 |
| Bắc Ninh ddang chuyển từ thị trường vệ tinh trở thành cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản phía Bắc. Ảnh: Internet. |
Nguồn cung vẫn tập trung ở Bắc Ninh cũ
Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, sau sáp nhập, nguồn cung bất động sản Bắc Ninh mới vẫn chủ yếu là đất nền và biệt thự. Trong cơ cấu nguồn cung 2026, đất nền chiếm 42%, biệt thự chiếm 18%, cho thuê chiếm 13%, chung cư 10%, shophouse 9%, nhà bán và nhóm khác mỗi loại hình chiếm 4%.
Điểm đáng chú ý là nguồn cung vẫn tập trung mạnh ở khu vực Bắc Ninh cũ. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy Bắc Ninh cũ chiếm 60% nguồn cung đất nền, 97% nguồn cung biệt thự, 89% shophouse, 80% nhà bán và 73% nguồn cung cho thuê. Trong khi đó, khu vực Bắc Giang cũ có tỷ trọng lớn hơn ở một số nhóm như chung cư, với tỷ lệ 50%.
Diễn biến này cho thấy sau sáp nhập, thị trường Bắc Ninh mới chưa phát triển đồng đều trên toàn bộ không gian hành chính mới. Các khu vực đã có nền tảng đô thị, hạ tầng, khu công nghiệp và dân cư phát triển trước đó vẫn giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung.
Ở phía cầu, theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, người tìm mua bất động sản tại Bắc Ninh mới chủ yếu vẫn đến từ Hà Nội và Bắc Ninh cũ. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, nhóm người tìm kiếm từ Hà Nội chiếm 46%, Bắc Ninh chiếm 20%, TP. Hồ Chí Minh khoảng 7%, còn lại đến từ Bắc Giang, Hải Phòng, Nam Định, Hải Dương, nước ngoài và các khu vực khác.
Xét theo khu vực, thị trường Bắc Ninh cũ đang tập trung sôi động và đa dạng loại hình ở Từ Sơn và Bắc Ninh. Dữ liệu năm 2026 cho thấy Từ Sơn chiếm 31% mức độ quan tâm, Bắc Ninh chiếm 27%, Tiên Du 11%, Thuận Thành 10%, Yên Phong 8%, Gia Bình 3%, Quế Võ 8% và Lương Tài 2%.
Không chỉ có tỷ trọng quan tâm lớn, Từ Sơn và Bắc Ninh còn là hai khu vực có cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn. Tại Bắc Ninh, mức độ quan tâm phân bổ tương đối rõ ở đất nền, chung cư, biệt thự và cho thuê; trong khi Từ Sơn nổi bật ở đất nền và biệt thự. Đây là những khu vực đã có nền tảng đô thị, vị trí kết nối thuận lợi và được hưởng lợi trực tiếp từ quá trình mở rộng không gian phát triển của vùng Thủ đô.
Ở phần Bắc Giang cũ, thị trường cũng có xu hướng tập trung chủ yếu ở Bắc Giang và Việt Yên. Trong đó, Bắc Giang chiếm 29% mức độ quan tâm, Việt Yên 26%, Hiệp Hòa 12%, Lạng Giang 8%, Yên Dũng 7%, Tân Yên 6%, Lục Nam 6%.
Điều này cho thấy sau sáp nhập, Bắc Ninh mới không chỉ mở rộng về quy mô hành chính mà còn hình thành nhiều cực thị trường. Tuy nhiên, sức hút vẫn tập trung tại những khu vực đã có sẵn nền tảng dân cư, công nghiệp và hạ tầng.
Về giá, đất nền Bắc Ninh có mặt bằng tương đối cao và phân bố cục bộ quanh trung tâm thành phố Bắc Ninh. Dữ liệu quý I/2026 cho thấy giá đất nền phổ biến tại Bắc Ninh đạt khoảng 88 triệu đồng/m², Tiên Du 42 triệu đồng/m², Bắc Giang 40 triệu đồng/m², Từ Sơn 39 triệu đồng/m², Thuận Thành 37 triệu đồng/m², Việt Yên 35 triệu đồng/m², Yên Phong 28 triệu đồng/m², Gia Bình 26 triệu đồng/m², Quế Võ 21 triệu đồng/m².
Hạ tầng tạo lại bản đồ giá trị
Một trong những động lực quan trọng của thị trường bất động sản Bắc Ninh là hạ tầng. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho biết Bắc Ninh có lợi thế lớn về cơ sở hạ tầng, đứng thứ 3 về đánh giá chất lượng hạ tầng tại miền Bắc. Quy hoạch hạ tầng đến năm 2030 gồm cao tốc Hà Nội - Bắc Giang, cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên, cao tốc Nội Bài - Bắc Ninh - Hạ Long, Vành đai 4 và sân bay Gia Bình.
Đáng chú ý, giá rao bán tại các khu vực quanh sân bay Gia Bình có xu hướng tăng mạnh. Theo dữ liệu trong báo cáo, mức độ quan tâm bất động sản tại huyện Gia Bình tăng 85%; giá tại xã Quỳnh Phú tăng 134%, xã Đại Bái tăng 125%, thị trấn Gia Bình tăng 58%.
Sân bay Gia Bình được quy hoạch trở thành cảng hàng không quốc tế, quy mô 363,5 ha, có tuyến đường kết nối Hà Nội - sân bay Gia Bình dài 35,5 km, dự kiến hoàn thành năm 2030.
Ngoài đường bộ và sân bay, hệ thống đường sắt kết nối cũng được kỳ vọng tăng cường năng lực logistics cho Bắc Ninh.
Những chuyển động của thị trường bất động sản Bắc Ninh không tách rời nền tảng phát triển kinh tế của địa phương. Sau sáp nhập, Bắc Ninh mới bứt phá mạnh mẽ, GRDP quý I/2026 đạt 9,82%, xếp thứ 5 cả nước; chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 19,24%.
Năm 2025, GRDP của Bắc Ninh xếp thứ 5 cả nước, GRDP bình quân đầu người ước đạt gần 5.600 USD, xuất nhập khẩu ước đạt 182 tỷ USD, chiếm 20% cả nước.
Bắc Ninh cũng tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư, với FDI quý I/2026 đạt 5,2 tỷ USD, đứng thứ 4 cả nước; doanh nghiệp mới tăng 30% so với cuối năm 2025; bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tăng 13,6%.
Bên cạnh những động lực được phản ánh trong dữ liệu của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Bắc Ninh còn đón thêm tín hiệu tích cực từ chủ trương phát triển địa phương trong giai đoạn mới.
Bộ Chính trị đã thống nhất chủ trương thành lập thành phố Bắc Ninh trực thuộc Trung ương tại Kết luận số 52-KL/TW. Chủ trương này được kỳ vọng mở thêm dư địa phát triển thông qua việc hoàn thiện quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, mở rộng không gian đô thị và nâng cao sức hấp dẫn với các dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Có thể thấy, bất động sản Bắc Ninh đang chuyển từ một thị trường vệ tinh của Hà Nội sang một cực tăng trưởng độc lập của thị trường phía Bắc. Sự chuyển dịch này không chỉ đến từ lợi thế giáp Thủ đô, mà còn từ nền tảng công nghiệp, hạ tầng, dòng vốn đầu tư, quá trình đô thị hóa và định hướng nâng cấp vị thế đô thị trong giai đoạn mới.
