 |
| Tổ 11 thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. |
Không để điều kiện tài chính trở thành “chiếc khóa” giữ dự án đình trệ
Chiều 19/8, Quốc hội tiếp tục thảo luận tại Tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Thảo luận tại Tổ 11 (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng, Quảng Ngãi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) cho rằng, bất động sản là thị trường đặc biệt, vừa tích tụ lượng vốn lớn của nền kinh tế, vừa liên quan trực tiếp đến đất đai, tín dụng, đầu tư, xây dựng, tài chính và tài sản của người dân.
Theo đại biểu, điều hành thị trường phải đồng thời đáp ứng các yêu cầu: Khơi thông nguồn lực nhưng không làm gia tăng rủi ro; tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhưng phải bảo vệ người mua; tăng tính thanh khoản nhưng không thúc đẩy đầu cơ và giao dịch thiếu minh bạch.
Đáng chú ý, đại biểu đề nghị nghiên cứu lại điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án. Theo dự thảo, chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan.
Đại biểu hoàn toàn đồng tình với mục tiêu bảo đảm nghĩa vụ với Nhà nước, không để việc chuyển nhượng trở thành cách xóa hoặc né tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư cũ không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục dự án thì việc buộc phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng có thể tạo ra vòng luẩn quẩn.
“Không có đủ tiền nên dự án không tiếp tục được; muốn chuyển nhượng để có chủ thể mới tiếp tục thực hiện; nhưng lại vì không có đủ tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính nên không đủ điều kiện chuyển nhượng”, đại biểu phân tích.
Theo đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế linh hoạt hơn, chẳng hạn cho phép chuyển nhượng trong một số trường hợp khi nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành toàn bộ nhưng phải có cơ chế bảo đảm để Nhà nước chắc chắn thu được khoản phải thu.
Có thể tính đến việc bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ; khoản tiền tương ứng với nghĩa vụ tài chính được thanh toán trực tiếp vào ngân sách; hoặc có bảo lãnh, tài khoản phong tỏa hay biện pháp bảo đảm có giá trị tương đương. Mục tiêu là “không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ, không gây thất thu ngân sách”, nhưng vẫn tạo được đường ra cho những dự án đình trệ.
Đại biểu cũng đề nghị đồng bộ thủ tục chuyển nhượng dự án với Luật Đầu tư và Luật Đất đai, hướng tới một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung, một lần kiểm tra đối với cùng một điều kiện, tránh việc doanh nghiệp phải nộp lại và thẩm định lại những nội dung đã được cơ quan nhà nước kết luận.
Đại biểu Hà Thị Anh Thư (Đoàn Quảng Ngãi) cũng đề nghị quản lý dự án theo một quy trình xuyên suốt, tránh tình trạng doanh nghiệp phải “đi từng cánh cửa”. Theo đại biểu, 1 dự án đồng thời liên quan đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản; điểm nghẽn không hẳn nằm ở từng quy định riêng lẻ mà ở khoảng trống giữa các quy định và cơ quan thực hiện.
Theo đó, cần có một đầu mối điều phối xuyên suốt, liên thông dữ liệu, quy định rõ thời hạn và trách nhiệm của từng cơ quan. Cải cách thủ tục, theo đại biểu, cần được đo bằng thời gian từ khi dự án bắt đầu đến khi sản phẩm được đưa ra thị trường, thay vì chỉ bằng số thủ tục được cắt giảm.
Không để người mua trở thành nguồn vốn cho dự án chưa đủ điều kiện
Một nội dung được các đại biểu đặc biệt lưu ý là bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, dự thảo có nhiều quy định nhằm tăng bảo vệ người mua, trong đó có giới hạn lần thanh toán đầu tiên và cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại khi khách hàng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, cần đặt câu hỏi liệu rủi ro lớn nhất có thực sự nằm ở 5% cuối cùng hay nằm ở 95% số tiền người mua đã thanh toán trước đó. Nếu dự án đã hoàn thành, việc giữ lại 5% có thể tạo sức ép để chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Nhưng nếu dự án dừng thi công, chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc tiền khách hàng bị sử dụng không đúng mục đích, thì 5% cuối cùng không thể bảo vệ phần lớn tài sản người mua đã bỏ vào dự án.
Từ đó, đại biểu đề nghị chuyển trọng tâm sang quản trị dòng tiền của dự án. Tiền khách hàng ứng trước cần được quản lý gắn với chính dự án tạo ra bất động sản đó, có nguyên tắc sử dụng theo tiến độ thực hiện và hạn chế việc sử dụng tiền của khách hàng tại dự án này để tài trợ tùy tiện cho dự án khác.
“Tôi không cho rằng nên phong tỏa toàn bộ tiền khách hàng”, đại biểu nói, bởi điều này có thể triệt tiêu một nguồn vốn hợp pháp cho việc xây dựng công trình và cuối cùng có thể làm tăng giá bất động sản. Thay vào đó, cần có mức kiểm soát hợp lý để “dòng tiền của người mua đi cùng tiến độ hình thành tài sản mà họ đang mua”.
