Ngành Bất động sản nhà ở: Lợi nhuận năm 2022 dự kiến đi ngang, triển vọng dài hạn kém khả quan

Theo khảo sát của FinGroup, lợi nhuận sau thuế quý II/2022 của ngành Bất động sản nhà ở giảm -39,2% tính theo năm. Nguyên nhân chính bắt nguồn từ lợi nhuận của Vinhomes giảm -94,1% mặc dù các doanh nghiệp còn lại trong Ngành ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận cao (+48,5%). Trong đó, đóng góp chủ yếu nhờ 3 công ty gồm: Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL), Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) và Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG).

Trong ngắn hạn, triển vọng lợi nhuận chung của ngành Bất động sản nhà ở có thể vẫn được đảm bảo nhờ lượng hàng đã được hấp thụ trong các quý vừa qua. Tuy nhiên, FinGroup cho rằng, tăng trưởng dài hạn của Ngành này sẽ kém khả quan với nhiều khó khăn hiện hữu, cụ thể:

Thứ nhất, nỗ lực kiểm soát tín dụng (bao gồm hoạt động cho vay và phát hành trái phiếu doanh nghiệp) vào các lĩnh vực có rủi ro cao (bao gồm Bất động sản) đang gây sức ép lên thanh khoản của thị trường, đặc biệt là phân khúc căn hộ, cũng như nguồn vốn tài trợ triển khai các dự án bất động sản mới.

Thứ hai, quy định nhà đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở vẫn chưa được tháo gỡ, gây ra nhiều ách tắc trong việc cấp phép mới các dự án bất động sản nhiều năm qua. Trong khi đó, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai theo hướng siết quản lý về quy hoạch đất đai và sửa khung giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ là trở ngại lớn đối với các nhà phát triển bất động sản, bao gồm các doanh nghiệp niêm yết, trong các năm tới. Chi phí thuê đất hiện nay chỉ chiếm khoảng 15-20% tổng giá thành sản phẩm và cơ chế mới có thể làm chi phí thuê đất tăng lên đáng kể mặc dù "sẽ mất thời gian đi vào áp dụng".

Thứ ba, giá nguyên vật liệu đầu vào hạ nhiệt nhưng vẫn ở mức cao làm gia tăng chi phí xây dựng đối với các chủ đầu tư bất động sản nhà ở.

Trước những rủi ro này, FinGroup duy trì quan điểm thận trọng đối với cổ phiếu Bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, “có thể xem xét điều chỉnh quan điểm này nếu room tín dụng được nới và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp sôi động trở lại”, báo cáo của FinGroup nhấn mạnh.