"Bài toán" lợi ích trong việc đánh thuế tài sản nhà đất

Sau khi Trung Quốc thí điểm đánh thuế bất động sản, thị trường nhà đất tại Trung Quốc đã hạ nhiệt đáng kể, sau gần 2 thập kỷ tăng nóng. Kể từ tháng 10, giá nhà và bất động sản trên toàn Trung Quốc đã giảm mạnh 2 tháng liên tiếp và chưa có hồi kết. Những biến động tại đất nước tỷ dân khiến dư luận trong nước tại Việt Nam xới lại một sắc thuế vốn đã “lỗi hẹn” hàng thập kỷ, đó là áp thuế tài sản bất động sản.

Kỳ vọng "nắn" lại thị trường

Về chính sách thuế tài sản, từ cuối năm 2009, Dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến sẽ có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010, thế nhưng vì nhiều lý do khác nhau, sắc thuế này đến nay vẫn chưa thể đưa vào thực hiện.

Cuối tháng 4/2018, Bộ Tài chính đã lấy ý kiến rộng rãi về dự án Luật thuế tài sản sau nhiều lần được đưa ra lấy ý kiến suốt hơn 10 năm. Với nhà, dù đưa ra 2 phương án, Bộ Tài chính đề nghị thực hiện phương án áp thuế suất 0,4% và ngưỡng chịu thuế với nhà là trên 700 triệu đồng (tính trên vốn đầu tư xây dựng)... Tuy nhiên, có nhiều ý kiến trái chiều về cách tính thuế, và nhiều chuyên gia cho rằng dự án luật này chưa hoàn thiện...

Trong năm 2021 này, đây không phải lần đầu tiên vấn đề đánh thuế tài sản nhà đất được hâm nóng lại. Cụ thể, vào đầu tháng 5, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã gửi công văn tới Thủ tướng Chính phủ đề xuất áp thuế tài sản nhằm nắn lại thị trường bất động sản.

Cụ thể, HoREA đề xuất xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng sau 3 năm tạo lập hoặc chứng minh được nhu cầu chính đáng thì áp mức thuế bình thường.

Với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao đến rất cao nhằm loại bỏ đầu cơ, thao túng giá.

Trả lời HoREA, Bộ Tài chính đã khẳng định đang nghiên cứu để thúc đẩy. Còn giới chuyên gia cũng đồng tình cho rằng đã đến lúc Chính phủ và các địa phương cần áp dụng những công cụ mạnh để triệt tiêu động lực của giới đầu cơ (tổ chức và cá nhân) đang làm thị trường bất động sản méo mó và sốt ảo.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cho biết thuế tài sản hiểu một cách đơn giản là sắc thuế thu trên người có tài sản, càng nhiều tài sản thì số tiền thuế càng nhiều. Do vậy, với đa số người có mức sống trung bình, chỉ có một căn nhà để ở thì không có gì phải lo nghĩ.

Chỉ những người sở hữu từ 2, 3 căn nhà trở nên mới cần suy tính. Tuy nhiên, dựa trên quy luật thị trường thì những người có tiền không có gì phải than thở. Đơn giản vì họ có nhiều tài sản (nhà đất), tài sản lại liên tục sinh lời, thì việc nộp thuế nhiều hơn là đương nhiên. Với những trường hợp đi vay đầu tư, thuế là một phần chi phí mà nhà đầu tư phải tính toán, “lời ăn, lỗ chịu” giống như các lĩnh vực kinh doanh khác, không thể viện cớ.

“Về lâu dài, loại thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó. Thực tế việc đầu cơ hiện nay khiến rất nhiều nhà đất để không, quá lãng phí", ông Hiển nhấn mạnh.

Thực tế, việc áp thuế tài sản nhà đất không mới ở nhiều nước trên thế giới. Sắc thuế này chiếm tỷ lệ trung bình 3 - 4% so với tổng thu thuế ở các nước phát triển, một số nước lên đến 8% như Nhật Bản.

