Bất động sản 2025: Khi nguồn cung bùng nổ nhưng áp lực giá vẫn là rào cản

Bất động sản phía Tây Hà Nội phát triển mạnh mẽ.

Nguồn cung bùng nổ và sự trỗi dậy của các dự án đại đô thị

Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung mới trong năm 2025 đã ghi nhận mức tăng trưởng kỷ lục, đạt khoảng 50% so với năm 2024. Đáng chú ý, quy mô hàng hóa đổ vào thị trường đang tiến rất gần đến mốc "đỉnh" của năm 2018, thời điểm được coi là sôi động nhất của bất động sản Việt Nam trong hơn một thập kỷ.

Động lực chính tạo nên cú hích này chính là việc tháo gỡ hàng loạt nút thắt pháp lý. Thống kê cho thấy, tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh, đã có tới 1.759 dự án được tháo gỡ khó khăn, cho phép các chủ đầu tư tái khởi động hoặc triển khai mới. Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2025, cả nước đang có 3.297 dự án bất động sản triển khai với tổng vốn đầu tư khổng lồ lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị vẫn chiếm vai trò chủ đạo với khoảng 5,2 triệu căn hộ, cho thấy thị trường vẫn đang được dẫn dắt bởi những dự án quy mô lớn.

Sự gia tăng của lượng hàng tồn kho trong giai đoạn này cũng mang một sắc thái hoàn toàn khác so với những kỳ suy thoái trước. Thay vì là những sản phẩm hoàn thiện nhưng không có người mua, tồn kho hiện nay chủ yếu nằm ở các dự án đang trong quá trình xây dựng hoặc hình thành trong tương lai. Điều này phản ánh sự chủ động của doanh nghiệp trong việc chuẩn bị quỹ hàng để đón đầu sức cầu đang quay trở lại.

Mặt bằng giá leo thang và thách thức từ sự lệch pha cung - cầu

Song hành cùng sự bùng nổ về số lượng là xu hướng tăng giá. Căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường với mức tăng trưởng giá mạnh nhất trong vòng 3 năm qua. So với thời điểm năm 2019, giá bán bình quân tại Hà Nội đã tăng tới 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6% và TP. Hồ Chí Minh tăng 56,9%. Thậm chí, tại thị trường Hà Nội, có những giai đoạn giá căn hộ tăng vọt từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng.

Nguyên nhân của tình trạng giá nhà neo cao đến từ áp lực chi phí đầu vào tăng mạnh, từ tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng cho đến các chi phí tuân thủ pháp lý. Điều này dẫn đến một thực trạng đáng quan ngại: sự lệch pha cung – cầu ngày càng sâu sắc. Trong khi các chủ đầu tư tập trung nguồn lực vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, thì thị trường lại thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân.

Dù phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) đã có những chuyển biến tích cực với hơn 100.000 căn hoàn thành trong năm 2025 (vượt 2% kế hoạch), nhưng con số này vẫn như "muối bỏ bể" so với nhu cầu thực tế. Thêm vào đó, chất lượng và vị trí của nhiều dự án NOXH vẫn chưa thực sự hấp dẫn khi nằm xa trung tâm và thiếu hạ tầng đồng bộ. Tình trạng môi giới trái phép, "cò mồi" trục lợi chính sách vẫn diễn ra, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp càng trở nên mong manh.

Trước bối cảnh đó, các chuyên gia và cơ quan quản lý đang đề xuất nhiều giải pháp quyết liệt nhằm ổn định thị trường. Việc hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục hành chính và đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý đất đai được xem là chìa khóa để hạ nhiệt giá nhà. Đồng thời, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý cũng được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch hóa thị trường, loại bỏ các hành vi đẩy giá, tạo sóng ảo.

Kết thúc năm 2025, thị trường bất động sản đang đứng trước một chu kỳ phát triển mới đầy tiềm năng nhưng cũng không ít thách thức. Để sự phục hồi này thực sự bền vững, việc cân bằng giữa lợi nhuận doanh nghiệp và khả năng chi trả của xã hội sẽ là bài toán quan trọng nhất cần lời giải trong những năm tới.