Thêm chính sách mới, giá nhà có giảm?

Một trong những quy định nổi bật nhất được áp dụng từ năm 2022 là các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh liên quan. Đây là một trong ba điều kiện bắt buộc theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/3/2022.

Thêm quy định để "nắn" thị trường

Bên cạnh việc bắt buộc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, còn hai điều kiện khác tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ.

Thứ nhất, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở ban quản lý dự án… cùng các thông tin về sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh, việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án đưa vào kinh doanh (nếu có)… Đối với các thông tin đã công khai theo quy định, nếu sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời.

Thứ hai, các tổ chức, cá nhân chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại điều 9, điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, Nghị định mới cũng cũng quy định rõ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án để kinh doanh theo quy định của pháp luật sẽ không bắt buộc phải có các điều kiện như trên.

Điều kiện bắt buộc được Chính phủ ban hành được nhiều chuyên đánh giá sẽ là yếu tố tích cực góp phần kiểm soát thị trường bất động sản vốn đang trong tình trạng vô cùng khó lường, đặc biệt là tình trạng nhiều “nhóm lợi ích” hoạt động tự do, cố tình “thổi giá” gây sốt ảo.

Anh Phan Hữu Tín, một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm, chia sẻ trong thời gian qua, bàn tay “thao túng” của không ít các nhóm lợi ích, trong đó có môi giới bất động sản hành nghề tự do, là một phần nguyên nhân dẫn đến các đợt “sốt đất ảo” gây nhiễu loạn thị trường.

“Quy định bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã hy vọng sẽ là một chiếc “vòng kim cô” nhằm thanh lọc những nhóm lợi ích thổi giá, lướt sóng, trục lợi. Tuy nhiên, để không “dìm chết” các nhà đầu tư chân chính, các quy định về việc thành lập phải hết sức rõ ràng, tránh "trên rải thảm, dưới rải đinh", và đặc biệt là các loại “phí không tên” gây khó”, anh Tín bày tỏ.

Cùng với những điều kiện quy định với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Một thông tin khác cũng rất đáng quan tâm trong năm 2022, theo Quyết định số 1956/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2022, các ngân hàng thương mại áp dụng đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở ở mức 4,8%/năm, bằng mức lãi suất năm 2021 và giảm 0,2%/năm so với năm 2019 - 2020.

Người được vay vốn gồm cán bộ, công chức, viên chức, người thu nhập thấp cần vay vốn để mua nhà ở xã hội hoặc mua ở nhà thương mại diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; hoặc mua nhà ở thương mại tại dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tổng giá trị hợp đồng mua bán không quá 1,05 tỉ đồng.

Có bình ổn được giá nhà?

Mức vay 4,8%/năm dù không thay đổi so với năm 2021 vẫn được đánh giá là ngưỡng “có thể chấp nhận”. Vấn đề chỉ là điều kiện để người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận được.

Trong bối cảnh hiện tại, các dự án nhà ở xã hội gần như là cánh cửa duy nhất cho những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, khi các điều kiện vay vốn còn ngặt nghèo, nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà giá rẻ, chuyện "an cư lạc nghiệp" của không ít người dân còn rất xa vời.

Anh Lê Quang Tùng (Cầu Giấy, Hà Nội) cho rằng chính sách lãi suất 4,8%/năm cho NƠXH thoạt nghe thì rất hay, nhưng nếu nhìn vào thực tế, với điều kiện mức giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, hoặc nhà ở thương mại dưới 1,05 tỷđồng/căn thì ở các thành phố lớn, quanh khu công nghiệp là bất khả thi.

“Mức giá rẻ thế thì chỉ về các tỉnh xa hoặc miền núi, nhưng ở các địa bàn này thì chắc ít người có nhu cầu ở chung cư, doanh nghiệp họ chẳng làm. Vì vậy, để mức lãi suất 4,8% đi vào thực tiễn, nên điều chỉnh lại các điều kiện. Ví dụ như điều chỉnh lại nhà ở xã hội giá dưới 25triệu/m2, hay nhà ở thương mại giá dưới 3 tỉ đồng/căn được vay thì sẽ hợp lý hơn”, anh Tùng nói.

Thực tế, trong thời gian qua, không ít chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội liên tục “ca thán” rằng với mức lãi suất hiện tại cùng với cơn “bão giá” vật liệu xây dựng, nếu không tăng giá bán sẽ bị lỗ. Trong khi việc tiếp cận với nguồn vốn vay hỗ trợ lãi suất 4,8% hiện tại là rất khó, đặc biệt với mức “giá trần” dưới 15 triệu đồng/m2, không nhiều doanh nghiệp mặn mà với phân khúc nhà giá rẻ.

Theo các chuyên gia, để giải “cơn khát” nhà ở cho người thu nhập thấp, đầu tiên cần nhanh chóng tăng nguồn cung. Thống kê cho thấy, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015 - 2020, chỉ đạt 42% kế hoạch đề ra. Để làm được thì cần “cởi trói” cho doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, đại diện nhiều doanh nghiệp đã thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng cho rằng nếu Chính phủ có thêm gói vay ưu đãi như gói 30.000 tỷ đồng trước đây sẽ thu hút được nhà đầu tư.Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành, chia sẻ: “Các ưu đãi hiện nay chưa khuyến khích được nhà đầu tư tham gia vào dự án nhà ở xã hội, nguồn vốn tài chính quá khó tiếp cận”.

Nhà phân tích Tyler Nguyễn Mạnh Dũng cho rằng, việc giảm nguồn cung ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang "trở nên nghiêm trọng". Tuy nhiên, sau thời gian dài bế tắc, sự quyết liệt của Chính phủ rõ ràng là “chỉ dấu tốt”.

“Chúng tôi kỳ vọng các luật và hướng dẫn mới sẽ giúp giải quyết các nút thắt trong quá trình phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng bắt đầu từ nửa cuối năm 2022", ông Dũng nhấn mạnh.

Có thể thấy, trong bối cảnh hiện tại, “chất xúc tác” duy nhất giúp giá nhà được bình ổn là “cởi trói” các quy định pháp lý, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian hoàn thành dự án, giảm các chi phí “không tên”, từ đó gia tăng nguồn cung thị trường. Dù được đánh giá là rất khó để giảm giá, nhưng nếu có sự kiểm soát tốt, cơ chế được “cởi trói”, việc bình ổn giá nhà là hoàn toàn có thể.