Đề xuất thí điểm mở rộng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Góp phần tháo gỡ khó khăn về nguồn cung bất động sản

Trình bày tờ trình dự thảo, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, từ ngày 01/7/2015, Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác với Luật Đất đai. Theo đó, điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở. Quy định này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.

Trên thực tế, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ đối với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400m² còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nên nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư cũng không thực hiện được. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh… nên quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai là không triển khai được trên thực tế.

Để khắc phục hạn chế nêu trên và tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao do một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Qua đó, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Bộ trưởng cho biết, Nghị quyết được áp dụng trên phạm vi toàn quốc đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản trong trường hợp: Nhận quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, về loại đất, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất sau: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp không phải đất ở; Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, phải có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện dự án còn phải đảm bảo điều kiện có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh hoặc diện tích đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở đã được phê duyệt đối với trường hợp dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.

Về tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm, Dự án phải được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt. Dự án lựa chọn không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai. Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Bảo đảm giữ ổn định diện tích đất lúa, tỷ lệ che phủ rừng

Thẩm tra dự thảo Nghị quyết, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, nhiều ý kiến tán thành với Tờ trình của Chính phủ, phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết được thực hiện trên phạm vi toàn quốc để bảo đảm công bằng giữa các địa phương, không tạo cơ chế “xin – cho”. Một số ý kiến cho rằng, việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là chính sách có nhiều tác động đến việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Do đó, kết quả đầu ra của cơ chế thí điểm là những dự án nhà ở thương mại có tính chất ổn định lâu dài, có thể để lại những hậu quả không thể khắc phục, ảnh hưởng đến lợi ích của người dân và nhà đầu tư. Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ tính toán lộ trình triển khai, chỉ thực hiện thí điểm tại một số địa phương cụ thể, sau đó tổng kết, đánh giá trước khi đề xuất triển khai đồng bộ tại tất cả các địa phương trên phạm vi toàn quốc.

Về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát, nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất nêu trên; nghiên cứu, đánh giá việc áp dụng quy định của dự thảo Nghị quyết là đối với tất cả các trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hay chỉ áp dụng đối với trường hợp thời điểm thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất từ ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành.

Ngoài ra, nghiên cứu điều kiện thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất (hoặc đang có quyền sử dụng đất) trước và sau khi Nghị quyết có hiệu lực. Đồng thời, nghiên cứu bổ sung nguyên tắc bảo đảm giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, tỷ lệ che phủ rừng ổn định 42%, kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo đảm không chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn.

Về tiêu chí lựa chọn dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Ủy ban Kinh tế đề nghị làm rõ cơ sở của việc đưa ra tiêu chí không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch; làm rõ 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) có bao gồm diện tích đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được quy định trong Luật Đất đai. Đồng thời, làm rõ nguyên tắc thực hiện đối với trường hợp có nhiều dự án đề nghị thực hiện thí điểm, đặc biệt là tại một số địa phương có nhiều dự án đang vướng mắc, như TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh; nghiên cứu quy định các tiêu chí cụ thể để lựa chọn dự án thí điểm.

Đối với thời gian thực hiện thí điểm và hướng dẫn thi hành Nghị quyết, đa số ý kiến của Ủy ban Kinh tế tán thành với thời gian thực hiện thí điểm của Nghị quyết là 5 năm; đồng thời kiến nghị Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Nghị quyết này để bảo đảm tính khả thi, kịp thời trong quá trình triển khai thực hiện Nghị quyết.