Ở Mỹ, bất động sản phục vụ sinh hoạt có mức thuế rất thấp, trong khi việc mua bán, chuyển nhượng thu lời bị đánh thuế tăng vọt. Thuế nhà đất thông thường là 3-3,5% giá trị bất động sản. Trường hợp một khu vực xảy ra sốt đất thì chính quyền sẽ tăng thuế lên 5%, tiếp tục tăng đến khi hết sốt.

Người thu nhập thấp được lợi?

Dựa trên tình hình thực tế cả trong nước và quốc tế, hầu hết chuyên gia đều đồng tình việc cần sớm áp thuế tài sản bất động sản. Bởi, việc giá nhà đất tăng phi mã những năm qua tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nền kinh tế. Nhiều người không còn khả năng mua nhà.

Gia đình anh Tân (quận Bắc Từ Liêm) từ Bắc Giang đến Hà Nội lập nghiệp hơn 10 năm nay. Anh làm nghề sửa chữa xe máy, chị là giáo viên mầm non, thu nhập của hai vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng. Năm 2015, khi sinh đứa con thứ 2, vợ chồng anh Tân đã có ý định tìm mua nhà.

Với số vốn hơn 800 triệu đồng từ các khoản tiết kiệm đến vay mượn người nhà, anh Tân kể lúc đó nếu mua đất thì không có tiền xây nhà, mua chung cư thì thiếu 1/3. Không có điều kiện vay ngân hàng trả góp nên anh bàn với vợ dành dụm thêm thời gian nữa.

Thời gian trôi đi, anh Tân nay “đau đớn” thừa nhận đã tính toán sai lầm, bởi giá cả tăng vọt 200 - 300% khiến cơ hội có nhà để an cư, lạc nghiệp của gia đình anh còn mù mịt hơn cả 6 năm trước.

“Dự án cùng vị trí mở bán vào năm 2015 với giá khoảng 18 triệu đồng/m2, căn hộ 50m2 chưa đến 1 tỷ đồng. Hai năm trước tăng lên 30 triệu đồng/m2, và giờ thì gần 40 triệu”, anh Tân chia sẻ.

Khi nghe về dự thảo đánh thuế tài sản bất động sản có thể sẽ giúp giá nhà đất giảm, vợ chồng anh Tân bày tỏ hy vọng cơ hội sẽ mở ra. Trong khi đó, các chuyên gia cũng đánh giá đây là công cụ để kiềm giá đất, về lý thuyết thì có thể sẽ giảm.

“Thuế tài sản là lý do khiến ở Mỹ, EU, Nhật... rất nhiều người giàu nhưng giá đất không tăng nhiều (so với thu nhập bình quân). Có người mua cả thị trấn, cả hòn đảo nhưng rồi khai thác không vượt hơn tiền thuế cộng lãi suất vay ngân hàng nên phải bán lại”, TS. Đinh Thế Hiển lấy dẫn chứng.

Tuy nhiên, cũng có nhiều chuyên gia lo ngại, việc đánh thuế chỉ khiến giá cả tăng thêm, vì giá đất sẽ bị người bán cộng thêm thuế. Nhìn sang các mặt hàng xa xỉ khác như xe hơi, thời trang… có thể thấy giá hiện nay đắt gấp 2, 3 lần ở châu Âu, châu Mỹ do thuế nhưng người Việt vẫn mua hoặc buộc phải mua.

Rõ ràng, việc đánh thuế tài sản với bất động sản mở ra những tín hiệu tích cực trong việc nắn chỉnh thị trường, phần nào đó là tăng thu ngân sách, tuy nhiên câu hỏi lớn nhất đặt ra là sắc thuế mới có giúp giảm giá nhà hợp lý, mang lại niềm vui cho người có thu nhập trung bình, hoặc thấp hay không, lại là một “bài toán” chỉ thời gian mới có thể trả lời.