Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh

Tại Tọa đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức chiều 16/10, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, trong quý 3/2025, các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ, nhưng vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền “rẻ" và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản “trú ẩn".

Giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục “neo” cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tăng.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo giá toàn thị trường lên cao, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.

Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan rộng, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quanh các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và mặt bằng giá hợp lý.

Cuối quý 3, làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, khiến nhiều dự án “nổi sóng”, thậm chí tăng giá tới 5% chỉ trong một tuần.

Trong quý 3/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. Theo sau là TP Đà Nẵng, trong khi TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể ở cả giá bán. So với kỳ gốc (2019), giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là TP Hà Nội (96,2%), Đà Nẵng (72,6%) và TP Hồ Chí Minh (56,9%).​

Trong đó, giá bán trung bình căn hộ chung cư trong tập mẫu trong quý 3/2025 tại Hà Nội đạt mức trung bình 78,9 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5,0% so với quý trước. Tại TP Hồ Chí Minh, mức giá bán bình quân đạt 81,6 triệu đồng/m2.

Phân tích về giá BĐS, TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá BĐS đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân. Theo TS Thành, giá BĐS tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần.

Lý giải nguyên giá tăng, TS Thành cho rằng, hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của đề dành”, khiến nhu cầu sở hữu luôn cao.

Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.

TS Thành cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp “căn bệnh Hà Lan”, khi thị trường BĐS quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác.

Giá nhà tăng cao: thách thức lớn của thị trường BĐS

Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà cao, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ chỉ ra 6 yếu tố chính.

Một là, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung eo hẹp.

Hai là, chi phí đầu vào tăng, trong đó có tiền thuê đất, sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng...

Ba là, cung - cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án chưa nhiều, nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên; trong khi còn khan hiếm phân khúc cấp trung và vừa túi tiền (gồm cả nhà ở xã hội).

Bốn là, tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật, trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Năm là, tình trạng “đầu cơ” vẫn phổ biến, theo khảo sát 600 người năm 2024 của Batdongsan.com.vn hiện đang có tới 86% người mua BĐS nắm giữ dưới 1 năm.

Sáu là, chưa đánh thuế BĐS, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê BĐS khá thấp.

Bên cạnh đó còn do một số vướng mắc khác như tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng; M&A còn khó khăn;....

Nhấn mạnh thách thức lớn nhất hiện nay của thị trường BĐS vẫn là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, đây cũng là hai vấn đề được Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm.

Ông Dũng chia sẻ, giá BĐS đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp "đúng và trúng" nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững.

Theo ông Dũng, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán BĐS. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên.

Do đó, để giảm giá BĐS, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ.

“Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm BĐS”, ông Dũng nhấn mạnh.