Phân tích các nhân tố tác động lên tăng trưởng thị trường bất động sản Việt Nam

1. Đặt vấn đề

Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường quan trọng của nền kinh tế, vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn về quy mô, tính chất, cũng như về giá trị các mặt trong nền kinh tế quốc dân.

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay, về cơ bản, chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hóa và một số sản phẩm phục vụ.

Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất - kinh doanh như thị trường vốn, thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

Qua mô hình kinh tế lượng với số liệu 15 năm gần đây, nghiên cứu này đã chỉ ra tác động các biến số: kỳ 1 CPI và GDP, LSVC, LSTG,… không tác động (0.0000) đến thị trường BĐS. Sau đó, hệ số tác động VNIndex lên TTBĐS tăng đỉnh (cao nhất) đến kỳ thứ 9 (giá trị tăng đến 13.36), sau đó giảm ở kỳ 10 (12.01) và giảm dần. Kỳ thứ 9, VNIndex, SXCN và CPI, LSCV, LSTG có hệ số tác động khá cao lên thị trường BĐS. Ngoài ra, cần tổ chức tốt hơn hệ thống thông tin công khai minh bạch của thị trường BĐS, tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá, bong bóng BĐS.

2. Các nghiên cứu trước đây

Trước tiên, Nguyễn Thị Hoàng Yến và cộng sự (2020) đã chỉ ra thị trường BĐS có ý nghĩa quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội và càng quan trọng hơn đối với các nước có nền kinh tế mở cửa, chuyển đổi và đang phát triển như Việt Nam. Giá BĐS là yếu tố quan trọng của thị trường và chịu tác động của nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô. Sử dụng dữ liệu hàng quý từ quý 1 năm 2005 đến quý IV/2018, nhóm tác giả xây dựng mô hình thử nghiệm thực tế phù hợp mục đích, yêu cầu phân tích và khả năng các nguồn dữ liệu có thể thu thập được ở Việt Nam về mối quan hệ giữa chỉ số giá BĐS và các yếu tố tăng trưởng kinh tế, lạm phát, cung tiền và lãi suất cho vay dài hạn bình quân trên thị trường. Kết quả thực nghiệm chứng minh rằng các yếu tố kinh tế vĩ mô này có tác động đáng kể đến giá BĐS tại Việt Nam.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hóa, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng,… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường, thị trường này có mối liên hệ với nhiều loại thị trường khác nhau, như: thị trường hàng hóa, dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường lao động,… Mối quan hệ với hàng hóa dịch vụ được thể hiện ở chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS là đầu vào cho các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa, thị trường hàng hóa lại cung cấp các nguyên vật liệu cho BĐS để đầu tư phát triển BĐS.

Như vậy, thị trường vốn, tiền tệ và thị trường chứng khoán thỏa mãn nhu cầu về vốn cho các chủ thể trong nền kinh tế, trong đó có chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua BĐS. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐSphát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính. Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trường BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể sử dụng khoản tiền đã vay đầu cơ đất đai để kiếm lời. Thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao, thúc đẩy các thị trường cùng phát triển.

Một số nghiên cứu trong nước như nghiên cứu của nhóm tác giả Phan Thị Bích Nguyệt và Phạm Dương Phương Thảo có bài nghiên cứu về “Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản: Trường hợp tại TP. Hồ Chí Minh” đăng trên Tạp chí Phát triển kinh tế năm thứ 27(5) tháng 5/2016 trang 45-62.

Nghiên cứu được thực hiện phương pháp kiểm định mối tương quan giữa thị trường chứng khoán và thị trường BĐS Việt Nam qua trường hợp điển hình tại TP. Hồ Chí Minh giai đoạn từ quý 1/2009 đến quý 3/2014. Khảo sát ý kiến chuyên gia cho thấy các nhân tố kinh tế vĩ mô bao gồm: GDP, lãi suất, lạm phát, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, các quy định pháp luật liên quan đến TTCK, dòng vốn quốc tế, thị trường tiền tệ có tác động thị trường chứng khoán và thị trường BĐS, bản thân 2 thị trường này cũng tác động 2 chiều lẫn nhau. Trong đó, chính sách kiểm soát đối với nhà đầu tư nước ngoài là nhân tố tác động mạnh nhất tới sự dịch chuyển vốn giữa 2 thị trường. Ngoài ra, khi phân tích bằng mô hình TECM trên dữ liệu về chỉ số giá BĐS tại thị trường TP. Hồ Chí Minh và chỉ số VN-Index, tác giả tìm thấy 2 thị trường này thể hiện quan hệ 2 chiều, tương quan dương trong dài hạn.

