Kiểm soát tín dụng bất động sản: Ngăn rủi ro và tránh “thổi giá”

Tín dụng bất động sản đã đạt hơn 4 triệu tỷ đồng

Tại họp báo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây, bà Hà Thu Giang - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho biết, tính đến cuối tháng 8/2025, tín dụng bất động sản đã đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19% so với cùng kỳ năm trước.

Theo bà Giang, tốc độ tăng trưởng này được đánh giá là phù hợp với các diễn biến gần đây, khi Chính phủ, Quốc hội cùng các bộ, ngành và địa phương triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp các dự án được tái khởi động hoặc đẩy nhanh tiến độ triển khai thì tín dụng cũng tăng theo.

Ngoài ra, bà Hà Thu Giang thông tin thêm, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ và cho vay dành cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đã đạt kết quả nhất định, với số tiền giải ngân khoảng 4.700 tỷ đồng, tăng 66,2% so với cuối năm 2024.

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng thương mại đã chủ động nghiên cứu và ban hành chương trình cho vay đối với nhóm đối tượng này, trong đó riêng 4 ngân hàng thương mại nhà nước đã giải ngân gần 19.335 tỷ đồng.

Theo báo cáo của NHNN, đến cuối tháng 9/2025, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 13,37% so với cuối năm 2024. Trong đó, khoảng 78% dư nợ được phân bổ cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh và các ngành ưu tiên.

Từ góc độ của các ngân hàng thương mại, bà Phùng Thị Bình– Phó Tổng Giám đốc Agribank cho biết, tín dụng toàn ngân hàng tăng 12% trong 9 tháng năm 2025, cao hơn cùng kỳ năm ngoái, nhưng tỷ trọng cho vay bất động sản vẫn ở mức khiêm tốn. Agribank hiện đã phê duyệt cho vay 18 dự án nhà ở xã hội với tổng số tiền 5.000 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân 1.500 tỷ đồng cho 9 dự án và hơn 400 khách hàng cá nhân.

Ngân hàng này cũng đang thẩm định thêm 11 dự án với đề xuất 5.000 tỷ đồng, chủ yếu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Theo bà Bình, mục tiêu của Agribank là vừa hỗ trợ các nhóm yếu thế có nhu cầu nhà ở thực, vừa giữ vững an toàn hệ thống.

Trên thị trường, dù nhiều ngân hàng thương mại khác cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh của tín dụng bất động sản nhưng vẫn duy trì các biện pháp kiểm soát rủi ro.

Theo báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2025, Techcombank có tỷ trọng cho vay bất động sản (bao gồm tín dụng và trái phiếu) chiếm tới 59% tổng dư nợ. Tính cả khách hàng cá nhân, con số này đạt hơn 64%. Tăng trưởng tín dụng bất động sản của Techcombank đạt 21,5%, gần gấp đôi mức tăng trưởng chung.

Tại HDBank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 83.125 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm 16,4% tổng dư nợ. SHB ghi nhận mức tăng 28,4%, trong khi MB tăng gần 34%...

Cần siết tín dụng từ căn nhà thứ hai

Dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản rõ ràng đang có dấu hiệu phục hồi mạnh, song các ngân hàng đều thể hiện sự thận trọng trong thẩm định, định giá và kiểm soát sau cho vay. Tuy nhiên, vấn đề kiểm chế giá bất động sản vẫn đang làm "đau đầu" các cơ quan điều hành.

Thông tin đang "nóng" gần đây là việc Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về nội dung dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Trong đó, dự thảo đề xuất các ngân hàng áp dụng hạn mức cho vay không quá 50% giá trị nhà ở thứ hai, không quá 30% giá trị nhà ở từ thứ 3 trở lên.

Đồng tình với dự thảo, PGS.TS. Phạm Thế Anh- Trưởng Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân cho hay, hạn chế tín dụng bất động sản là một trong những công cụ thuộc chính sách cẩn trọng vĩ mô được rất nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng, đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 - với nguyên nhân xuất phát từ cho vay mua nhà dưới chuẩn, thiếu kiểm soát.

Theo PGS.TS. Phạm Thế Anh, mục tiêu của chính sách này nhằm ngăn chặn rủi ro tích tụ và lan truyền trong hoạt động tín dụng và bong bóng giá tài sản, đồng thời làm tăng khả năng chống chịu của hệ thống tài chính khi xảy ra các cú sốc.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, kiểm soát tín dụng từ căn nhà thứ hai là chưa đủ mà cần kết hợp cùng nhiều giải pháp khác để kiểm soát thị trường bất động sản.

PGS.TS. Phạm Thế Anh cho rằng, bên cạnh giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, còn có nhiều công cụ khác như giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập, giới hạn tăng trưởng tín dụng theo lĩnh vực, yêu cầu vốn tối thiểu (CAR), tăng lãi suất hoặc hệ số rủi ro cho vay bất động sản, ăng thuế giao dịch bất động sản ngắn hạn…

“Thực tế là giới đầu cơ hiện nay không hề thiếu tiền và chỉ cần đặt cọc một khoản nhỏ là đã có thể lũng đoạn thị trường rồi”, PGS.TS. Phạm Thế Anh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực cũng nêu, thị trường bất động sản cần có cơ sở thông tin dữ liệu đầy đủ để nắm chắc tình hình sở hữu bất động sản của người dân; tiếp đến là áp dụng các chính sách ngăn chặn đầu cơ bất động sản khác như: thuế bất động sản, chế tài với chủ đầu tư và môi giới thổi giá bất động sản... Đồng thời phải tăng cung bất động sản, đặc biệt là phải phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội.

Hơn nữa, theo vị chuyên gia này, nếu áp dụng hạn mức tín dụng bất động sản thì cần cân nhắc thêm yếu tố vùng miền, do thị trường bất động sản ở các thành phố lớn có tính chất đầu cơ nhiều hơn.