 |
| Nhu cầu nhà ở xã hội của người dân ngày càng tăng. Ảnh minh họa: Lưu Thủy |
Bài 4: KIẾN NGHỊ TIẾP TỤC CÁC GIẢI PHÁP ĐỒNG BỘ
Thời gian qua, Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đã nỗ lực tháo gỡ khó khăn để đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội. Nhiều chính sách mới được ban hành đã góp phần cải thiện môi trường pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tham gia, qua đó góp phần sớm thực hiện mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã trao đổi với Tạp chí Kinh tế - Tài chính xung quanh vấn đề này.
Cần tiếp tục rút gọn thủ tục
Phóng viên: Thời gian gần đây, Chính phủ ban hành nhiều cơ chế thí điểm và chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, nhiều vướng mắc về thủ tục đầu tư và triển khai dự án đã từng bước được tháo gỡ. Một số địa phương đã tạo “luồng xanh” để giải quyết thủ tục hành chính. Trên thực tế, thủ tục đầu tư dự án đã được cải thiện nhiều chưa, thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu: Trong câu chuyện làm nhà ở xã hội, cơ chế, chính sách pháp luật đã có thay đổi lớn, thể chế trở thành động lực phát triển kinh tế - xã hội nói chung, nhà ở xã hội nói riêng.
Năm 2025, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Sau đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội.
Những chính sách này đã tạo ra chuyển biến rõ rệt, giúp việc triển khai các dự án nhà ở xã hội thuận lợi hơn trước rất nhiều. Trước năm 2025, kết quả thực hiện của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội rất thấp, nhưng từ năm 2025 đến nay đã có chuyển biến rõ nét.
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) |
Và mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, song quá trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn còn khá phức tạp và mất nhiều thời gian. Do đó, cần tiếp tục rà soát, rút gọn các thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.
Và nếu được, chúng tôi mạnh dạn đề nghị Quốc hội cho phép thí điểm cơ chế chỉ định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính và giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho cả nhà nước và nhà đầu tư; trong đó thí điểm cho phép UBND cấp tỉnh chỉ định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp sử dụng đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý (đất công) mà không phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về đấu thầu.
Sở dĩ có thể thí điểm vì Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và các luật về thuế hiện nay đã kiểm soát rất chặt chẽ chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và cả lợi nhuận định mức của chủ đầu tư không vượt quá 10%.
Bố trí quỹ đất hợp lý khi quy hoạch
Phóng viên: Thực tế hiện nay, có một số địa phương bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhưng nhiều vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Điều này khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia, đồng thời làm giảm sức hút đối với người mua. Theo ông, cần khắc phục tồn tại này như thế nào?
Ông Lê Hoàng Châu: Đây là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước. Bởi khi đã quy hoạch thì phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Việc bố trí quy hoạch các quỹ đất phải đồng bộ với chuyện kết nối hạ tầng. Nhà nước cho phép, quy định pháp luật cho phép địa phương sử dụng ngân sách nhà nước để xây dựng hạ tầng kết nối, trong đó bao gồm đường giao thông kết nối, đường điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng công cộng, hạ tầng y tế, giáo dục, vui chơi, giải trí...
Do đó, dự án nhà ở xã hội phải có đủ các tiện ích dịch vụ này. Cho nên việc bố trí quỹ đất ở xa trung tâm là hoàn toàn hợp lý.
Nếu địa phương bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong khu trung tâm đô thị thì chỉ nên bố trí nhà ở xã hội cho thuê mà thôi bởi vì bố trí nhà ở xã hội cho thuê thì đất ở khu trung tâm đó vẫn là đất của Nhà nước. Người thuê nhà sau 5 năm, 10 năm sẽ trả lại, sau đó người khác có nhu cầu lại thuê lại. Như vậy, đất đó vẫn là của Nhà nước và mục đích cũng chỉ dành cho nhà ở xã hội cho thuê.
Làm được như vậy sẽ không có chuyện bất công khi dùng đất “vàng” ở khu vực trung tâm để làm dự án nhà ở xã hội, sau đó người sở hữu sẽ bán đi và được hưởng toàn bộ chênh lệch địa tô trong khi dự án được miễn tiền sử dụng đất.
