Nghịch lý trên thị trường bất động sản

Phát biểu khai mạc tọa đàm, ông Nguyễn Cao Cương - Tổng Biên tập Tạp chí The LEADER nhận định, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang tồn tại những nghịch lý khó lý giải.

Một mặt, nguồn cung dự án tăng, nhà cao tầng vẫn mọc lên ở khắp nơi, nhưng mặt khác người dân có nhu cầu thật lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

Giá nhà tăng liên tục, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị, trong khi đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền – có nhu cầu thật, thị trường thật - lại ngày càng khan hiếm.

Một thực tế khác đáng suy ngẫm là có những dự án BĐS, khu đô thị mới được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, xây dựng đồng bộ, hiện đại, nhưng lại vắng bóng cư dân.

Không ít khu vực rơi vào tình trạng “đô thị không đèn sáng”, “thành phố ngủ quên”. Câu chuyện này cho thấy một nghịch lý khác của thị trường: nơi người dân cần thì không đủ nhà, còn nơi có nhà thì lại thiếu người ở.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, 9 tháng qua, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt hơn 100.000 sản phẩm, đã tăng 22% so với cả năm 2024 tuy năm 2025 vẫn còn một quý nữa mới kết thúc.

Trong cơ cấu căn hộ chung cư, phân khúc hạng sang chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội; phân khúc cao cấp chiếm 21%. Nhưng nhóm căn hộ bình dân chỉ đạt khoảng 6% và phần lớn thuộc nhóm nhà ở xã hội. Nói cách khác, sản phẩm nhà ở giá rẻ trên thị trường thương mại gần như “biến mất”.

Bên cạnh đó, nhu cầu mua để ở vẫn cao, nhưng sức mua thực tế lại bị hạn chế do mặt bằng giá BĐS đang ở mức rất cao.

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, điều đáng quan ngại là phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua BĐS thứ hai, tức là mua để đầu tư, không phải để ở. Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu vẫn được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó do mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá trung bình đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó có tới 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2, mức tăng kỷ lục trong thời gian gần đây.

Cần nguồn vốn lớn và rẻ để phát triển nhà ở giá rẻ

Nguyên nhân của việc khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà giá rẻ, là do nhiều doanh nghiệp dù nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai, thậm chí có hiện tượng “găm đất chờ thời”, càng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí vốn do thủ tục kéo dài. Trong cấu trúc giá thành, chi phí đất đai hiện chiếm tới 30–50% giá BĐS và đang có xu hướng tăng đột biến.

“Ở nhiều địa phương, bảng giá đất được ban hành ở mức khiến chúng tôi giật mình. Câu hỏi đặt ra là liệu chúng ta đang tập trung vào việc tăng thu từ đất, thay vì tạo điều kiện cho phát triển kinh tế và hỗ trợ nhà đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường? Đây là điều rất đáng suy ngẫm”, ông Đính băn khoăn.

Một số giải pháp trọng điểm để khắc phục nghịch lý đã được chuyên gia đề cập tới.

Theo đó, việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng và giảm thiểu tác động bất lợi đến người dân.

Bên cạnh đó, đối với các chính sách có thể gây bất lợi cho thị trường hoặc doanh nghiệp, như quy định thu thêm tiền sử dụng đất hàng năm (trong khi Luật Đất đai chưa có quy định rõ ràng), ông Đính cho rằng nên được xem xét bãi bỏ.

Đồng thời cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại đô thị lớn, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.

Cùng với đó, khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS, vì đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác điều tiết thị trường hiện nay còn kém hiệu quả.

Đề xuất giải pháp tại tọa đàm, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Land cho rằng, trước hết, Nhà nước phải tiên phong giảm tiền sử dụng đất, đặc biệt tại các khu đô thị ở xa, đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) nhằm giúp hạ giá BĐS, hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà thực sự, tránh tình trạng đầu cơ.

“Khi Nhà nước giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì một cách tự nhiên người dân được mua nhà rẻ từ chính sách của Nhà nước, chứ không phải là chủ đầu tư A, chủ đầu B”, ông Vũ nói.

Bên cạnh đó, cần phát triển hạ tầng, đặc biệt là đường sắt cao tốc để tạo ra các trung tâm đô thị mới, tránh tình trạng phát triển đô thị mà không có hạ tầng, dẫn đến "thành phố ma".

Đồng thời, việc xây nhà, phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở” và “không đưa dân về được thì sẽ không được xây”. Dù được cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư phải bán được 50 - 70% sản phẩm thì mới được quyền xây.

Ông Vũ cũng nhấn mạnh nhà ở vừa túi tiền thì nên ở mức 2 tỷ đồng; người mua có thể trả góp trong vòng nhiều năm. Để làm được điều này, có ba yếu tố, đặc biệt yếu tố về vốn, không chỉ cần nguồn vốn lớn mà còn phải là nguồn vốn rẻ. Tuy nhiên, ông Vũ cũng nhấn mạnh, có nguồn vốn rẻ là điều rất khó khăn.

Đại diện Cen Land cũng cho rằng, không được để nhà trống, gây lãng phí và bất ổn xã hội. Đơn cử, với những căn shophouse tồn kho, có thể chia nhỏ cho nhiều gia đình mua, thuê để tạo cơ hội cho những người không có nhà.