Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, TS. Sử Ngọc Khương cho biết, để dự báo về thị trường trong bối cảnh mới phải xác định rằng thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc lớn vào sự phục hồi của nền kinh tế.
Ở góc độ vĩ mô, năm 2020, 2021 Việt Nam cũng như các nước trên thế giới chịu ảnh hưởng rất nặng nề vì dịch COVID – 19, tốc độ tăng trưởng của Việt Nam chỉ ở mức 2,5 - 3%, thấp hơn rất nhiều so với kỳ vọng. Song ở góc nhìn tích cực, thực tế Việt Nam đã tăng trưởng dương, điều ấn tượng khi nhiều quốc gia khác tăng trưởng âm.
Bài toán nhà ở đang rất lớn
Trong bối cảnh mới, quyết tâm của Chính phủ trong việc hướng mục tiêu GDP trong năm 2022 từ 6,5 - 7% và các chính sách tài khóa, bên cạnh đó là việc giảm thế GTGT từ 10% xuống còn 8% sẽ giúp các doanh nghiệp, tăng sức cạnh tranh sản phẩm nội địa so với quốc tế, tạo tính thanh khoản của sản phẩm, như vậy năng lực của nền kinh tế được bổ sung rất lớn và doanh nghiệp có cơ hội phục hồi.
Bên cạnh đó, chính sách liên quan đến dòng tiền hỗ trợ các ngành nghề dịch vụ kinh doanh ưu tiên phục hồi hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng nội lực doanh nghiệp. Việc kiểm soát ngoại tệ đang rất tốt giúp cho cán cân xuất nhập khẩu tránh việc nhập siêu. CPI những năm qua cũng đã tăng tích cực.
Vị chuyên gia cũng chỉ ra rằng, ở góc độ vi mô, các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang ưu tiên đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng kết nối giao thông liên kết vùng kinh tế, làm giảm đi chi phí đầu vào của sản phẩm đầu ra, tạo sức cạnh tranh cho sản phẩm nội địa. Sau COVID, đây là điểm cộng để bất động sản được hưởng lợi.
Ông Khương cũng phân tích, thực tế các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh dân số đang tăng lên từng ngày, bài toán nhà ở vẫn đang rất lớn. Trong khi đó, thị trường chịu sức nén rất lớn khi sau một thời gian dài kinh tế bị ảnh hưởng, do đó khi công việc được quay lại bình thường, tích lũy của những năm trước cũng sẽ tự tin hơn trong việc mua nhà, đối tượng trẻ, nhu cầu nhà ở trong năm 2022, 2023.
Chia sẻ thêm về các phân khúc khác, ông Khương cũng cho biết, bất động sản du lịch sẽ có những tín hiệu tốt và đặt ra các bài toán mới cho các nhà phát triển.
Trong đó, Việt Nam có lợi thế với đường bờ biển dài nhưng những dòng sản phẩm du lịch vẫn rất khô khan, sau đại dịch người ta mới nhận thức lại vấn đề du lịch là gì, thay đổi tư duy về làm du lịch, để khai thác hết tiềm năng du lịch từ thiên nhiên.
Với phân khúc bất động sản văn phòng, dịch vụ, với những thay đổi về nền kinh tế lên xuống hiện thị trường vẫn ổn định, bình diện chung cho nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thì đây vẫn là thị trường hấp dẫn, thứ nhất là thị trường nhà ở và kế tiếp là bất động sản thương mại cao ốc văn phòng luôn có tỷ suất sinh lời ổn định với 7 - 8%, rất lớn so với các nước khác.
Ở góc độ các nhà đầu tư trong và ngoài nước, sau 2 năm bị kìm nén, dòng tiền đầu tư ưu tiên sẽ là bất động sản.
Giá bất động sản không thể giảm
Mặc dù giá nhà đã tăng nhiều lần trong các năm qua, dù có thể có sự giảm giá hay sốt ở một vài nơi nhưng không đại diện cho toàn bộ thị trường.
TS. Sử Ngọc Khương cho biết, trên thế giới, khi có các vấn đề như chiến tranh, khủng hoảng tài chính, dịch bệnh, đối với các nhà đầu tư tổ chức thì bất động sản chính là kênh trú ẩn tài sản.
Quay lại lịch sử, các cuộc chiến tranh nổ ra, dầu mỏ tăng, khủng hoảng tài chính, dầu mỏ giảm, bất động sản tăng. Năm 2021, dịch bệnh bao trùm cả thế giới, song bất động sản đã tăng không chỉ ở Việt Nam mà ngay cả Mỹ và các quốc gia khác cũng tương tự, bởi nhà đầu tư muốn đưa tiền vào bất động sản thay vì gửi ngân hàng.
Tại Việt Nam, câu chuyện giá bất động sản, đến từ các nguyên nhân cụ thể như: Ảnh hưởng của dịch bệnh vấn đề pháp lý, nguồn cung trên thị trường không có trong khi nhu cầu cao, cơ sở hạ tầng phát triển và tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam dựa trên GDP của 2021 là đáng mừng vì không tăng trưởng âm. Ở bình diện chung, tăng trưởng của nền kinh tế như vậy sẽ có dấu hiệu lạm phát, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản.
Trong lịch sử, trường hợp giá bất động sản giảm đồng loạt trên thị trường chỉ xảy ra trong giai đoạn 2011 – 2012. Thời điểm này, khủng hoảng tài chính, tê liệt nền tài chính toàn cầu đã khiến Việt Nam bị ảnh hưởng. Thị trường suy thoái mặc định lãi suất 12 - 24%, room tăng trưởng tín dụng cho bất động sản lên tới 40%, lạm phát, nghẽn cầu, bất động sản không thanh khoản được và biến thành nợ xấu. Tốc độ tăng trưởng kinh tế tốt, đó là minh họa cho việc bất động sản lần đầu tiên giảm và đại diện cho toàn thị trường.
“Ở thời điểm hiện tại, với các chính sách tài khóa hợp lý, bên cạnh đó việc kiểm soát lạm phát đã có kinh nghiệm, GDP tiếp tục tăng trưởng sẽ giúp thị trường bất động sản tránh khỏi câu chuyện giảm giá như giai đoạn 2011 – 2012” – vị chuyên gia khẳng định.
