Giải quyết khó khăn thanh khoản cho thị trường bất động sản

Thời gian qua, cuộc khủng hoảng thanh khoản đã nhấn chìm ngành công nghiệp bất động sản của Trung Quốc. Các chủ đầu tư không thể trả tiền cho nhà thầu xây dựng và người lao động, dẫn tới hàng loạt dự án bị dừng thi công. Doanh số và giá nhà lao dốc kéo tụt niềm tin của người mua nhà.

Có thể thấy, Trung Quốc là một quốc gia ngay sát cạnh Việt Nam, hệ thống chính trị xã hội có nhiều nét tương đồng, từ mô hình bất động sản của nước này, chúng ta có thể nhìn nhận và so sánh với tình hình bất động sản tại Việt Nam hiện đang ra sao.

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital cho biết, trong báo cáo của JP Morgan cho thấy, Trung Quốc sẽ là nền kinh tế lớn nhất thế giới. Bởi vì theo số liệu cho thấy đến năm 2031, độ lớn của nền kinh tế Trung Quốc sẽ đứng số 1 và đóng góp vào tổng nền kinh tế thế giới lên tới 30%. Như vậy, Việt Nam đang đứng cạnh một nền kinh tế rất lớn.

Cùng với đó, tốc độ đô thị hóa của nền kinh tế này cũng đang rất lớn, theo số liệu, mức thu nhập bình quân trên đầu người ở mức 10.000 USD. Năm 2020, Trung Quốc có 60% dân số sống ở các đô thị lớn. Nếu so với Mỹ về tổng GDP đến năm 2021, có thể Trung Quốc sẽ vượt lên để trở thành nền kinh tế lớn nhất thế giới, nhưng so thu nhập bình quân đầu người thì Trung Quốc còn thua xa.

Khi một nền kinh tế càng phát triển thì tốc độ đô thị hóa, hay nói cụ thể hơn là tốc độ phát triển bất động sản, các khu đô thị, đường sá sẽ ngày càng phát triển, đó là xu hướng tất yếu cần nhìn thấy. Qua đó, chúng ta sẽ thấy thêm một số liệu như gia sản của hộ gia đình được chia theo 6 lớp tài sản gồm bất động sản; cổ phiếu; chứng chỉ quỹ và tiền mặt; tiền gửi tiết kiệm; quỹ hưu trí và bảo hiểm; cùng các tài sản khác có thể là trái phiếu hay tài sản mà các thị trường đang phát triển đã có.

“Tại Trung Quốc và Hàn Quốc có lần lượt 66% và 73% là bất động sản, cấu trúc này cũng tương đối giống Việt Nam. Đặc biệt, tầng lớp trung lưu của Việt Nam trở lên thường nắm giữ bất động sản là chủ yếu. Thị trường tài chính của Việt Nam mới phát triển trong vài năm gần đây, sự phổ biến của cổ phiếu cũng chỉ khoảng 2-3 năm và trái phiếu cũng tương tự, còn những tài sản như bất động sản thì đã có thời gian rất dài trong danh mục của họ”, ông Tuấn nói.

Vị CEO cũng phân tích thêm, điểm nữa là tỷ lệ tích lũy của người Trung Quốc khá giống người Việt Nam, lên tới 35%. Với những điểm tương đồng như vậy, khi các nhà làm chính sách của Trung Quốc thường hay chia các kế hoạch theo thời hạn 5 năm, đến thời điểm hiện tại, kế hoạch giai đoạn 2020-2025 là kế hoạch 5 năm lần thứ 14 của quốc gia này.

Nếu xem ở kế hoạch 5 năm lần thứ 11 từ năm 2005 - 2010 thì GDP trên đầu người đâu đó tương ứng với Việt Nam hiện tại. Như vậy xét về tương quan lực lượng, Việt Nam đang đi sau Trung Quốc khoảng 15 năm.

Ngoài ra cũng có một số số liệu về giá nhà trên GDP bình quân đầu người. Mặc dù Việt Nam chậm hơn Trung Quốc 15 năm, nhưng tốc độ đuổi theo của chúng ta cũng rất nhanh, với chỉ số giá nhà trên GDP bình quân đầu người là 104,97 x (x được tính là GDP bình quân đầu người). Con số này ở Trung Quốc đã lên đến 145,62x, được xem là con số rất cao.

Ở một số thành phố lớn của Trung Quốc như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu thường có giá nhà cao hơn, dẫn đến nhu cầu của người dân đối với phân khúc bất động sản ở tầm giá thấp không có và điều này tương ứng với Việt Nam.

Thêm một vấn đề tương tự khi phát triển bất động sản đó là quy mô tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của Trung Quốc cũng rất cao. Tỷ lệ vay để mua nhà lên đến 20,23% ở Trung Quốc, cộng với vay để kinh doanh bất động sản là khoảng 26%, còn ở Việt Nam là khoảng 18% tổng dư nợ. Khi tổng tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, thì rủi ro đối với hệ thống tín dụng của Trung Quốc cũng tương đồng với Việt Nam.

Ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia tài chính giải thích, khoản vay của nhà phát triển bất động sản giảm, còn người vay mua nhà tăng lên, trong khi tính số tổng tăng mạnh chứng tỏ tỷ lệ phần trăm này đang dồn cho người vay mua nhà. Và lý do khiến các khoản vay của người mua nhà tăng là do giá nhà tăng, nên họ phải trả nhiều tiền hơn. Đây là vấn đề rất đáng lưu ý.

