Mặt bằng lãi suất cho vay phân hóa mạnh giữa các lĩnh vực

Mặt bằng lãi suất cho vay vẫn diễn biến tăng - giảm đan xen.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản thông báo về chương trình tín dụng nhà ở xã hội, thông báo mức lãi suất áp dụng đối với người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội.

Theo đó, từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2026, người vay sẽ được hưởng mức lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu tiên, thấp hơn 2 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước. Trong 10 năm tiếp theo, lãi suất áp dụng là 7,5%/năm, thấp hơn 1 điểm phần trăm so với mức bình quân của nhóm ngân hàng này.

Chính sách được triển khai theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ và áp dụng đối với các khoản vay đủ điều kiện tại 9 ngân hàng thương mại tham gia chương trình, gồm: Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank, MB, Techcombank, VPBank, TPBank và HDBank.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay mua nhà thương mại đang tăng trở lại, đây được xem là một trong những chương trình tín dụng có mức lãi suất thấp nhất dành cho người mua nhà hiện nay.

Trái ngược với nhóm vay ưu đãi, khảo sát trên thị trường cho thấy lãi suất vay mua nhà thương mại đã tăng đáng kể trong những tháng gần đây. Phần lớn ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi ban đầu khoảng 8-10%/năm nhưng chỉ trong thời gian ngắn. Sau thời gian ưu đãi, khoản vay được chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi và thực tế có khách hàng phải chịu mức lãi suất từ 11-15%/năm.

Tại nhóm ngân hàng thương mại nhà nước, Vietcombank đang áp dụng lãi suất 9,6%/năm với kỳ cố định 6 tháng và 10,5%/năm với kỳ cố định 12 tháng. BIDV áp dụng mức tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, sau đó tăng lên 13,5%/năm với kỳ cố định 18 tháng. VietinBank đưa lãi suất cố định 24 tháng lên trên 12%/năm.

Ở khối ngân hàng tư nhân, MB cho vay phổ biến từ 9-9,5%/năm, Techcombank dao động 8,5-9,5%/năm. Trong khi đó, ACB và VIB áp dụng mức lãi suất từ 9,5-12%/năm tùy từng kỳ hạn và điều kiện vay.

Khảo sát của Vietcap cũng cho thấy lãi suất vay mua nhà ưu đãi cố định trong 1-2 năm đầu hiện dao động khoảng 9,9-10,8%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 5,7-7%/năm trong giai đoạn nửa cuối năm 2024 và đầu năm 2025. Một số ngân hàng thậm chí có thời điểm áp dụng lãi suất vay mua nhà lên tới 15-16%/năm.

Diễn biến trên diễn ra trong bối cảnh lãi suất cho vay giữa các ngân hàng đang có xu hướng tăng, giảm đan xen. Tính đến ngày 21/6/2026, đã có hơn 20 ngân hàng công bố lãi suất cho vay bình quân tháng 5. Trong đó, 6 ngân hàng giảm lãi suất so với tháng trước, gồm GPBank, TPBank, MBV, VIB, BVBank và Bac A Bank. Ở chiều ngược lại, có tới 14 ngân hàng tăng lãi suất cho vay với biên độ từ 0,02-0,7 điểm phần trăm, trong đó có nhiều ngân hàng lớn.

Theo Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay bình quân bằng đồng Việt Nam trong tháng 5 của các ngân hàng dao động khoảng 8-10,1%/năm. Riêng lãi suất cho vay ngắn hạn bằng đồng Việt Nam đối với các lĩnh vực ưu tiên ở mức khoảng 3,9%/năm, thấp hơn mức trần 4%/năm theo quy định.

Theo Báo cáo ngành ngân hàng của MBS Research mới đây, mặt bằng lãi suất cho vay năm 2026 cao hơn so với năm trước là một trong những nguyên nhân khiến tín dụng bán lẻ, đặc biệt là các khoản vay mua nhà, phục hồi chậm hơn tín dụng doanh nghiệp. Báo cáo cũng nhận định các khoản vay dành cho nhà ở xã hội và phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực vẫn có dư địa tăng trưởng tốt hơn so với bất động sản cao cấp.

MBS Research cho rằng, áp lực thanh khoản của hệ thống ngân hàng vẫn ở mức cao khi tăng trưởng tín dụng tiếp tục vượt tăng trưởng huy động. Chênh lệch giữa tổng tín dụng và tổng huy động vốn toàn hệ thống đến cuối tháng 5 đã vượt 1,4 triệu tỷ đồng, khiến các ngân hàng phải duy trì mặt bằng lãi suất huy động ở mức cao, từ đó tạo áp lực lên chi phí vốn và mặt bằng lãi suất cho vay.

Theo các chuyên gia, áp lực trả nợ vẫn đang đè nặng lên người mua nhà do giá bất động sản chưa giảm trong khi chi phí vay vốn tăng. Vì thế, cùng với các chính sách tín dụng ưu đãi, cần có giải pháp tháo gỡ pháp lý để tăng nguồn cung, điều tiết giá nhà về mức hợp lý.

Các chuyên gia cũng kỳ vọng chương trình cho vay ưu đãi dành cho người dưới 35 tuổi sẽ góp phần giúp lực lượng lao động trẻ tiếp cận nhà ở xã hội với chi phí vốn thấp hơn, qua đó hỗ trợ mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.