Tại Tọa đàm 'Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới', ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA) cho biết, năm 2020, TP Hồ Chí Minh chỉ có 163 căn hộ nhà ở giá vừa túi tiền được đưa ra thị trường trong cả năm, chiếm có 1%. Còn lại là trung cấp và cao cấp.

Tới năm 2021, 2022, 2023 thì chỉ còn có nhà ở cao cấp và trung cấp, nhà ở vừa túi tiền không còn nữa và nhà cao cấp luôn luôn chiếm ở mức độ khoảng 70%.

Sang tới năm 2024, nhà ở giá trung cấp biến mất khỏi TP Hồ Chí Minh trong các dự án mới, 100% là nhà ở cao cấp. Trong 6 tháng đầu năm 2025, thành phố Hồ Chí Minh chỉ đưa ra thị trường được có 3.353 căn nhà ở, mà cũng đều là cao cấp.

Về nhà ở giá rẻ, ông Châu cho rằng có hai loại: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập, loại hình này rất cần có chính sách hỗ trợ để phát triển.

“Tới đây, khi sửa Luật Nhà ở năm 2026, chúng tôi sẽ kiến nghị cần có cơ chế hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp”, ông Châu nhấn mạnh. Mức giá nhà ở thương mại được xem “phù hợp” là dưới 3 tỷ đồng.

Ông kiến nghị nên mở rộng gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội áp dụng cho cả nhà ở thương mại giá phù hợp, với mức lãi suất 5,9 - 6,1% mà các ngân hàng đang áp dụng hiện nay. Đây là mức lãi suất tương đối hợp lý.

Tuy nhiên, quan trọng nhất, ông Châu nhấn mạnh là phải có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý trong thời hạn 20 - 25 năm. Khi đó, những người trẻ có một phần tài chính, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, hoàn toàn có thể tạo lập được nơi ở. Chỉ khi đó chúng ta mới thật sự giải được cơn khát nhà ở giá phù hợp với thu nhập.

Để giải được cơn khát nhà ở, theo ông Châu, trước hết phải tăng nguồn cung, cụ thể là tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nhà ở vừa túi tiền.

Hai là, muốn vậy, phải tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho những dự án đang bị ách tắc. Theo Thủ tướng Chính phủ, hiện nay có 2.890 dự án đang vướng mắc cần phải tháo gỡ, do đó, cần tập trung xử lý, tháo gỡ cho 2.890 dự án này.

Bên cạnh đó, phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất một cách công bằng, thông qua việc thực hiện Nghị quyết 171 của Quốc hội – về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở (hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Giải pháp thứ ba để tăng nguồn cung chính là rút ngắn thủ tục hành chính.

Theo ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi (Thắng Lợi Group), tới đây, triển vọng phát triển phân khúc nhà bình dân hay nhà ở vừa túi tiền sẽ rất lạc quan. Ông Quyền khẳng định, trong 10 năm tới, nhà ở vừa túi tiền sẽ có sự bùng nổ.

“Tôi tin rằng thời gian tới sẽ có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Sở dĩ có sự chuyển động mạnh mẽ như vậy là bởi ba điểm nghẽn lớn trước đây của nhà ở xã hội đã được tháo gỡ phần lớn”, ông Nguyễn Thanh Quyền nói.

Theo đại diện Thắng Lợi Group, ba điểm nghẽn đang được tháo gỡ gồm: chi phí đầu vào đã được xác định rõ hơn, minh bạch hơn; mức khống chế lợi nhuận đã được nâng lên từ 10% lên 13% và các doanh nghiệp hy vọng sẽ còn được điều chỉnh linh hoạt hơn trong tương lai; đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hiện cũng đã được mở rộng đáng kể, giúp thị trường có thêm người thụ hưởng thực sự.

Những thay đổi này chắc chắn sẽ tạo ra một làn sóng mới các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Nhìn nhận vấn đề ở khía cạnh quy hoạch, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing nhấn mạnh, câu chuyện giá nhà có liên quan mật thiết đến hạ tầng.

Theo đó, khi quy hoạch xây dựng các tuyến metro hay đường sắt cao tốc, Nhà nước cần phải đi trước một bước: quy hoạch và dành sẵn quỹ đất ở các khu vực xung quanh những dự án hạ tầng này để phát triển nhà ở cho số đông.

“Nếu chúng ta không làm vậy, khi hạ tầng hoàn thành, các chủ đầu tư tư nhân sẽ lại xây dựng các dự án cao cấp và sự mất cân đối nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục tái diễn”, ông Trung cảnh báo.

Dẫn mô hình của Singapore, ông Trung cho biết quốc gia này đã giải quyết bài toán nhà ở giá rẻ rất hiệu quả. Mô hình của nước này rất rõ ràng: nhà ở cho số đông do Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB) của Chính phủ đảm nhiệm, với các khu nhà được kết nối đồng bộ với tiện ích, hạ tầng và giao thông công cộng.

Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở thương mại cao cấp được giao cho các công ty tư nhân phát triển cho thị trường tự do. Bằng cách này, Singapore đảm bảo được an sinh xã hội cho người dân, đồng thời vẫn có một thị trường bất động sản thương mại phát triển lành mạnh.

“Tóm lại, để giải quyết vấn đề giá nhà, chúng ta cần một tư duy chiến lược, dựa trên dữ liệu và có tầm nhìn xa. Quy hoạch hạ tầng và quy hoạch nhà ở phải được thực hiện đồng bộ. Chúng ta phải quy hoạch ngay từ bây giờ, để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp”, ông Trung khuyến nghị.