Kiểm soát việc lợi dụng “đòn bẩy tài chính” để “đầu cơ”

Tại dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, cơ quan soạn thảo đề xuất 3 cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, trong đó có chính sách cho vay đối với người mua nhà ở.

Theo đó, dự thảo đề xuất các ngân hàng áp dụng hạn mức cho vay không quá 50% giá trị nhà ở thứ hai, không quá 30% giá trị nhà ở từ thứ ba trở lên.

Đánh giá về chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, theo VARS IRE, hiện nay, trong hoạt động bán hàng, phần lớn các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng cho người mua nhà.

Đây được xem là một trong những chính sách then chốt, vừa kích cầu thị trường, vừa tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở. Chính sách này có tác động trực tiếp đến kết quả giao dịch và khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, theo VARS IRE, thực tế cho thấy, một số nhóm đối tượng đã lợi dụng chính sách này như một “đòn bẩy tài chính” để thực hiện hoạt động “đầu cơ”, “lướt sóng”.

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở thương mại: không quá 50% giá trị hợp đồng đối với khoản vay mua căn nhà thứ hai; và không quá 30% đối với khoản vay mua căn nhà thứ ba trở lên. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi đầu cơ bất động sản.

Ở góc độ khác, VARS IRE cho rằng cần đặc biệt lưu ý không nên đánh đồng nhóm “đầu cơ, lướt sóng” với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái.

Mặc dù hành vi mua thêm nhà là tương tự, song mục đích hoàn toàn khác biệt và tính ảnh hưởng đến thị trường cũng khác nhau. Nếu nhóm “đầu cơ, lướt sóng” tạo ra những biến động tiêu cực, thì nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn.

Do đó, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường.

Liên quan tín dụng bất động sản, thời gian gần đây, khi Chính phủ, Quốc hội cùng các bộ, ngành và địa phương triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp các dự án được tái khởi động hoặc đẩy nhanh tiến độ triển khai thúc đẩy tín dụng bất động sản cũng tăng theo.

Theo Bộ Xây dựng, đến tháng 6/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt trên 3,99 triệu tỷ đồng, tăng 14,58% so với tháng 12/2024; chiếm tỷ trọng 23, 27% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 2,44%.

Trong đó, dư nợ tín dụng về nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất (chiếm 57,26%), tăng trưởng 16,74%; tiếp đến là dư nợ liên quan đến quyền sử dụng (19,95%, tăng 10,71%; dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản khác (13,82%), tăng trưởng 18,26%; dư nợ phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn (3,08%)... Trong 6 tháng đầu năm 2025, dự nợ kinh doanh bất động sản khác có tỷ lệ tăng trưởng cao nhất.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 8/2025, tín dụng bất động sản đã đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19% so với cùng kỳ năm trước.

Kiểm soát tín dụng bất động sản được nhiều quốc gia áp dụng

Theo Bộ Xây dựng, trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao liên tục, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị, nhiều quốc gia trên thế giới đã triển khai các biện pháp điều tiết giá bất động sản nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, hạn chế đầu tư, kiểm soát tín dụng bất động sản và duy trì sự phát triển bền vững của thị trường.

Trong đó, dẫn kinh nghiệm tại Trung Quốc liên quan đến siết tín dụng bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Trung Quốc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, hạn chế cho vay đầu cơ; áp dụng tỷ lệ tổng nợ trên giá trị tài sản khoảng 30-60%; tăng lãi suất cho vay đối với cho vay mua nhà thứ 2 hoặc thứ 3 (lãi suất cho nhà ở đầu tiên tại Bắc Kinh khoảng 3,05%, cho nhà thứ 2 khoảng 3,45%),… và do Ngân hàng quyết định.

Nhiều ý kiến cho rằng, kiểm soát tín dụng từ căn nhà thứ hai là chưa đủ mà cần kết hợp cùng nhiều giải pháp khác để kiểm soát thị trường bất động sản.

Theo PGS.TS. Phạm Thế Anh, Trưởng Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân, bên cạnh giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, còn có nhiều công cụ khác như giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập, giới hạn tăng trưởng tín dụng theo lĩnh vực, yêu cầu vốn tối thiểu (CAR), tăng lãi suất hoặc hệ số rủi ro cho vay bất động sản, tăng thuế giao dịch bất động sản ngắn hạn…

Về vấn đề này, theo Bộ Xây dựng, kinh nghiệm này cũng đã được Singapore áp dụng. Quốc gia này áp dụng tỷ lệ tổng trả nợ so với thu nhập (TDSR) cụ thể là: tổng các khoản trả nợ hàng tháng không quá 55% thu nhập và nợ trên giá trị tài sản (LTV); khoản vay mua nhà đầu tiên tối đa 75% giá trị nhà, nhà thứ 2 tối đa 45% giá trị nhà và nhà thứ 3 trở lên tối đa 35% giá trị nhà.

Trước đó, tại một nghiên cứu được VARS IRE công bố hồi đầu tháng 9/2025, đơn vị cho rằng, dòng tiền “rẻ” dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực quan trọng đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

Cụ thể, hiện các nhà băng áp dụng cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả phần tiền gốc lẫn tiền lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm.

Cơ chế này không chỉ hỗ trợ cho người mua nhà ở thực, mà này dường như còn tạo cơ hội cho nhà đầu tư lũng đoạn thị trường, tận dụng vốn ít để hưởng lợi nhuận vượt trội so với mức rủi ro phải gánh.

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc, khoản chênh 450-600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng.

Như vậy, tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50-70%, mức lợi nhuận mà khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí, trong một năm qua, giá BĐS tăng “nóng”, một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước khi bàn giao nhà.