Kế tiếp, Nguyễn Mạnh Hùng (2016) cho rằng thị trường BĐS là thị trường quan trọng trong nền kinh tế, có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác, như: thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là với thị trường tài chính, tiền tệ. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển 1,5 - 2 USD.

Ngoài ra, Đinh Trần Ngọc Huy và cộng sự (2021) đã cung cấp mô hình định lượng đo lường tác động các biến vĩ mô lên giá chứng khóan Vingroup (VIC) ở Việt Nam.

Mặt khác, Nguyễn Thị Mỹ Linh và cộng sự (2019) cho thấy thị trường BĐS và tăng trưởng kinh tế Việt Nam thời gian qua luôn biến động, tiềm ẩn nhiều rủi ro do những cú sốc trong quá khứ của những yếu tố này. Từ những kết luận này, các tác giả đã đề xuất một số ý nghĩa quản lý để quản lý thị trường BĐS với tăng trưởng kinh tế Việt Nam bền vững. Chính phủ Việt Nam nên cơ cấu lại thị trường BĐS liên tục phát triển, phát triển đa dạng các loại hình BĐS hàng hóa, BĐS đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, khắc phục tình trạng “lệch pha” giữa cung và cầu hàng hóa trong thị trường BĐS, tích cực bình ổn thị trường, tạo nền tảng để phát triển kinh tế.

Chính phủ và các cơ quan chức năng như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng,… tạo cơ hội khả năng tiếp cận vốn cho thị trường BĐS và điều chỉnh các chính sách tín dụng linh hoạt, nhằm tạo điều kiện cho nguồn vốn các bên tham gia thị trường BĐS. Xử lý nợ khó đòi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng cần được chú trọng. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại cần tăng cường công tác kiểm tra và giám sát việc sử dụng vốn của người tham gia hạn mức tín dụng và rủi ro. Điều này sẽ giúp cho cả thị trường BĐS và nền kinh tế phát triển bền vững.

3. Phương pháp nghiên cứu

Chọn mẫu nghiên cứu gồm các chỉ tiêu là yếu tố lãi suất (lãi suất cho vay, lãi suất tiền gửi), yếu tố kinh tế vĩ mô như (tỷ giá, lạm phát, SXCN (IM), TT GDP, FDI (%GDP), GDP đầu người (USD), LS phi rủi ro, cung tiền M1 ảnh hưởng có mối quan hệ với thị trường chứng khoán và thị trường BĐS ở Việt Nam. Nghiên cứu này cũng sử dụng chủ nghĩa lịch sử và phương pháp duy vật biện chứng, với các số liệu và số liệu thống kê giai đoạn 2007-2021 tại Việt Nam.

4. Kết quả và phân tích

4.1. Đồ thị Scatter

- Đồ thị 1 cho thấy: Giữa CPI và Tăng trưởng thị trường BĐS có tương quan nghịch.

- Đồ thị 2 cho ta thấy: Giữa FDI (% GDP) và Tăng trưởng thị trường BĐS có tương quan thuận.

Ta thấy, năm 1 CPI và GDP, LSVC, LSTG,… không tác động (0.0000) đến thị trường BĐS. Sau đó, hệ số tác động VNIndex lên thị trường BĐS tăng đỉnh (cao nhất) đến năm 9 (giá trị tăng đến 13.36) sau đó giảm ở năm 10 (12.01) và giảm dần. Năm thứ 9, VNIndex, SXCN và CPI, LSCV, LSTG có hệ số tác động khá cao lên thị trường BĐS.

Ngoài ra, hệ số tác động CPI lên thị trường BĐS tăng đỉnh (cao nhất) đến năm 7 (giá trị tăng đến 22.9) sau đó giảm ở năm 8 (19.2) và giảm dần.

Hệ số tác động IM (SXCN) có các giá trị tăng dần qua 10 năm.

Ta lưu ý, ở năm thứ 2, CPI, SXCN - IM và TT cung tiền M1 có hệ số tác động khá cao so với các biến khác. CPI giải thích 20.8 tác động với thị trường BĐS.

