Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Dự thảo nghị định này quy định một số điểm mới về mức phạt tiền trong kinh doanh bất động sản (BĐS), biện pháp khắc phục hậu quả, xử phạt hành vi xây dựng không phép, sai phép đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn…
Tăng mức xử phạt bằng tiền
Theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP hiện hành, mức phạt cao nhất chỉ là 300 triệu đồng. Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, điểm đáng chú ý đã tăng mức phạt tiền lên đến 800 triệu đồng đối với một số hành vi kinh doanh BĐS như: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định.
Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở và các hạ tầng thiết yếu theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
Huy động, chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết…
Theo nhận định của các chuyên gia, dù mức phạt vi phạm hành chính trong dự thảo Nghị định mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cao gần 3 lần mức cũ nhưng trong thực tế vẫn chưa đủ sức răn đe các chủ đầu tư vi phạm.
Vì lẽ đó, nhiều chủ đầu tư có thể chấp nhận chịu phạt không chỉ 800 triệu đồng mà cả tỷ đồng, để có thể xây dựng và bán nhà ở hình thành trong tương lai hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ đồng.
Đơn cử một số dự án vừa qua đã bán hết các lô liền kề, biệt thự như Vườn Vạn Tuế (Sago Palm Garden) ở huyện Văn Giang, Hưng Yên xây dựng trái quy hoạch, bán nhà biệt thự, liền kề trái pháp luật, công ty này đã thu từ các hợp đồng bán nhà khi chưa đủ điều kiện hơn 200 tỉ đồng.
Dự án An Lạc Green Symphony cũng xây dựng một số tòa chung cư cao tầng, bán các lô biệt thự, liền kề khi chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều đáng chú ý, các lô biệt thự, liền kề hầu như đã hoàn thiện và đã bán được hết cho khách hàng.
Đây chỉ là 2 trong số nhiều dự án mà chủ đầu tư đã vi phạm và bị các cơ quan chức năng ra quyết định phạt hành chính, nhưng dường như các “bài thuốc” đều không có hiệu nghiệm, vì chủ đầu tư đưa các cơ quan vào sự việc đã rồi.
Nâng mức phạt, tăng chế tài
Ông Nguyễn Đức H, giám đốc kinh doanh một công ty BĐS, chia sẻ mọi doanh nghiệp đều phải bám sát thị trường, tranh thủ lúc giá tốt, thanh khoản cao để đẩy hàng, tối ưu lợi nhuận. Khi triển khai đầu tư một dự án BĐS, thời gian làm thủ tục pháp lý, xây dựng bước đầu thường kéo dài 3 - 4 năm mới đưa sản phẩm ra thị trường. Dòng tiền đổ vào dự án rất lớn trong thời gian dài, mà thị trường thì liên tục biến đổi nên rủi ro rất cao. Do đó, khi đón được sóng thị trường, các chủ đầu tư thường chấp nhận “vượt rào - nộp phạt” bán hàng trước khi đủ điều kiện kinh doanh BĐS.
“Nếu cứ chờ đủ thủ tục pháp lý mới bán thì chi phí có khi còn cao gấp nhiều lần 800 triệu nộp phạt. Do vậy, việc tăng mức phạt này hầu như không mang nhiều sức răn đe trong kinh doanh bất động sản”, ông H. bộc bạch.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, không chỉ dừng ở mức phạt 800 triệu đồng, nếu phạt kịch khung trong Luật, xử lý vi phạm hành chính là 2 tỷ đồng cũng chưa thể đảm bảo mức độ răn đe đối với các chủ đầu tư dự án quy mô vài trăm đến hàng nghìn tỉ đồng. “Chính điều này đang là kẽ hở pháp luật để chủ đầu tư lách luật, đẩy rủi ro về phía người mua nhà”, ông Đính nhấn mạnh.
Còn GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tại một dự án quy mô nhiều ngàn tỷ đồng, một động thái vi phạm hành chính có thể đem lại lợi nhuận hàng chục, hàng trăm tỷ đồng thì các chủ đầu tư chắc chắn sẽ tận dụng kẽ hở của luật pháp để lách, sẵn sàng vi phạm rồi nộp phạt.
Sức ép về dòng vốn, về lợi nhuận rất cao nên chủ đầu tư sẵn sàng vi phạm rồi nộp phạt. Nếu không sớm khắc phục điểm này sẽ dẫn đến nhờn luật, mất niềm tin vào pháp luật của người dân, gây thiệt hại cho khách hàng.
Do đó, để thay đổi có hiệu quả, mang tính đột phá thì cần bổ sung theo hướng nâng mức phạt, tăng chế tài đối với các ngành, lĩnh vực có tiềm lực kinh tế lớn, trong đó có BĐS. Đồng thời, cần xem xét các yếu tố để hình sự hóa các vụ việc, xử lý nghiêm, dứt điểm. Thậm chí, cần quy trách nhiệm cụ thể, có chế tài xử lý nghiêm đối với người đứng đầu địa phương, các cấp cán bộ khi để xảy ra vi phạm.
