh năng lực lưu trú, một lượng đáng kể bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã được xây dựng lại chưa được khai thác hiệu quả.

Đến tháng 6/2026, cả nước có khoảng 146.438 căn hộ du lịch và biệt thự du lịch lũy kế, trong đó 35.538 căn phát triển mới từ năm 2022. Ngoài ra, 47 dự án đang xây dựng có thể bổ sung khoảng 25.000 căn.

Nếu so sánh thuần túy về số lượng, toàn bộ khối tài sản được hình thành trong gần 20 năm này tương đương khoảng 9,8% mục tiêu 1,5 triệu buồng.

Một sản phẩm, 2 nhu cầu: Vừa nghỉ dưỡng, vừa khai thác dòng tiền tại Alora Nha Trang

Theo ông Đính, con số trên cho thấy hai vấn đề. Một mặt, không thể chỉ dựa vào căn hộ và biệt thự du lịch để lấp phần lớn khoảng cách đến mục tiêu 1,5 triệu buồng. Khách sạn, các tổ hợp quy mô lớn và những loại hình lưu trú khác vẫn phải đóng vai trò chính.

Mặt khác, việc thực hiện mục tiêu cũng khó chỉ dựa vào mô hình khách sạn truyền thống nếu không huy động được vốn xã hội thông qua các sản phẩm có thể chuyển nhượng.

Đáng chú ý hơn là một phần đáng kể khối bất động sản nghỉ dưỡng đã được đầu tư xây dựng nhưng chưa vận hành đúng nghĩa.

Thực trạng thanh khoản hiện nay phần nào phản ánh những khó khăn của phân khúc này. Quý II/2026, cả nước có khoảng 5.250 căn hộ du lịch chào bán nhưng chỉ 145 căn giao dịch thành công. Bình quân cứ khoảng 36 căn đưa ra thị trường mới có 1 căn tìm được người mua. Hơn 88% nguồn cung sơ cấp là hàng tồn kho từ các đợt mở bán trước.

Theo phân tích của ông Đính, nhiều dự án chưa được cấp giấy chứng nhận; nhà đầu tư thứ cấp gặp khó trong chuyển nhượng, thế chấp; đơn vị vận hành thiếu vốn. Trong bối cảnh đó, đưa khối tài sản hiện hữu trở lại khai thác là một nguồn bổ sung năng lực lưu trú đáng chú ý bởi không phải tạo lập thêm quỹ đất và không cần lượng vốn xây dựng lớn như phát triển dự án hoàn toàn mới.

Tuy nhiên, mục tiêu 1,5 triệu buồng cũng không nên được nhìn đơn thuần như một cơ hội để gia tăng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, thực tế giai đoạn 2015-2019 đã có thời điểm thị trường đảo ngược thứ tự phát triển: xây buồng trước rồi mới tìm khách, bán sản phẩm bằng cam kết lợi nhuận thay vì dựa vào công suất khai thác thực. Hệ quả là lượng hàng tồn kho hiện nay.

Bởi vậy, mục tiêu khoảng 1,5 triệu buồng cần được đặt đồng thời với các mục tiêu về lượng khách và tổng thu du lịch. Theo chuyên gia, buồng không có khách là chi phí chứ không phải năng lực.

Một vấn đề khác cần sớm được làm rõ là cách xác định 1,5 triệu buồng lưu trú. Theo ông Đính, chỉ tiêu của Nghị quyết hiện chưa đi kèm định nghĩa thống kê cụ thể về việc có tính homestay, nhà ở có phòng cho thuê, lưu trú nông nghiệp hay không. Nếu phạm vi tính rộng, khoảng cách cần bổ sung sẽ thu hẹp; ngược lại, nếu chỉ tính cơ sở lưu trú xếp hạng, khoảng cách có thể lớn hơn.

Việc làm rõ vấn đề này có ý nghĩa bởi kế hoạch vốn và nhu cầu quỹ đất cho phát triển nguồn cung lưu trú đều phụ thuộc vào quy mô thực tế cần bổ sung.

Ba vấn đề cần tiếp tục theo dõi

Từ góc độ thị trường bất động sản, theo TS. Nguyễn Văn Đính, có ba vấn đề cần tiếp tục theo dõi. Trước hết là việc công bố danh mục 10 trung tâm du lịch trọng điểm và 20 khu du lịch quốc gia, cùng chỉ tiêu đất thương mại, dịch vụ tương ứng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Đây là cơ sở quan trọng để dòng vốn xác định không gian đầu tư.

Tiếp đó là quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó cần quan tâm việc sử dụng thống nhất tên gọi đối với nhóm sản phẩm bất động sản du lịch cũng như quy định liên quan đến cam kết lợi nhuận và hợp đồng vận hành.

Cuối cùng là việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho công trình không phải nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ một cách thống nhất trên cả nước.

Mục tiêu 1,5 triệu buồng lưu trú vì vậy mở ra dư địa lớn cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhưng đồng thời đặt thị trường trước yêu cầu thay đổi cách phát triển. Bên cạnh xây dựng nguồn cung mới, bài toán trước mắt còn là khơi thông khối tài sản đã được đầu tư, mở thêm nguồn vốn dài hạn và đưa sản phẩm vào vận hành thực chất.

Quan trọng hơn, phát triển thêm buồng phải đi cùng khả năng tạo dòng khách. Nếu không giải được mối quan hệ này, thị trường có nguy cơ lặp lại bài toán của giai đoạn trước: nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tăng nhanh nhưng hiệu quả khai thác không theo kịp.