Vì sao ngân hàng siết cho vay bất động sản?

Quang cảnh buổi hội thảo. Ảnh: T.H

Lãi suất cho vay bất động sản quá cao

Ngày 17/4/2026, tại hội thảo “Tín dụng bất động sản - Kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức, các chuyên gia đều cho rằng, với lãi suất cao, doanh nghiệp khó tiếp cận được nguồn vốn. Theo Nhà báo Lâm Hiếu Dũng, Phó Tổng biên tập Báo Thanh niên, trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán năm 2026, công văn đề nghị các chi nhánh tạm dừng cho vay các dự án, phương án kinh doanh bất động sản (BĐS) của Ngân hàng BIDV đã gây xôn xao thị trường. Ngay sau đó, big 4 ngân hàng quốc doanh gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank đã tăng mạnh lãi vay BĐS lên 14%/năm, lãi vay hợp đồng cũ ở một số nhà băng cũng lên tới 19-20%.

Theo các chuyên gia, không chỉ lãi vay BĐS tăng cao, điều đáng lo ngại hơn chính là tình trạng nói không với tín dụng bất động sản, cả cá nhân và doanh nghiệp, bất kể là phân khúc nào, uy tín chủ đầu tư ra sao, mua căn nhà đầu tiên hay thậm chí cả nhà ở xã hội… Tình trạng này vẫn đang lan rộng và duy trì cho tới hiện nay.

Động thái này của các ngân hàng xuất phát từ chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về việc kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực BĐS năm 2026 không quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Theo số liệu từ NHNN, năm 2025 tín dụng BĐS tăng khoảng 22%, nhưng nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến BĐS, mức tăng thực tế có thể lên tới 28-30%.

Trước thực tế này, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%).

Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đây được xem là bước đi nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS có dấu hiệu tăng nhanh trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Ngay sau chỉ đạo của NHNN, một số ngân hàng đã tạm dừng cho vay BĐS, lãi vay mua nhà đất cũng tăng vọt... Trong bối cảnh Việt Nam đang thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, siết tín dụng BĐS - ngành kinh tế có liên quan đến hơn 40 lĩnh vực khác nhau, chiếm 12% trong GDP... có thể ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng chung.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng là "máu" của nền kinh tế, giữ vai trò cực kỳ quan trọng. Chính sách cho phép các ngân hàng cho vay 30% vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Các ngân hàng vẫn vận hành ổn định, an toàn và chủ trương này cần tiếp tục, cần giao quyền cho các ngân hàng. Nhưng năm nay khi NHNN đưa ra chủ trương tăng trưởng tín dụng không vượt mức tăng trưởng chung của ngành nên dự kiến tăng trưởng chỉ khoảng 15%, đồng thời hạn mức tín dụng quý nào giải quyết trong quý đó làm cho các ngân hàng không chủ động được.

Ở góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân, Ngân hàng Á Châu (ACB) cho biết, các ngân hàng thương mại hoạt động trên phương châm đảm bảo quản trị rủi ro và tuân thủ về chính sách chung của nền kinh tế theo chỉ đạo từ phía Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, việc chỉ đạo này không đồng nghĩa không cho vay mà cho vay vào đúng chỗ, đúng đối tượng, đảm bảo nhu cầu thật được đáp ứng. Do đó, không chỉ cá nhân mua nhà mà nếu các doanh nghiệp có phương án hoạt động rõ ràng, minh bạch, khả thi thì chúng tôi cũng luôn đón nhận nhu cầu, đồng hành cùng doanh nghiệp xây dựng gói tín dụng phù hợp.

Doanh nghiệp nêu nhiều kiến nghị

Chia sẻ về nhu cầu vốn của BĐS công nghiệp, ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu Tư SCC cho rằng, vốn tín dụng cho BĐS nếu buông lỏng sẽ thành rủi ro nhưng nếu kiểm soát quá sẽ thành điểm nghẽn. Việt Nam cần thống nhất quan điểm coi BĐS là động lực tăng trưởng, nhất là BĐS công nghiệp, logistics. Từ đó, nhận diện vấn đề không phải siết hay nới mà là định hướng dòng vốn.

Ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu Tư SCC chia sẻ tại hội thảo. Ảnh: T.H

Theo ông Việt Anh, để xây dựng được một khu công nghiệp hoàn chỉnh, vốn đầu tư bỏ ra ban đầu rất lớn. Chẳng hạn, một khu công nghiệp quy mô 400 ha thì ngay từ đầu đã phải đầu tư hạ tầng hết 400 ha đó. Thế nhưng, các khu công nghiệp không thể ngay lập tức lấp đầy mà phải cần thời gian dài. Điều này nghĩa là thời gian hoàn vốn cho bất động sản công nghiệp là rất lớn.

Trong khi đó, BĐS là ngành khá nhạy cảm với những tác động từ bên ngoài. Chiến tranh vừa nổ ra là lập tức đứt gãy chuỗi cung ứng, nhiều khách hàng của SCCI chuẩn bị ký hợp đồng lập tức chậm lại, chờ, ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của công ty.

Tuy nhiên, ông Trần Việt Anh cho rằng, một điều bất hợp lý là NHNN, các ngân hàng thương mại hiện không tách riêng BĐS công nghiệp như một trường hợp riêng mà gom chung hết vào BĐS và không coi đây là một động lực phát triển kinh tế. Việt Nam là trường hợp rất riêng vẫn còn gom chung BĐS công nghiệp với các loại BĐS khác.

Từ thực tế trên, ông Việt Anh đề xuất, cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng BĐS theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên cho bất động sản công nghiệp, logistics. Bên cạnh đó, thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn, phù hợp chu kỳ đầu tư. Quan trọng là kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp, không cào bằng. Cuối cùng là cần nhìn nhận bất động sản nói chung như hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng.

Đưa ra nhiều khó khăn khi tín dụng bị siết, ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land kiến nghị, siết tín dụng đang bị đánh đồng. Do vậy, cần phân loại khách hàng vay đầu tiên, độ tuổi… để có lãi suất ưu đãi. Nếu không giảm lãi suất được thì ngân hàng cần chọn đối tượng ưu đãi để họ có thể tiếp cận nguồn hàng tốt hơn.

Để hỗ trợ doanh nghiệp BĐS, ông Lê Hoàng Châu đề xuất, NHNN nên giao room tín dụng cả năm cho các ngân hàng xem xét nâng trần trong quý II/2026 để thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số theo chủ trương của Đảng và Chính phủ đặt ra.