Đại biểu Hà Thị Anh Thư cũng đề nghị trước khi giao dịch, người mua phải được tiếp cận thông tin pháp lý về dự án, tiến độ, nghĩa vụ tài chính và các điều kiện liên quan. Dòng tiền phải gắn với tiến độ thực hiện; chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm đến cùng về chất lượng, hạ tầng, bàn giao và hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Theo đại biểu, mục tiêu là không để dự án tốt bị đóng băng nhưng cũng không để người dân trở thành nguồn vốn cho những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
 |
| Đại biểu Hà Thị Anh Thư (Đoàn Quảng Ngãi) đề nghị thiết lập hệ thống thông tin thống nhất, cấp mã định danh cho từng dự án. |
Một vấn đề khác được đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga lưu ý là nguy cơ huy động tiền trước khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thông qua nhiều hình thức như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “thỏa thuận ưu tiên”, “hợp tác đầu tư” hoặc “góp vốn”. Theo đại biểu, pháp luật cần điều chỉnh theo bản chất giao dịch thay vì tên gọi của hợp đồng.
Nếu một khoản tiền được nhận với mục đích tạo quyền ưu tiên, giữ một sản phẩm hoặc cam kết mua một bất động sản cụ thể trước khi đủ điều kiện mở bán thì cần chịu cơ chế kiểm soát huy động vốn tương ứng. “Nếu không quy định theo hướng này thì chúng ta có thể đóng được một cánh cửa “đặt cọc” nhưng lại để mở nhiều cánh cửa khác có cùng bản chất”, đại biểu nhận định.
Đại biểu cho rằng người mua nhà không nên trở thành một nhà đầu tư vốn cho dự án mà không được hưởng các cơ chế bảo vệ tương xứng với rủi ro đang gánh chịu.
Minh bạch dữ liệu, giao dịch an toàn, điều tiết thị trường dựa trên chỉ báo
Đại biểu Trần Lan Phương (Đoàn Hải Phòng) cho rằng, công khai thông tin và dữ liệu của thị trường bất động sản là vấn đề quan trọng trong lần sửa đổi này. Dự thảo quy định chủ đầu tư có trách nhiệm công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, theo đại biểu, nếu thông tin chủ yếu do chủ đầu tư tự công khai, trong khi người mua vẫn phải kiểm tra lại tại nhiều cơ quan về đất đai, quy hoạch, xây dựng, thế chấp hay điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, thì việc công khai mới chỉ giúp tiếp cận thông tin thuận tiện hơn, chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi là độ tin cậy và khả năng kiểm chứng.
Do đó, cần làm rõ dữ liệu nào do chủ đầu tư kê khai, dữ liệu nào được xác thực từ cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước, thời điểm phải cập nhật và chủ thể chịu trách nhiệm khi thông tin sai, thiếu hoặc chậm cập nhật.
Đại biểu Hà Thị Anh Thư đề nghị thiết lập hệ thống thông tin thống nhất, cấp mã định danh cho từng dự án, kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, xây dựng, thuế và giao dịch. Người dân có thể kiểm tra những thông tin thiết yếu trước khi chi tiền.
Đối với giao dịch bất động sản bằng phương thức điện tử, đại biểu Trần Lan Phương ủng hộ vì phù hợp với yêu cầu chuyển đổi số. Tuy nhiên, do bất động sản có giá trị lớn, mục tiêu của giao dịch điện tử phải là làm giao dịch an toàn hơn, chứ không chỉ nhanh và thuận tiện hơn.
Theo đại biểu, cần làm rõ việc giao dịch trên nền tảng điện tử là bắt buộc hay do các bên lựa chọn; thời điểm gửi, nhận, ký và phát sinh hiệu lực của hợp đồng; việc sửa lỗi, lưu trữ, cung cấp chứng cứ và xử lý khi hệ thống bị gián đoạn.
Khi quy trình giao dịch được chuyển lên môi trường số, hệ thống cũng cần giúp người mua kiểm tra được người bán có đúng thẩm quyền, bất động sản đã đủ điều kiện giao dịch, có đang thế chấp hoặc bị hạn chế giao dịch hay không và khoản tiền phải thanh toán vào đúng tài khoản nào.
Về cơ chế điều tiết thị trường, đại biểu Trần Lan Phương cho rằng cần làm rõ hơn căn cứ và cách thức lựa chọn công cụ điều tiết. Theo đại biểu, cụm từ “thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp” còn khá định tính. Cần xác định thị trường được đánh giá là phức tạp dựa trên chỉ số nào, ai đánh giá và khi nào cần áp dụng biện pháp điều tiết.
Đại biểu đề nghị trước khi áp dụng biện pháp điều tiết phải xác định nguyên nhân của biến động thị trường và dựa trên dữ liệu, chỉ báo cụ thể. Nếu giá tăng chủ yếu do thiếu nguồn cung thì cần tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, quy hoạch, thủ tục đầu tư và tăng nguồn cung, nhất là nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân. Nếu nguyên nhân chủ yếu là đầu cơ ngắn hạn hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức thì cần có công cụ phù hợp để kiểm soát hoạt động đầu cơ và hạn chế rủi ro.
Theo đại biểu, Chính phủ có thể xây dựng hệ thống chỉ tiêu theo dõi và cảnh báo sớm thị trường như diễn biến giá nhà so với thu nhập, lượng giao dịch, tồn kho, nguồn cung dự kiến, tốc độ hấp thụ, tỷ lệ mua đi bán lại trong thời gian ngắn và một số chỉ tiêu tín dụng liên quan.
