Bài 1: Đòn bẩy mới cho thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh sau mở rộng địa giới

Chủ đầu tư đón đầu không gian đô thị mới

Trong khi TP. Hồ Chí Minh từng bước hình thành đô thị đa trung tâm, thị trường bất động sản trung tâm duy trì sức hút mạnh, đặc biệt với chung cư. Chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Hạt nhân trung tâm” diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, qua dữ liệu thống kê cho thấy, trong 10 tháng năm 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm, cao vượt trội so với các loại hình khác.

Đáng chú ý, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) tại trung tâm đang có sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Trong quý III/2025, mức độ quan tâm của chung cư hạng sang tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường chung còn thận trọng.

Thị trường ghi nhận nhiều dự án chung cư hạng sang thiết lập mặt bằng giá mới. Tại Quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, Quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2, trong khi các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2. Giá chung cư tăng bởi nhu cầu ở thực và giá phân khúc ở thực như nhà riêng cũng đang ở mức cao vượt khả năng chi trả.

Trong bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và cư dân. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản phường An Phú trong quý III/2025 tăng gần 10% so với quý trước.

Với lợi thế liền kề Thủ Thiêm, kết nối trực tiếp các trục đường Mai Chí Thọ, Song Hành - cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, khu vực này quy tụ nhiều dự án hạng sang, đơn cử như The Privé (Đất Xanh Group), góp phần định hình tiêu chuẩn sống mới.

Qua ghi nhận thực tế tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh, cảm nhận rõ nhất là tốc độ phát triển đang nhanh hơn so với các năm trước, đặc biệt tại những trục kết nối như đường Mai Chí Thọ, Lương Định Của, Đại lộ Vòng Cung, Phạm Văn Đồng hay tuyến Mỹ Phước – Tân Vạn. Ở mỗi khu vực, sự có mặt của những dự án lớn cho thấy rõ cuộc đua giành thị phần trong bối cảnh “trung tâm mở rộng” đang dần hình thành sau sáp nhập địa giới.

Phân khúc hạng sang tiếp tục giữ nhiệt tại khu Đông. Masterise Homes vừa ra mắt phân khu cao tầng Masteri Park Place, trong đó toà tháp B “cháy hàng” ngay đợt mở bán đầu tiên, còn toà tháp A đang nhận đặt chỗ với sức hút tương tự. Trên trục Mai Chí Thọ, dự án Eaton Park của Gamuda Land liên tục mở bán và mức giá tại giai đoạn mới đã cao hơn các đợt trước, phản ánh nhu cầu mạnh ở phân khúc cao cấp.

Không khí sôi động cũng ghi nhận tại khu Nam Rạch Chiếc, nơi dự án The Privé của Đất Xanh Group đã tiêu thụ hơn 1.000 trong tổng số khoảng 3.200 căn ngay giai đoạn đầu. Tốc độ hấp thụ nhanh cho thấy nhu cầu căn hộ cao cấp tại TP.Hồ Chí Minh vẫn lớn, nhất là ở các vị trí gắn với hạ tầng đang hoàn thiện.

Để đầu tư bền vững

Trong bức tranh thị trường đang thay đổi từng ngày, sự điều chỉnh chiến lược của các chủ đầu tư cũng kéo theo những thay đổi trong cách nhà đầu tư cá nhân đưa ra quyết định. Chính vì vậy, câu chuyện “đầu tư bền vững” được nhắc đến nhiều hơn, với những tiêu chí rõ ràng từ chính các doanh nghiệp đang tham gia cuộc đua tái định vị.

Ông Vũ Quốc Việt Nam – Phó Tổng giám đốc Kinh doanh – Tiếp thị Tập đoàn Đất Xanh cho rằng trong bối cảnh thị trường biến động, yếu tố quan trọng nhất đối với nhà đầu tư là an toàn pháp lý.

Theo quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở 2023, một dự án chỉ được phép mở bán khi hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý. Vì vậy, nhà đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đủ điều kiện bán hàng để bảo đảm quyền lợi, tránh rủi ro về tiến độ hay cấp sổ.

Bên cạnh đó, ông Vũ Quốc Việt Nam nhấn mạnh vị trí chỉ thực sự có giá trị khi đi cùng hạ tầng. Các khu trung tâm cũ như Quận 1, Quận 3 có giá trị lịch sử nhưng hạ tầng hạn chế, khó cải thiện. Ngược lại, khu Đông – gồm Thủ Thiêm, An Phú và vùng phụ cận – đang trở thành trung tâm mới nhờ quy hoạch bài bản, hạ tầng hiện đại như metro, nút giao An Phú và các trục kết nối trung tâm mở rộng. Khi hạ tầng hoàn thiện, giá trị tài sản tăng mạnh, điều mà khu trung tâm cũ khó có thể tái tạo.

Mặt khác, theo ông Trương Phước Tài – đại diện Công ty Cổ phần Bất động sản ERA Việt Nam cho biết, cuộc cạnh tranh hiện nay không còn nằm ở việc bán giá thấp hay nhiều ưu đãi, mà là dự án phù hợp thế nào với hình dáng đô thị mới sau sáp nhập. Nghĩa là ai nắm bắt đúng trục phát triển – metro – vành đai – quỹ đất mở rộng, người đó chiếm ưu thế.

Từ thực tế tư vấn, bán căn hộ cho nhà đầu tư gần đây, ông Tài nhận thấy rõ một điều là người mua đang trở thành trung tâm điều chỉnh cuộc chơi. Họ đòi hỏi nhiều hơn ở trải nghiệm sống, tiện ích, môi trường và pháp lý. Điều này buộc các chủ đầu tư phải đầu tư sâu hơn vào sản phẩm, thay đổi cách tiếp cận và làm mới chiến lược phát triển.

Theo các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ sàng lọc rõ rệt. Những dự án có vị trí trong lõi trung tâm, kết nối tốt với các trục tài chính – thương mại và sở hữu pháp lý hoàn chỉnh vẫn giữ lợi thế cạnh tranh mạnh. Ngược lại, các dự án ở vị trí xa hoặc định vị chưa rõ ràng sẽ khó bắt kịp cuộc đua.