5. Thảo luận

Kết quả phân rã phương sai giai đoạn 2007-2021, cho ta thấy một số điểm cần lưu ý như sau:

- Chính sách lạm phát: kết quả phân rã phương sai cho thấy CPI có giá trị tác động lên thị trường BĐS cao nhất ở quý 7 (hệ số tác động 22.9) sau đó giảm dần. Ngoài ra, CPI cũng có giá trị tác động thấp trong ngắn hạn và tăng dần cao nhất lên TT GDP từ quý 7-8. Do đó, lạm phát nên điều chỉnh tăng trong trung hạn để thúc đẩy thị trường BĐS.

- Chính sách tỷ giá: kết quả phân rã phương sai cho thấy tỷ giá có giá trị tác động lên thị trường BĐS tăng dần trong ngắn hạn và cao nhất ở quý 10, mặt khác tỷ giá có tác động cao nhất lên TT GDP ở quý 5 và 6; do đó, ta khuyến nghị nên bình ổn tăng tỷ giá trong ngắn hạn.

- Chính sách lãi suất: kết quả cho thấy LSCV và LSTG có giá trị tác động cao nhất lên thị trường BĐS ở quý 9-10, mặt khác LSCV có tác động cao nhất lên TT GDP ở quý 4-5, trong khi LSTG có giá trị tác động tăng dần cao nhất ở quý 10; do đó, ta khuyến nghị nên bình ổn và không nên tăng LS trong ngắn hạn.

- Ngoài ra, cần chú trọng đến hiệu quả quản trị và nhất là công tác quản trị rủi ro (Dat, Pham Minh et al, 2020; Duong Thi Ngu et al, 2021; Do Thu Huong et al, 2021; Dinh Tran Ngoc Huy, 2015; Duong Thi Tinh et al, 2021; Dinh Tran Ngoc Huy, 2012; Nguyen Thi Hang et al, 2021; Dinh Tran Ngoc Huy et al, 2021). Đồng thời chú trọng nâng cao vai trò của NHTM (Nguyen Thi Hang, Dinh Tran Ngoc Huy, 2021; Le Dinh Hac et al, 2021; Nguyen Ngoc Thach et al, 2021; Nguyen Ngoc Thach, Hoang Thanh Hanh, Dinh Tran Ngoc Huy, Vu Quynh Nam, 2021; Tran Thi Hoang Ha et al, 2019).

- Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo: Tác giả cần đi sâu phân tích các phân khúc thị trường BĐS nhà ở và BĐS cho thuê, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp.

Tài liệu tham khảo:

1. Duong Thi Ngu, Do Thu Huong, Dinh Tran Ngoc Huy, Phung Thi Thanh, ES Dongul (2021). Language teaching application to English students at master's grade levels on history and macroeconomic-banking management courses in universities and colleges. Journal of Language and Linguistic Studies, 17 (3), [1457]-1468.
2. Do Thu Huong, Dinh Tran Ngoc Huy, Nguyen Thi Hang ,Pham Thi Huyen Trang, Duong Thi Ngu (2021). Discussion on Case Teaching Method in a Risk Management Case Study with Econometric Model at Vietnam Listed Banks - Issues Of Economic Education for Students. REview of International Geographical Education, 11(5).
3. Dat, Pham Minh, Mau, Nguyen Duy, Loan, Bui Thi Thu, & Huy, Dinh Tran Ngoc (2020). Comparative China Corproate Goevrnance Standards After Financial Crisis, Corporate Scandals and Manipulation. Journal of Security and Sustainability Issues, 9(3). DOI:9770/jssi.2020.9.3(18).
4. Dinh Tran Ngoc Huy (2015). The critical analysis of limited south asian corporate governance standards after financial crisis. International Journal for Quality Research, 9 (4).
5. Duong Thi Tinh, Nguyen Thu Thuy, Dinh Tran Ngoc Huy (2021). Doing Business Research and Teaching Methodology for Undergraduate, Postgraduate and Doctoral Students-Case in Various Markets Including Vietnam. Elementary education Online, 20 (1).
6. Dinh Tran Ngoc Huy (2012). Estimating Beta of Viet Nam listed construction companies groups during the crisis. Journal of Integration and Development, 15 (1), 57-71.