Theo dữ liệu của VARS, trong quý 3, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý 3 năm 2024.

Tính chung 9 tháng năm 2025, tổng cung BĐS nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024.

Trong đó, có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.

Theo VARS, tình trạng "lệch pha" cung cầu chưa được cải thiện, đặc biệt tại các thành phố lớn có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, con số đáng chú ý là hầu hết các dự án mới ra mắt đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2.

Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới, căn hộ chung cư sang trọng và siêu sang có xu hướng tăng mạnh, chiếm 42% tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới, tăng 17 điểm phần trăm so với quý 2.

Căn hộ chung cư cao cấp chiếm tỷ trọng đạt 21%, giảm 14 điểm phần trăm so với quý trước và căn hộ chung cư trung cấp có tỷ trọng duy trì ổn định ở mức 34%, chủ yếu từ các dự án tại các tỉnh, thành ven Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũ. Trong khi đó, căn hộ chung cư bình dân vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ, chỉ khoảng 3%, đều đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Phân khúc căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng đạt 63% nguồn cung (đất nền 37% nguồn cung), tương đương với hơn 54 nghìn sản phẩm, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024.

Nguồn cung căn hộ chung cư mới tăng mạnh nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn lệch pha, chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có khả năng tài chính mạnh.

Tính riêng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũ, khoảng 80% nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Trong quý 3, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34 nghìn giao dịch thành công; nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước nhờ nhiều hơn hàng tồn kho được “giải phóng".

Tính chung 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58 nghìn giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

Các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng" ngay ngày đầu mở bán, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền “rẻ" và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản “trú ẩn". Phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua BĐS thứ 2 trở lên.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, mặc dù nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng cao, nhưng thị trường đang được thúc đẩy bởi nhu cầu đầu tư.

Theo đó, nhu cầu đầu tư BĐS “tăng vọt” nhờ dòng tiền được “nới lỏng", nhiều người lựa chọn đầu tư BĐS làm công cụ để đối phó với lạm phát; các dự án đẩy mạnh truyền thông bán hàng trong bối cảnh thị trường phục hồi, hạ tầng phát triển và áp lực lạm phát gia tăng.

Dòng tiền đầu tư tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, bên cạnh mục đích khai thác cho thuê thì kỳ vọng tăng giá là yếu tố chính thúc đẩy quyết định xuống tiền của nhà đầu tư.

Nhu cầu mua BĐS để ở duy trì ở mức cao nhưng sức mua bị ảnh hưởng bởi mặt bằng giá tăng cao. Nhu cầu nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao nhờ quá trình tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa, và sự mở rộng của tầng lớp trung, thượng lưu.

Tuy nhiên, sức mua bị ảnh hưởng bởi mặt bằng giá tăng cao. Nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, mất động lực sở hữu nhà do khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập bị kéo giãn.