Về quy mô thị trường bất động sản, Trung Quốc có con số rất ấn tượng bắt đầu từ năm 2012 – 2022, tất cả những khoản dư nợ đã có tốc độ tăng trưởng bùng nổ, mà điều này cũng tương đồng với Việt Nam. Trong đó. nợ xấu của ngành bất động sản đã tăng nhanh khi tăng 29,1% trong quý I/2022.

Khó khăn tương đồng

Vừa qua thị trường bất động sản Trung Quốc đã gặp một số khó khăn, qua đây chúng ta có thể biết những khó khăn của thị trường này có tương đồng với thị trường Việt Nam hay không?

Theo đó, ông Nguyễn Minh Tuấn đã đưa ra một số vấn đề như:

Thứ nhất, tăng trưởng bất động sản tiếp tục giảm 4,2% trong quý 3/2022 trong khi các ngành khác đều có sự tăng trưởng. Các nguồn vốn đầu tư dành cho phát triển bất động sản giảm 8,8% trong năm nay, bởi vì nguồn vốn dành cho lĩnh vực này đã bị thắt chặt.

Thứ hai, doanh số bán cũng như tỷ lệ mặt bằng đều giảm, tính đến tháng 10/2022 đã giảm 26,1% (giảm cả về số lượng lẫn giảm về giá).

Thực tế, Trung Quốc đã xây dựng được những chỉ số về giá nhà, trong đó có chỉ số trung bình của 70 thành phố đâu đó giảm khoảng 20%. Về điều này, ông Long đánh giá, Việt Nam không có chỉ số về giá nhà. Trong 3 quý vừa qua, những khu vực giá nhà tăng nóng đã sụt giảm rất mạnh, thậm chí sụt giảm mạnh hơn cả trước khi tăng. Điều nay được thấy rất rõ ở các khu vực đất nền vùng xa.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, giá bất động sản đã tăng “khủng khiếp” nhưng sau đó rất nhiều người bị kẹt vốn ở các bất động sản không tạo giá trị. Đến nay, các bất động sản đó bị đóng băng cả về số lượng lẫn giá cả kể phân khúc biệt thự cao cấp mà các công ty bất động sản lớn trên sàn đang phát triển.

Bài toán thanh khoản

Vị CEO AFA Capital nhận xét, từ các vấn đề đưa ra, chúng ta có thể thấy điểm mấu chốt ở đây chính là “thanh khoản”. Khi nói về bất động sản thì cần phải nói về thanh khoản, đó là mục đích của chính phủ Trung Quốc để đưa ra các biện pháp giải cứu, giúp họ tiếp tục tăng trưởng nền kinh tế và trở thành mục tiêu số một, chứ không phải “giải cứu” bất động sản như một số người nghĩ.

Vừa qua, Trung Quốc đã đưa ra một bộ nguyên tắc với rất nhiều giải pháp giúp tăng trưởng nền kinh tế, bao gồm bất động sản, y tế, giáo dục, phát triển năng lượng và Internet.

Riêng thị trường bất động sản được truyền thông quan tâm và đưa tin, như gói hỗ trợ 11,8 tỷ USD hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản, nhưng đó phải là các tài sản tốt thì mới được giải cứu. Hay gói 29 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt hoàn thành các dự án nhà ở dở dang.

Dù trong kế hoạch 5 năm của Trung Quốc hay trong tất cả các dự án, quốc gia này đều muốn tác động đến toàn bộ nền kinh tế chứ không chỉ riêng bất động sản.

Vấn đề của Trung Quốc chính là thanh khoản bất động sản và họ đang tập trung xử lý vấn đề này. Từ đó, chúng ta có thể gợi mở về việc, liệu Việt Nam có thể cung cấp thanh khoản để vòng quay của nền kinh tế được tiếp tục hoạt động hay không, trong khi Trung Quốc đã làm như vậy trong các kế hoạch của mình để trở thành nền kinh tế số một thế giới.

Chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long cho rằng, câu chuyện về thị trường Trung Quốc gắn với mỗi chúng ta vì đặc thù địa lý, văn hóa, con người, thói quen... Trong đó, thị trường bất động sản của Việt Nam hay bị đi sau, cụ thể khi gặp khó khăn vào năm 2020, Trung Quốc đã bắt đầu đưa ra chính sách ba lằn ranh đỏ để ngăn chặn việc giá nhà tăng cao. Giá bất động sản từ năm 2020 đến giữa năm 2021 đã giảm khoảng 22 - 25%, là mức giảm tương đối mạnh.

Đến năm 2022, Trung Quốc mới nhận thấy thị trường bất động sản giảm giá như vậy, các doanh nghiệp bất động sản “ngắc ngoải” mà vấn đề lớn nhất chính là thiếu tiền và thanh khoản, chứ không còn là câu chuyện tăng giá nữa. Nên khi nhìn về tổng thể, Trung Quốc vẫn muốn kiểm soát giá nhà, kiểm soát giá bất động sản, nhưng phải đảm bảo tiền lưu thông trong vòng quay đó để toàn bộ nền kinh tế vận động. “Xét tới Việt Nam, chúng ta cũng bị trễ 2 năm, vì đến năm 2022 Việt Nam mới có vẻ giống năm 2020 của Trung Quốc khi đến nửa cuối năm 2022 bắt đầu thắt chặt tín dụng vào bất động sản.

Như vậy Việt Nam trễ so với Trung Quốc khoảng 2 năm, nhưng vận động nhanh hơn họ bởi vì học hỏi được nhiều kinh nghiệm hơn. Chúng tôi kỳ vọng Việt Nam vẫn còn một tháng cuối năm, dù mọi thứ còn khó khăn về thanh khoản, nhưng dần dần các biện pháp cũng sẽ được học hỏi và tháo gỡ, nhưng chắc chắn không phải là bơm tiền hay in tiền”, ông Long nói.