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, cần bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội hợp lý để đảm bảo hiệu quả chính sách. Ảnh minh họa: Lưu Thủy |
Tôi lấy ví dụ, nếu một người được mua nhà ở xã hội ở khu đất “vàng” trên đường Lý Thương Kiệt (quận 10 cũ), TP. HCM đang tiếp nhận hồ sơ chẳng hạn, giá trị xây dựng căn hộ ở đây bằng với nhà ở xã hội tại khu vực Hóc Môn, Củ Chi hay Bình Chánh nên giá mua ưu đãi bằng nhau. Nhưng sau 5 năm họ bán, giá bán nhà ở Lý Thường Kiệt không thể chỉ bằng với giá nhà ở khu Củ Chi, Bình Chánh hay Hóc Môn được. Và toàn bộ chênh lệch đó họ hưởng hết. Cho nên, dùng đất “vàng” để xây nhà ở xã hội là chưa công bằng.
Điều này tôi đã nói cách đây 20 năm, bởi như tôi đã đề nghị, đã là đất “vàng” của Nhà nước thì phải được mang ra đấu giá theo cơ chế thị trường. Nhà nước sẽ thu được một khoản tiền rất lớn, sau đó dùng tiền đó mua đất với giá rẻ hơn ở ngoại thành như ở Hóc Môn, Củ Chi.
Lúc đó, 1 ha đất ở trung tâm có thể mua được 5-7 ha, thậm chí 10 ha đất ở ngoại thành để làm nhà ở xã hội sẽ hiệu quả hơn khi 1 khu đất ở Lý Thường Kiệt chỉ xây dựng được 750 căn hộ, nhưng ở ngoại thành có thể xây được 2.000 căn thậm chí 3.000 căn.
Phóng viên: Việc bố trí quỹ đất ở ngoại thành phải đi kèm đầu tư hạ tầng đồng bộ, mà hiện nay nhiều dự án chưa thực hiện được…
Ông Lê Hoàng Châu: Đó là đương nhiên! Hiện nay, nhiều dự án chưa được đầu tư hạ tầng đồng bộ là do nguồn lực của Nhà nước chưa đủ nhưng đã có quy định về việc địa phương khi bố trí dự án phải có hạ tầng kết nối và cho phép sử dụng nguồn ngân sách để đầu tư.
Kiến nghị tiếp tục giảm lãi suất vay vốn
Phóng viên: Còn về vốn thì sao, thưa ông, quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn tín dụng ưu đãi, các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn này có thuận lợi không? Lãi suất vay vốn đã hợp lý chưa, thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu: Vốn vẫn là một trong những vấn đề lớn hiện nay đối với doanh nghiệp để phát triển nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.
Luật Nhà ở năm 2023 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn tín dụng ưu đãi nhưng trên thực tế triển khai vẫn thiếu thống nhất giữa các quy định, khiến doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn này chưa thực sự dễ dàng.
Các ngân hàng thương mại cam kết tín dụng 20.500 tỷ đồng, nhưng trên thực tế giải ngân mới được gần 7.000 tỷ đồng. Như vậy, dư địa để các ngân hàng tiếp tục giải ngân vẫn còn rất lớn.
Về lãi suất, trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội ban đầu, nay mở rộng lên khoảng 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của nhiều ngân hàng, nhưng hiện nay nhiều dự án phải vay vốn với lãi suất khá cao, có thời điểm lên tới khoảng 14%/năm.
Lãi suất cho người mua nhà ở xã hội cũng vẫn cần tiếp tục được điều chỉnh theo hướng ưu đãi hơn. Bởi hiện nay, người mua nhà ở xã hội có thể vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất khoảng 5,4%/năm, nhưng chúng tôi vẫn kiến nghị tiếp tục xem xét giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội xuống khoảng 4,8%/năm như mức đã từng được áp dụng trong giai đoạn trước đây để người thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở xã hội như mục tiêu chính sách của Đảng và Nhà nước.
Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!
