Nhà ở cho thuê: Nguồn vốn dài hạn quyết định sức hút với doanh nghiệp

Nhà ở cho thuê đang trở thành nhu cầu cấp thiết tại các đô thị lớn. Ảnh: Thu Hiền

Áp lực ngày càng lớn trên thị trường nhà ở cho thuê

Nhu cầu nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn đang gia tăng mạnh, không chỉ từ nhóm sinh viên mà còn đến từ người trẻ mới đi làm, lao động phổ thông và các gia đình trẻ. Trong bối cảnh giá nhà liên tục neo ở mức cao, việc sở hữu nhà ở đòi hỏi thời gian tích lũy ngày càng dài hơn.

Theo số liệu của Cục Thống kê, cả nước có khoảng 28,1 triệu hộ gia đình vào năm 2025, tăng gần 1,3 triệu hộ so với năm 2019, tương đương khoảng 217 nghìn hộ mới mỗi năm.

Bên cạnh đó, quá trình chỉnh trang đô thị và phát triển hạ tầng cũng đang tạo ra làn sóng dịch chuyển dân cư mới. Tại Hà Nội, các địa phương hiện triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, trong đó có nhiều công trình trọng điểm như đường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo cùng nhiều dự án hạ tầng lớn khác.

Xa hơn, giai đoạn 2026 - 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi gần 24.824 ha đất để triển khai hơn 3.100 dự án phát triển kinh tế - xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở tạm cư và nhu cầu thuê nhà trong thời gian chờ tái định cư sẽ tiếp tục gia tăng trong nhiều năm tới.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở tái định cư chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu phát sinh. Nhiều hộ dân dù đã có phương án tái định cư vẫn lựa chọn thuê nhà gần nơi ở cũ để duy trì công việc, việc học của con cái và các mối quan hệ xã hội. Điều này tạo thêm áp lực đáng kể lên thị trường cho thuê tại các khu vực nội thành.

“Nhà ở khởi đầu”, nhu cầu cấp thiết của người trẻ đô thị

Theo các chuyên gia Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong nhiều năm qua, nguồn cung các sản phẩm “nhà ở khởi đầu” vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Đây là nhóm sản phẩm gồm căn hộ diện tích nhỏ, nhà tập thể cải tạo, nhà ở thương mại hoặc các dự án chung cư giá phù hợp tại khu vực ven đô.

Giá đất tăng cao cùng chi phí đầu tư xây dựng leo thang khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp. Cấu trúc nguồn cung trên thị trường theo đó ngày càng phân hóa mạnh.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, từ quý III/2024 đến nay, phân khúc căn hộ thương mại tại Hà Nội đang từng bước thiết lập mặt bằng giá mới, với phần lớn dự án mở bán từ mức 60 triệu đồng/m² trở lên.

Việc giá nhà liên tục tăng không chỉ tác động tới thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của các đô thị lớn. Khi chi phí nhà ở chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong thu nhập, người trẻ sẽ cần nhiều thời gian hơn để tích lũy tài sản, nâng cao trình độ chuyên môn hoặc đầu tư cho tương lai. Đồng thời, doanh nghiệp cũng gặp khó khăn hơn trong việc thu hút và giữ chân lao động.

Theo VARS IRE, việc bổ sung nguồn cung nhà ở cho thuê dài hạn sẽ góp phần tạo ra lượng lớn “chốn an cư khởi đầu” cho người trẻ, hình thành các hộ gia đình mới, duy trì lực lượng lao động và hỗ trợ sự phát triển bền vững của đô thị.

Nguồn vốn dài hạn là chìa khóa phát triển nhà ở cho thuê

Các chuyên gia VARS IRE cho rằng, bài toán hiện nay không chỉ là phát triển nhà ở xã hội hay gia tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, mà cần xây dựng cả một hệ sinh thái “nhà ở khởi đầu”, nơi người trẻ có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính trong những năm đầu lập nghiệp trước khi từng bước tích lũy để sở hữu nhà ở.

Trong hệ sinh thái đó, nhà ở cho thuê chuyên nghiệp cần được xem là một cấu phần quan trọng bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Để thúc đẩy phân khúc này phát triển, VARS IRE cho rằng Nhà nước cần giữ vai trò kiến tạo cơ chế và điều phối nguồn lực, đặc biệt trong quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng chính sách.

Theo đó, Nhà nước có thể xem xét cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm một phần nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độ khai thác dự án. Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình cam kết khi tỷ lệ lấp đầy và doanh thu cho thuê đạt mức ổn định.

Bên cạnh đó, cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán cũng cần được nghiên cứu. Đối với phần diện tích chuyển sang bán, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa vào giao dịch. Trong khi đó, phần diện tích duy trì cho thuê dài hạn có thể được áp dụng cơ chế thanh toán tiền đất theo tiến độ khai thác.

Theo VARS IRE, kinh nghiệm quốc tế cho thấy yếu tố quyết định sự thành công của mô hình nhà ở cho thuê không nằm ở việc khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp mà ở khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp.

Thay vì áp dụng một mức lợi nhuận cố định, cần xây dựng cơ chế xác định tỷ suất lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường, trên cơ sở lãi suất vốn tham chiếu cộng với mức bù đắp rủi ro hợp lý. Khi chi phí vốn giảm, lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp cũng giảm theo; ngược lại, khi lãi suất tăng, cơ chế này vẫn giúp dự án duy trì tính khả thi tài chính.

Các chuyên gia nhận định, nền tảng để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững trong dài hạn chính là cách tiếp cận linh hoạt hơn, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê nhà. Đây cũng sẽ là điều kiện quan trọng để mở rộng nguồn cung nhà ở giá phù hợp và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các đô thị lớn.