Bài 1: Đòn bẩy mới cho thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh sau mở rộng địa giới

Bệ phóng từ chiến lược hợp nhất

Theo các chuyên gia, quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính trên cả nước đã và đang tạo ra một “làn sóng tái thiết” không gian phát triển, trong đó TP. Hồ Chí Minh mới (sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) là điểm nhấn nổi bật khi bước vào giai đoạn mở rộng quy mô mạnh nhất trong nhiều thập kỷ.

Việc điều chỉnh địa giới không chỉ dịch chuyển những đường ranh trên bản đồ, mà đang tái định hình trật tự đô thị, mở rộng không gian sống của hơn 10 triệu dân và đặt nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường nhà ở.

Không gian thành phố được kéo dài sang các khu vực Đông Bắc, một phần Bình Dương cũ, giúp hình thành những cực tăng trưởng mới song song với lõi đô thị truyền thống. Động lực này càng trở nên rõ rệt khi hàng loạt đạo luật và cơ chế trọng yếu có hiệu lực từ năm 2025 gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Sự cộng hưởng giữa việc nới rộng không gian vật lý và "mở khóa" thể chế pháp lý được kỳ vọng sẽ khai thông điểm nghẽn lâu năm của thị trường căn hộ, đồng thời tạo nguồn lực mới để TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn phát triển bền vững và cân bằng hơn.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, quá trình sáp nhập đang tái định nghĩa lại “trung tâm” khi những khu vực như Thủ Đức, Nam Sài Gòn hay Thủ Thiêm được đưa vào phạm vi trung tâm mở rộng. Điều này làm giảm sự phụ thuộc vào quận 1 và quận 3 (cũ), đồng thời phân bổ nhu cầu ở thực sang các trung tâm mới, tạo điều kiện mở rộng quy hoạch đô thị theo hướng đa cực.

Savills nhận định đây là bước chuyển dịch quan trọng giúp thị trường căn hộ hình thành lớp giá mới, phản ánh đúng tiềm năng của từng khu vực sau khi được hưởng lợi về hạ tầng và mức độ kết nối.

Ở góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, năm 2025 mang tính bản lề vì các cơ chế mới bắt đầu đi vào thực tế, đặc biệt là Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội cho phép doanh nghiệp thỏa thuận quyền sử dụng đất để phát triển dự án. Theo ông Châu, cơ chế này nếu được triển khai hiệu quả sẽ mở ra cơ hội mới cho nhóm thu nhập thấp và trung bình đang gặp khó trong việc tiếp cận nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, cơ chế mới sẽ tháo gỡ vướng mắc pháp lý và bổ sung quỹ đất, nhưng cần thời gian để phát huy hiệu quả. Từ nửa cuối năm 2026, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn. HoREA đồng thời kiến nghị thành phố sớm phê duyệt danh mục 371 khu đất thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 và đẩy nhanh tiến độ chương trình phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030, giúp cân bằng cung – cầu thực.

Thị trường bứt tốc và tín hiệu mở ra chu kỳ mới

Phân tích từ giới chuyên môn cho thấy, một trong những khu vực hưởng lợi rõ nhất từ quá trình mở rộng là Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là Thành phố Thuận An (Bình Dương cũ)– nơi hạ tầng đang phát triển mạnh với nhiều tuyến giao thông huyết mạch. Quốc lộ 13 được mở rộng lên 60m, dự kiến hoàn thành giai đoạn 2027–2028, cùng với cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn và Tỉnh lộ 743 tạo nên mạng lưới kết nối trực tiếp, rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Nhờ hạ tầng đồng bộ, Thuận An đang trở thành tâm điểm đầu tư mới, hứa hẹn gia tăng giá trị bền vững khi thu hút dòng người dịch chuyển và hình thành các khu dân cư – dịch vụ vệ tinh.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sáp nhập địa giới không chỉ tác động tích cực lên nguồn cung và thủ tục pháp lý mà còn tạo điều kiện nâng cấp chất lượng phát triển đô thị. VARS cho rằng giá trị bất động sản tăng bền vững chỉ khi đi cùng nền tảng hạ tầng đồng bộ từ giao thông, metro, trường học đến khả năng khai thác dòng tiền qua cho thuê. Điều này lý giải vì sao những khu vực hội tụ đủ yếu tố “kết nối – tiện ích – dòng tiền” đang trở thành lựa chọn ưu tiên của giới đầu tư.

Dữ liệu thị trường đang phản ánh rõ tác động từ việc mở rộng không gian đô thị và sự kỳ vọng vào khung pháp lý mới. Báo cáo quý 3/2025 của DKRA Consulting ghi nhận nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận đạt hơn 15.426 căn, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, với TP. Hồ Chí Minh chiếm gần 97% tổng nguồn cung. Sức cầu phục hồi mạnh, gấp 3,1 lần so với quý 3/2024, tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng kết nối tốt.

Mặt bằng giá tiếp tục tăng, với mức tăng 12 – 18% ở thị trường sơ cấp và 7 – 15% ở thị trường thứ cấp. Nguồn cung mới đạt khoảng 6.000 căn, trong đó Bình Dương (cũ) chiếm đến 63,5% lượng mở bán, cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt sang các khu vực được hưởng lợi từ sáp nhập và hạ tầng liên vùng.

Song song đó, Savills ghi nhận chỉ số giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh (SPPI) quý 2/2025 đạt 134 điểm – mức cao nhất từ trước đến nay, phản ánh sự lệch pha cung – cầu kéo dài nhiều năm. Savills cho rằng bài toán nhà ở không nằm hoàn toàn ở giá, mà ở quy hoạch, phân bố dân cư và khả năng phát triển hạ tầng để mở rộng không gian sinh sống.

Quan sát từ thực tiễn thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, sáp nhập địa giới đang kéo chất lượng và giá trị bất động sản khu Đông Bắc tiệm cận với TP. Hồ Chí Minh (cũ). Khi chất lượng sống tăng lên, tiêu chuẩn căn hộ cũng được nâng tầm với yêu cầu cao hơn về pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản, yếu tố xanh và tiện ích đa lớp. Đặc biệt, tiềm năng của khu vực này khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ đạt tới 7,5%/năm – mức hiếm thấy trên thị trường chung cư hiện nay. Dòng tiền đầu tư theo đó đang chuyển dịch về những nơi có dư địa tăng giá lớn, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác cho thuê rõ rệt.

Trong bối cảnh đó, triển vọng từ nửa cuối 2026 trở đi được đánh giá tích cực hơn khi các chính sách mới phát huy hiệu lực, hạ tầng trọng điểm hoàn thiện và xu hướng dịch chuyển dân cư vào các cực đô thị mới trở nên rõ nét.