Có nên mua trái phiếu bất động sản được bảo đảm bằng cổ phiếu?

Có đến gần 60.000 tỷ đồng trái phiếu được bảo đảm bằng các cổ phiếu trên sàn, chiếm 64% tổng lượng trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã phát hành trong 6 tháng đầu năm 2021.

Tài sản bảo đảm bằng cổ phiếu

Trong báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp do Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư, CTCP chứng khoán SSI (SSI Research) công bố mới đây đã cho thấy, lượng trái phiếu do các doanh nghiệp BĐS phát hành chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể.

Cụ thể, trong quý II/2021, trái phiếu BĐS đạt mức 64,4 nghìn tỷ đồng, tăng 131% so với quý I/2021 và tăng 285% so với quý II/2020. Các đơn vị phát hành nhiều nhất trong quý vừa qua là Vingroup, Golden Hill, BIM, Hưng Thịnh Quy Nhơn, CTCP Hưng Thịnh Land, CTCP BĐS Wonderland... Lãi suất bình quân các trái phiếu BĐS trong quý II/2021 là 10,3%/năm.

Tính chung nửa đầu 2021, các doanh nghiệp BĐS phát hành 92,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân là 10,36%/năm, thấp hơn 23 bps so với bình quân năm 2020 trong khi kỳ hạn bình quân giữ ở mức 3,8 năm. Các ngân hàng và CTCK đã mua 37,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS (chiếm 40,4%).

Tuy nhiên, trong báo cáo của SSI Research cũng cho thấy một hiện tượng đáng chú ý là đa phần các doanh nghiệp BĐS khi phát hành trái phiếu đang lấy chính cổ phiếu được niêm yết trên sàn làm tài sản bảo đảm.

Cụ thể, theo thống kê của SSI Research nếu tính chung cả 6 tháng đầu năm tổng cộng có khoảng 29.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS được bảo đảm hoàn toàn bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản bảo đảm. Nếu tính cả các trái phiếu BĐS được bảo đảm một phần bằng cổ phiếu, con số này là gần 60 nghìn tỷ đồng, tức chiếm đến 64% tổng lượng trái phiếu BĐS phát hành 6 tháng năm 2021.

Một trong những doanh nghiệp nổi bật trong số đơn vị lấy cổ phiếu làm tài sản bảo đảm cho việc huy động trái phiếu phải kể đến là Novaland, từ đầu năm có khoảng 10.000 tỷ đồng huy động được bảo đảm bằng giá trị cổ phiếu của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL).

Hay như TCT Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HoSE: KBC) đã phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu, tài sản bảo đảm của lô trái phiếu này là 420.000 cổ phiếu phổ thông của CTCP KCN Sài Gòn – Hải Phòng, thuộc sở hữu của Kinh Bắc và 20 triệu cổ phần KBC thuộc sở hữu của bên thứ 3.

Hưng Thịnh Land đã phát hành thành công 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 950 tỷ đồng, được bảo đảm bằng cổ phần của CTCP Hưng Thịnh Land và BĐS hình thành trong tương lai liên quan hoặc phát sinh từ dự án Khu Hồ Tràm, dự án Khu Phước Long B.

Những nguy cơ đặt ra

Theo nhận định của SSI Research, điểm đáng chú ý trong bức tranh phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp nói chung cũng như các trái phiếu do các doanh nghiệp BĐS phát hành nói riêng có tới 55,6% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm là do các ngân hàng và các công ty chứng khoán đang nắm giữ.

Điều đáng lưu ý, vấn đề đặt ra về khả năng công ty chứng khoán chỉ đứng tên mua trái phiếu doanh nghiệp trên sơ cấp, nắm giữ ngắn hạn và nhanh chóng phân phối lại cho các nhà đầu tư khác, cũng như các ngân hàng thương mại có thể đã mua chéo trái phiếu của nhau trên sơ cấp. Theo đó, SSI Research cũng đưa ra cảnh báo về khả năng trả nợ gốc và lãi trái phiếu.

“Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản bảo đảm cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng”, SSI Research cảnh báo.

Liên quan đến vấn đề dùng cổ phiếu làm tài sản bảo đảm cho trái phiếu, chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, nhiều nhà đầu tư tin rằng cổ phiếu của doanh nghiệp có uy tín có giá trị trên thị trường có thể yên tâm về sự bảo đảm nếu nhà phát hành không trả được nợ cho họ, thì họ sẽ bán cổ phiếu lấy lại tiền. Tuy nhiên, trường hợp này khó xảy ra. Bởi nếu nhà phát hành mất thanh khoản thì ngoài thị trường chứng khoán chắc chắn cổ phiếu sẽ giảm giá rất mạnh. Trong trường hợp họ có cầm cổ phiếu thì họ cũng không lấy lại được tiền.

“Chính vì thế dùng cổ phiếu của nhà phát hành để bảo đảm cho trái phiếu cũng giống như người lấy mạng sống của mình bảo đảm cho món nợ khi họ mất khả năng thanh toán”, TS. Hiếu nói.

Lý giải nguyên nhân trái phiếu BĐS lãi suất luôn cao hơn các nhà phát hành khác, TS. Nguyễn Trí Hiếu đơn cử, trái phiếu ngân hàng chỉ ngang với tiền gửi tiết kiệm vì độ rủi ro của nhà phát hành thấp, việc các ngân hàng phá sản, bị vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trong khi đó, nhà đầu tư mua trái phiếu BĐS độ rủi ro cao hơn vì sẽ khó kiểm soát được họ sử dụng vốn làm gì, đầu tư vào đâu, có trả nợ xấu cho ngân hàng không…

“Nếu một nhà đầu tư họ quan tâm đến độ rủi ro thì trái phiếu của ngân hàng là một kênh đầu tư tốt, còn nếu nhà đầu tư chấp nhận rủi ro để có tỷ lệ sinh lời cao thì trái phiếu của doanh nghiệp BĐS là một kênh sinh lời”, TS Hiếu nhấn mạnh.